Les SCPI : comment ça marche ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) achètent et gèrent des actifs immobiliers pour le compte de tiers (associés ou porteurs de parts). Elles leur versent des loyers réguliers. Les SCPI sont accessibles pour quelques centaines d’euros et séduisent de plus en plus les investisseurs. Elles sont aussi connues sous le nom de « pierre-papier ».

SCPI : les avantages de l’immobilier sans les inconvénients

Investir dans des parts de SCPI offre plusieurs avantages : 

• Vous pouvez démarrer avec un montant modeste : quelques centaines d’euros seulement contre 100 000 euros pour un achat immobilier « en direct ». 
• Vous avez accès à des actifs immobiliers de qualité et rentables (bureaux, commerces de centre-ville, petits centres commerciaux…) peu accessibles aux particuliers en raison de leur rareté et de leur ticket d’entrée élevé (plusieurs centaines de milliers d’euros). Les SCPI ont distribué 4,40 % en 2019 (4,34 % en 2018).
• Vous n’avez aucun souci de gestion : l’intégralité de l’asset et du property management (gestion des locataires, entretien du patrimoine, arbitrage des actifs…) est assumée par la SCPI.
• Vous profitez d’une mutualisation des risques locatifs (vacance, impayés…) grâce au nombre élevé d’immeubles et de locataires. 

Comment souscrire une SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être souscrites différemment suivant votre objectif patrimonial : 

• Comptant.
• A crédit.
• En nue-propriété. 
• Dans un contrat d’assurance vie.

En investissant comptant, vous percevez immédiatement des loyers mensuels ou trimestriels, selon les SCPI. En finançant vos parts à crédit vous ne percevez pas immédiatement de revenus. En revanche, vous vous constituez rapidement un patrimoine important grâce à l’effet de levier du crédit (vous investissez sans mobiliser d’épargne) et à des taux de crédit exceptionnellement bas. De plus, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers, vous permettant de neutraliser la fiscalité pendant plusieurs années.

Acheter la nue-propriété de parts démembrées vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat (au moins 20 %). De plus, vous n’alourdissez pas votre fiscalité : en effet, vous ne percevez pas de revenus (ils sont versés à l’usufruitier) et la nue-propriété n’est pas taxée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). A la fin de la période de démembrement (5 à 10 ans), vous recouvrez la pleine propriété des parts sans frais, ni taxes, ni formalités.

Investir à travers un contrat d’assurance-vie vous permet de profiter de la fiscalité avantageuse de cette dernière et de doper le rendement de votre contrat.

A noter :

Lors de l’achat de vos parts vous payez des frais de souscription. Ils sont, généralement, du même ordre que les frais d’achat (droits d’enregistrement, émoluments du notaire...) versés lors d’un investissement immobilier « en direct ». 

SCPI : quelle fiscalité ?

Les revenus des SCPI sont des revenus fonciers, taxés au barème de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Cette fiscalité peut être allégée en investissant à crédit. Vous pouvez avoir accès à des avantages spécifiques (Malraux, Pinel…) en achetant des SCPI dites « fiscales ».