Comment réduire la fiscalité de vos SCPI ?

Publié le 30 mai 2018 par Jonathan .
Mis à jour le 30 mai 2018

 

Il existe différentes possibilités pour réduire la fiscalité de vos SCPI. Cela dépendra à la fois du choix de la SCPI dans laquelle vous investissez et des modes d’acquisition des parts.

 

Choisir des SCPI fiscalement avantageuses

Pour réduire la fiscalité de vos SCPI, vous pouvez investir dans des SCPI fiscales et profiter ainsi des avantages fiscaux de la loi Malraux, de la loi Pinel ou du système du déficit foncier.

Les SCPI sous le régime de la loi Pinel vous permettront d’avoir une réduction d’impôt pouvant aller de 18 à 21% du montant de la souscription. Cette réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de la SCPI (9 ans ou 12 ans) pour la location des biens qu’elle détient. Avec les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier, la réduction d’impôt représente 22 % ou 30 % du montant des travaux de rénovation réalisés par les SCPI, en fonction de la situation des biens.

Vous avez aussi la possibilité d’optimiser votre fiscalité en choisissant des SCPI européennes disposant d’actifs en zone euro. Grâce aux conventions fiscales internationales, vous ne serez pas imputé d’une double imposition. Les revenus perçus par ces SCPI sont taxés à la source et la fiscalité des gains est souvent neutre. De plus, vous ne subirez pas de prélèvements sociaux sur les revenus générés sur la zone euro, car ils suivent les mêmes règles.

 

Acheter ses parts de SCPI à crédit

Acheter ses parts de SCPI à crédit permet de réaliser un placement intéressant même avec un faible capital de départ. Vous pouvez en effet déduire les intérêts d’emprunts et les frais liés au crédit de vos revenus fonciers. Si en plus vous choisissez un crédit in fine au lieu d’un crédit amortissable, vous ne restituez que les intérêts du prêt pendant la durée du prêt. L’avantage sera plus conséquent si vous vous trouvez dans une tranche marginale d'imposition élevée.

 

Souscrire en SCPI via un contrat d’assurance-vie ou un contrat PERP

Si vous détenez des parts de SCPI via l’assurance-vie, les revenus et plus-values obtenus grâce à vos SCPI ne sont pas taxables, sauf en cas de retrait partiel ou total du contrat. La fiscalité qui s’applique aux gains dépendra de plusieurs paramètres, notamment la date d’anniversaire du contrat. Concrètement, si vous avez un contrat d’assurance vie depuis plus de 8 ans, en cas de retrait, les produits réalisés seront taxés à hauteur de 7,5 % seulement. Cette imposition se fait après l’abattement annuel sur les produits d’une valeur de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple marié ou pacsé. A noter qu’en cas de décès du titulaire du contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI profitent d'un cadre fiscal particulièrement avantageux pour leurs bénéficiaires.

Si vous logez vos SCPI dans un contrat PERP, vous pouvez déduire vos versements de vos revenus imposables. Et à la retraite, vous profiterez d’une rente viagère complémentaire.

 

Opter pour la nue-propriété des parts

Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, l’idéal est de souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété. La décote à l’acquisition peut atteindre 35 % de la valeur de la part pour une durée de démembrement de 10 ans. Cette mode d’acquisition vous évite de subir une fiscalité supplémentaire, car vous ne percevez pas de revenus supplémentaires. Une fois le démembrement terminé, vous récupérez la totalité de la propriété, exempte de toute fiscalité et de prélèvement sociaux.

En revanche, si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires, privilégiez l’usufruit des parts de SCPI. Vous vous acquittez de 20 à 30 % du prix des parts et recevrez des revenus jusqu’à la fin du démembrement. A noter toutefois que le montant investi à la souscription ne vous sera pas restitué.

 

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