Réussir son investissement en Duflot

MeilleureSCPI.com en partenariat avec Marianne Arthaud de Continental Finance, nous donne les conseils clés pour bien réussir un investissement en Duflot (en direct).

Bien réussir son investissement direct en Duflot

Le principe de la loi Duflot

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.
L'investissement Duflot est patrimonial et socialement utile : les critères d'éligibilité concernent la quasi-totalité des locataires, offrant ainsi aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une forte réduction d'impôt, de 18% sur le revenu avec une bonne stabilité des revenus locatifs, sans préjudice sur la rentabilité.
La loi Duflot concerne les grandes villes : en effet trois zones entrent dans le champ de cette loi, la zone Abis formée par Paris, la zone A par l'Ile-de-France, le Genevois français, la Côte d'Azur, et la zone B1 des agglomérations de plus de 250.000 habitants comme Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lille, Strasbourg. Toutefois, certaines communes situées en zone B2 ont obtenu un accord préfectoral.

Source: Zone-Duflot

Les points à connaître

• L’avantage Duflot entre dans le calcul du plafonnement général des niches fiscales fixé à 10.000 euros par an depuis le 1er janvier 2013. Il convient donc d'être conseillé en fonction de l'évolution de la problématique fiscale de chaque investisseur et des opérations précédemment mises en place (Scellier, LMNP, etc.).
   
• La location doit obligatoirement s'effectuer pendant neuf ans, celle-ci doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure afin de conserver l’avantage fiscal.
   
• Les loyers sont soumis à un plafonnement. Pour le connaître il faut multiplier la surface pondérée Duflot (indiquée par le promoteur) par le prix au m² correspondant à la zone de l’investissement. Ce coefficient multiplicateur améliore les loyers de certaines surfaces.
   
• Le locataire est soumis à un niveau de revenu. Il est fixé annuellement par décret, dépend des zones Duflot et correspond au revenu fiscal de référence de l’année N-2. Ceci afin de protéger l’investisseur.
   
• L'administration fiscale n'acceptera pas plus de deux « Duflot » par an limités à 300.000 euros au total.
   
• Le « Duflot » interdit de louer le bien à un ascendant ou un descendant. Ce qui pourrait changer avec la nouvelle Duflot dite Pinel.
   
• Un investissement en loi Duflot est avant tout régi par les règles de l’immobilier. Il faut donc être vigilent au lieu géographique, faire une étude pointue du marché (en ce rendant sur place). Un professionnel en gestion de patrimoine, par exemple, pourra vous aider gracieusement.

Bien réussir son investissement Duflot

Aujourd’hui un investissement immobilier s’appuyant sur la loi Duflot peut-être un très bon investissement à condition de valider deux principaux éléments :

La sélection d’un programme éligible en loi Duflot s’effectue suivant une étude de marché bien précise

• L’emplacement au regard du macro-environnement et du micro-environnement (écoles, commerces, transports, etc.)
   
• La qualité de construction de l’immeuble
   
• Potentiel de valorisation du bien
   
• La solvabilité du marché locatif

Vérifiez que cet investissement est la solution la plus adaptée à votre situation en fonction de vos objectifs et de vos capacités

• Durée d’investissement
   
• Trésorerie nécessaire
   
• Gain à la sortie
   
• Montant de défiscalisation

Pour trouver un projet d’investissement en Duflot, vous pouvez vous adresser directement auprès de promoteurs ou bien de professionnels proposant ce genre d’investissements. Ceux-ci proposent un plus large choix de produits sans surcoût.

L’investissement en loi Duflot étant un projet lourd et complexe, ce professionnel s’assurera, pour vous, de la cohérence avec les textes de loi vous assurant ainsi la pleine jouissance des avantages que procure cette opération. De plus, ils vous offriront leurs connaissances du marché spécifique à ce type d’investissement, mais également du montage financier auprès des banques et des déclarations préalables auprès de l’administration fiscale.

Prochainement, nous passerons en revue les évolutions apportées par la nouvelle loi Pinel.

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