Loi Duflot : fonctionnement, plafonds et alternatives en 2026

Le dispositif Duflot en détails

MeilleureSCPI.com, en partenariat avec Marianne Arthaud de Continental Finance, rappelle ici les principes de l'ancienne loi de défiscalisation immobilière Duflot, les évolutions législatives jusqu'en 2026 et les dispositifs qui lui ont succédé.

La loi Duflot a été en vigueur du 1er janvier 2013 jusqu'à son remplacement par la loi Pinel à partir de septembre 2014. Elle permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement locatif neuf. Aujourd'hui, seuls les investissements réalisés à cette époque continuent de produire leurs effets fiscaux, tandis que les nouveaux projets doivent se tourner vers les dispositifs actuellement en vigueur en 2026.

Pourquoi investir en Duflot ?

En France, l'immobilier demeure une valeur refuge, même dans un contexte économique incertain. La pénurie de logements reste structurelle : on estime toujours un déficit de plusieurs centaines de milliers de logements, en particulier dans les zones tendues. La loi Duflot avait précisément pour objectif de répondre à cette pénurie en incitant les particuliers à investir dans l'immobilier neuf à loyers plafonnés, via une réduction d'impôt attractive.

Face à cette situation, le gouvernement a annoncé en janvier 2026 un plan " Relance logement " visant à construire 2 millions de logements d'ici 2030, avec un objectif de 50 000 logements locatifs construits dès 2026.

Face à une demande locative soutenue, l'investissement immobilier locatif reste l'un des placements les plus tangibles pour préparer sereinement son avenir, compléter sa retraite et organiser la transmission de son patrimoine. Ce constat demeure vrai aujourd'hui, même si les dispositifs fiscaux ont évolué (Duflot, puis Pinel, Pinel+, et désormais, pour les nouveaux investissements, d'autres régimes comme le Denormandie, le Loc'Avantages, ou encore certains dispositifs en logement intermédiaire).

La rentabilité d'un investissement locatif peut toujours être optimisée grâce à l'emprunt. L'achat à crédit d'un appartement destiné à la location reste une opération potentiellement rentable, grâce à l'effet de levier du crédit (les loyers contribuent au remboursement du prêt), auquel peut s'ajouter, selon la date et la nature de l'investissement, un avantage fiscal spécifique. À l'époque de la loi Duflot, cet effet de levier se combinait avec la réduction d'impôt attachée au dispositif.

L'intérêt d'un dispositif comme la Duflot était double : permettre à l'investisseur de bénéficier d'avantages fiscaux pour devenir propriétaire (généralement sans obligation d'apport, sous réserve d'un dossier de financement solide), tout en préparant sa retraite grâce aux revenus locatifs et en se constituant un patrimoine transmissible.

La défiscalisation immobilière en Duflot

Pour les investissements réalisés entre 2013 et août 2014, les personnes éligibles au dispositif Duflot peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient du logement, étalée sur une période de 9 ans, soit 2 % par an à compter de la livraison du bien. Cette réduction vient en déduction directe de l'impôt sur le revenu.

Par exemple, un appartement acquis 150 000 € dans le cadre Duflot donne droit à une économie d'impôt totale de 27 000 € (18 % de 150 000 €), soit 3 000 € par an pendant 9 ans. Un contribuable qui paierait normalement 5 000 € d'impôt ne débourse plus que 2 000 € durant cette période, toutes choses égales par ailleurs.

Comme tout avantage fiscal, ce mécanisme est encadré par des limites. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € par m² de surface habitable, dans la limite de deux logements par an. De plus, la location devait respecter des plafonds de loyers, inférieurs aux loyers de marché dans les zones tendues, ainsi que des plafonds de ressources des locataires.

Ces plafonds de loyers et de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier. Pour 2026, les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, s'établissent à :

• 19,71 € en zone A bis
• 14,64 € en zone A
• 11,80 € en zone B1
• 10,26 € en zones B2 et C

Cela représente une progression d'environ 1,04 % par rapport à 2025.

Concernant les ressources des locataires, les plafonds sont relevés d'environ 0,9 % : un couple ne doit pas dépasser 66 276 € de revenu fiscal de référence en zones A bis et A, et 48 268 € en zone B1. Pour un bail signé en 2026, ce sont les revenus 2024, figurant sur l'avis d'imposition 2025, qui doivent être pris en compte.

Ces " barrières de sécurité " visaient à orienter l'investissement vers des logements à loyers modérés et à limiter les dérives sur les prix. Elles ont aussi contribué à contenir les prix de vente dans le neuf éligible, les promoteurs cherchant à rester attractifs dans le cadre de la Duflot.

Ce qui pourrait changer avec la loi Pinel ?

La loi Pinel a succédé à la Duflot à partir de septembre 2014, avec plusieurs évolutions majeures : possibilité de choisir sa durée d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), avec des taux de réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du logement pour les investissements réalisés avant la première baisse de taux, puis des taux progressivement réduits pour les acquisitions en 2023 et 2024. La Pinel permettait également, sous conditions, de louer à ses ascendants ou descendants, ce que la Duflot n'autorisait pas.

Pour les dernières années du dispositif, la version " Pinel " classique a vu ses avantages diminuer : pour un engagement de 9 ans, la réduction d'impôt est passée à 15 % pour les investissements réalisés en 2023, puis à 12 % pour ceux réalisés en 2024, avec une baisse similaire pour les engagements de 12 ans. Parallèlement, un Pinel " Plus " (Pinel+) a été instauré pour maintenir les taux pleins, en contrepartie d'exigences renforcées en matière de performance énergétique, de qualité d'usage (surfaces minimales, double exposition à partir du T3, espace extérieur privatif…) et de localisation.

Point essentiel à jour : la loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 après plus de 10 ans d'existence. Elle n'est plus accessible pour les nouveaux investissements depuis cette date. Les réductions d'impôt Pinel continuent de s'appliquer uniquement aux acquisitions réalisées avant le 1er janvier 2025, dans le respect des engagements de location.

Les investisseurs qui souhaitent aujourd'hui défiscaliser dans l'immobilier en 2026 doivent se tourner vers d'autres dispositifs (Denormandie dans l'ancien à rénover, Loc'Avantages, certains régimes de logement locatif intermédiaire, Malraux, Monuments historiques, etc.). Un nouveau dispositif fiscal, issu de la loi de finances 2026, le Jeanbrun, permet désormais de déduire jusqu'à 12 000 € de revenus locatifs par an via l'amortissement du bien.

Ce qu'il faut retenir

• Principe : Réaliser un investissement locatif en faisant l'acquisition d'un logement neuf (ou assimilé : VEFA, construction, réhabilitation lourde, transformation de local en logement) et le mettre en location sous conditions.

• Conditions : Le logement doit être situé dans une zone éligible (zones tendues A bis, A, B1), loué nu en résidence principale, pendant une durée minimale (9 ans pour Duflot ; 6, 9 ou 12 ans pour Pinel), à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, et avec des loyers plafonnés.

• Avantages : Pour Duflot, une réduction d'impôt de 18 % sur le prix de revient du bien, répartie sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Pour Pinel (investissements antérieurs à 2025), une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % sur 12 ans, ou des taux dégressifs pour les acquisitions 2023–2024, permettant de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite grâce aux loyers, et d'optimiser sa fiscalité.

• Inconvénient : Un investissement de long terme, avec un engagement de location d'au moins 9 ans en Duflot (et jusqu'à 12 ans en Pinel), une fiscalité encadrée, des contraintes de loyers et de ressources, et la nécessité de bien choisir la localisation et la qualité du bien pour limiter le risque de vacance et préserver la revente.

Lors d'un prochain article, nous pourrons détailler la fiscalité désormais applicable aux nouveaux investissements en 2026 (Denormandie, Loc'Avantages, dispositifs en logement intermédiaire, Jeanbrun, etc.), leurs conditions spécifiques et les points de vigilance pour éviter les mauvaises surprises. Cette fiscalité reste complexe et soumise à des règles précises, qu'il convient d'analyser avec soin avant tout engagement.