Définition Amortissement

Comment fonctionne l’amortissement en immobilier ?

En comptabilité, l’amortissement est une charge non décaissée, c’est-à-dire qu’il ne représente pas une sortie de trésorerie. Il permet cependant de réduire le résultat imposable, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs en immobilier locatif sous certains régimes fiscaux.

Dans le cadre d’un investissement locatif, notamment en location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’amortissement peut s’appliquer sur différentes composantes du bien (bâtiment, mobilier, travaux, etc.). Chaque élément est amorti sur une durée spécifique, généralement :

• Bâtiment : entre 20 et 40 ans

• Mobilier et équipements : entre 5 et 10 ans

• Travaux et améliorations : selon leur nature

Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement ?

L’un des principaux atouts de l’amortissement est sa capacité à réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Dans le cadre du LMNP au réel, il permet de neutraliser une partie des loyers perçus en les compensant avec des amortissements. Tant que ces amortissements ne créent pas un déficit foncier (ce qui est interdit), ils viennent diminuer l’assiette imposable du propriétaire.

En revanche, dans le régime fiscal des revenus fonciers (applicable aux locations nues), l’amortissement n’est pas pris en compte, ce qui limite son intérêt pour les investisseurs en location non meublée.

Limites et précautions à prendre

• Non reportable en cas de déficit : Si l’amortissement génère un déficit, il ne peut pas être imputé sur d’autres revenus (contrairement aux charges classiques).

• Pas d’impact sur la valeur réelle du bien : L’amortissement est une notion comptable, il n’a pas d’incidence sur la valorisation du bien à la revente.

• Réglementation spécifique : Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable pour optimiser l’amortissement et respecter les règles fiscales en vigueur.

L’amortissement est donc un levier d’optimisation fiscale puissant, notamment en LMNP, mais il doit être utilisé dans un cadre bien défini pour maximiser ses bénéfices sans risque fiscal.