Investir en nue-propriété : comment faire ? Quels intérêts ?

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 La nue-propriété découle du droit de propriété disposé par l’article 544 du Code Civil français. Elle permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine immobilier en s’exonérant de la fiscalité pendant la durée du démembrement. Pourquoi est-ce intéressant et comment investir en nue-propriété à travers les SCPI ?

Investissement en nue-propriété, c’est quoi ?

La nue-propriété est un investissement permettant à l’épargnant de se constituer un patrimoine immobilier à long terme. Contrairement aux autres placements immobiliers, il allège la fiscalité pendant un certain temps.

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété en parts de SCPI ou dans l’immobilier en direct, l’épargnant ne perçoit pas le loyer durant la durée du démembrement. Il ne peut non plus occuper le bien. Cependant, l’actif sera acquis à un prix décoté de 20 à 45 % de sa valeur en pleine propriété.

La décote du prix du bien est possible grâce à un partage de sa valeur entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Durant la durée du démembrement, ce sera l’usufruitier qui entretiendra le bien et jouira de ses avantages.

En nue-propriété, les droits démembrés ne sont pas interdépendants. En cas de vente, les deux parties (l’usufruitier et le nu-propriétaire) doivent donner chacun leur accord. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent céder seuls le bien démembré.

Pourquoi la nue-propriété est-elle intéressante ?

La nue-propriété est limitée dans le temps. Aussi, le nu-propriétaire peut récupérer la pleine propriété du bien après le démembrement. Celui-ci dure généralement entre 3 et 20 ans.

Ce qui est intéressant dans la nue-propriété, c’est la fiscalité. Puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer durant la période de démembrement, il ne sera pas assujetti à l’impôt sur le revenu. Il sera également exonéré de l’assiette IFI. Aucune déclaration fiscale ne lui sera alors imposée tout au long du démembrement. Aussi, le nu-propriétaire ne sera soumis à l’impôt sur le revenu et à l’IFI que quand la pleine propriété sera recouverte.

Investissement en nue-propriété dans l’immobilier via les SCPI de rendement

Deux choix s’offrent à un investisseur désirant acquérir un bien immobilier en nue-propriété. Il peut investir en recourant à un acteur spécialisé proposant l’immobilier direct ancien ou neuf. Il lui est aussi possible d’investir en nue-propriété en acquérant des parts de SCPI de rendement.

Pour le cas d’un investissement en nue-propriété en SCPI, la valeur d’acquisition des parts sera fonction de la clé de répartition. Dans un premier temps, on calcule l’usufruit sur la base des prévisions de rendement. C’est cette valeur qui va déterminer celle de la nue-propriété. La décote va ensuite dépendre de la clé de répartition. Elle peut aller de 20 à 40 %.

Voici un exemple de clé de répartition. Pour une durée de démembrement de 5 ans : 80,99 % (nue-propriété) et 19,01 % (usufruit). Pour 10 ans, elle est de 68,38 % (nue-propriété) et 31,62 % (usufruit). Si le démembrement va jusqu’à 15 ans, la nue-propriété est de 32,23 % contre 37,77 % pour l’usufruit.

Investissement en nue-propriété, pour qui ?

La nue-propriété se destine aux investisseurs désirant se constituer et valoriser un patrimoine immobilier sans les inconvénients. Ces derniers englobent la fiscalité et les soucis de gestion locative. Elle s’adresse également aux épargnants souhaitant profiter d’un revenu complémentaire entre 3 à 20 ans. C’est un choix judicieux pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite ou financer plus tard les études de leurs enfants.

Investir en nue-propriété est aussi intéressant pour les contribuables détenant une épargne conséquente, mais ayant des tranches marginales d’imposition élevée.

Même si la nue-propriété est intéressante du point de vue fiscal, l’investissement doit être bien pensé. En effet, la revente peut s’avérer difficile durant la durée de démembrement. L’épargnant peut également perdre le capital dans certains cas.

Pour l’exploitation du bien, le nu-propriétaire ne peut imposer la location à l’usufruitier. Par ailleurs, dans la souscription de parts de SCPI en nue-propriété, il ne perçoit les dividendes qu’à la fin du démembrement.

Pour bien investir, l’épargnant peut recourir à un professionnel dans le domaine. De cette manière, il pourra bénéficier d’un accompagnement tout au long de son investissement.

Source : MeilleureSCPI