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Qu'est-ce qu'une franchise de loyer ?

Publié le 15 nov. 2022 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 16 nov. 2022

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Dans le monde de la pierre-papier, et plus globalement de l’immobilier d’entreprise, il est courant que le bailleur consente à son locataire une franchise de loyer. Mais concrètement, qu’est-ce qu’une franchise de loyer ? Quel est son mode de fonctionnement ? Les réponses.


Une franchise de loyer : kézako ?

Dans le jargon immobilier, la franchise de loyer confère à un accord commun entre le propriétaire bailleur et le locataire, au démarrage du bail. Plus explicitement, le bailleur consent à minorer le loyer sur une durée déterminée, en contrepartie d’un engagement du locataire sur la durée ferme du bail. Concrètement, la franchise de loyer porte sur le loyer principal, tandis que les charges et les taxes restent dues.

Sur la pratique, une franchise de loyer est négociée entre les deux parties sur une période fixée d’un commun accord, durant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. En contrepartie, le locataire effectue et finance des travaux de rénovation ou d’aménagement du bien immobilier. La durée de la franchise correspond ainsi généralement à la durée prévisionnelle des travaux requis (jusqu'à l'ouverture de son activité), allant de deux à plusieurs mois, selon l’ampleur des travaux et la durée d’engagement ferme.

La franchise justifie par ailleurs la nécessité de la réalisation des travaux de réfection ou d’aménagement, pour que le locataire ou preneur puisse démarrer réellement son activité, et ainsi supporter le loyer

Aussi, le bail commercial devra intégrer une clause spécifique, de type : 

  • Le bailleur consent une franchise totale de loyer et.ou des charges au preneur ;
  • Le preneur est dispensé du paiement de X mois de loyer. 


Franchise de loyer et performance des SCPI

Pour le bailleur, comme pour le preneur, l’application d’une franchise de loyer dans le cadre d’un bail commercial présente de nombreux avantages. Il s’agit, en effet, d’un instrument de négociation, générant une dimension financière avantageuse, mais pas que. Pour le locataire-preneur, cette franchise constitue une réelle opportunité de disposer d’un local aménagé pour le bon développement de son activité.

Du côté du bailleur, l’application d’une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l’administration. En d’autres termes, la franchise de loyer n’est pas prise en compte dans l’assiette de la TVA, dans la mesure où elle est considérée par l’administration fiscale, tel un échange de prestation entre le bailleur et le locataire.

Pour les porteurs de parts de SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier, la franchise de loyer constitue un réel levier de performance de leur fonds. Parmi les indicateurs de performances clés des SCPI de rendement, le TOF ou taux d’occupation financier est un critère déterminant. Il est à différencier du taux d’occupation physique (TOP), représentant à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le TOF révèle quant à lui, le potentiel locatif de la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte : 

  • le montant total des loyers encaissés, réellement perçus sur la base du patrimoine ;
  • et la totalité des loyers encaissables.

En effet, le calcul du TOF des SCPI de rendement prend désormais en compte les locaux sous franchise de loyer, les locaux en restructuration, les locaux vacants sous promesse de vente, ainsi que les locaux mis à disposition d’un futur locataire.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement de ces fonds d’investissement immobilier, découvrez  nos guides de la SCPI.


Source : MeilleureSCPI.com


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