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Qu'est-ce qu'une franchise de loyer ?

Publié par Jonathan Dhiver le 15 nov. 2022 Mis à jour le 9 févr. 2024 6 min. de lecture

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Dans le monde de l’immobilier d’entreprise, il est courant que le bailleur consente à son locataire une franchise de loyer. Mais concrètement, qu’est-ce qu’une franchise de loyer ? Quel est son mode de fonctionnement ? Les réponses.

Une franchise de loyer : kézako ?

Dans le jargon immobilier, la franchise de loyer confère à un accord commun entre le propriétaire bailleur et le locataire, au démarrage du bail. Plus explicitement, le bailleur consent à minorer le loyer sur une durée déterminée, en contrepartie d’un engagement du locataire sur la durée ferme du bail. Concrètement, la franchise de loyer porte sur le loyer principal, tandis que les charges et les taxes restent dues.

Sur la pratique, une franchise de loyer est négociée entre les deux parties sur une période fixée d’un commun accord, durant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. En contrepartie, le locataire effectue et finance des travaux de rénovation ou d’aménagement du bien immobilier. La durée de la franchise correspond ainsi généralement à la durée prévisionnelle des travaux requis (jusqu'à l'ouverture de son activité), allant de deux à plusieurs mois, selon l’ampleur des travaux et la durée d’engagement ferme.

La franchise justifie par ailleurs la nécessité de la réalisation des travaux de réfection ou d’aménagement, pour que le locataire ou preneur puisse démarrer réellement son activité, et ainsi supporter le loyer.

Aussi, le bail commercial devra intégrer une clause spécifique, de type :

Le bailleur consent une franchise totale de loyer et.ou des charges au preneur ;
Le preneur est dispensé du paiement de X mois de loyer.

Performance des SCPI et franchise : bon ménage ?

Pour le bailleur, comme pour le preneur, l’application d’une franchise de loyer dans le cadre d’un bail commercial présente de nombreux avantages. Il s’agit, en effet, d’un instrument de négociation, générant une dimension financière avantageuse, mais pas que. Pour le locataire-preneur, cette franchise constitue une réelle opportunité de disposer d’un local aménagé pour le bon développement de son activité.

Du côté du bailleur, l’application d’une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l’administration. En d’autres termes, la franchise de loyer n’est pas prise en compte dans l’assiette de la TVA, dans la mesure où elle est considérée par l’administration fiscale, tel un échange de prestation entre le bailleur et le locataire.

Pour les porteurs de parts de SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier, la franchise de loyer constitue un réel levier de performance de leur fonds. Parmi les indicateurs de performances clés des SCPI de rendement, le TOF ou taux d’occupation financier est un critère déterminant. Il est à différencier du taux d’occupation physique (TOP), représentant à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le TOF révèle quant à lui, le potentiel locatif de la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte :

le montant total des loyers encaissés, réellement perçus sur la base du patrimoine ;
et la totalité des loyers encaissables.

En effet, le calcul du TOF des SCPI de rendement prend désormais en compte les locaux sous franchise de loyer, les locaux en restructuration, les locaux vacants sous promesse de vente, ainsi que les locaux mis à disposition d’un futur locataire. Pour les investisseurs en SCPI, les franchises de loyers ont un impact sur le taux d'occupation des biens immobiliers. Les périodes de franchise peuvent réduire les revenus locatifs temporairement.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement de ces fonds d’investissement immobilier, découvrez nos guides de la SCPI.

Inconvénients potentiels de la franchise de loyer

Malgré les avantages évidents de la franchise de loyer, il est important de considérer les inconvénients potentiels pour les deux parties :

Pour le bailleur :

Un revenu locatif réduit durant la période de franchise, ce qui peut impacter sa trésorerie.
Un risque de dépendance à un locataire en particulier, surtout si la franchise de loyer est longue et si le locataire ne respecte pas ses engagements

Pour le locataire :

Un engagement ferme sur la durée du bail, ce qui limite sa flexibilité en cas de changement de situation.
La nécessité de financer et de réaliser les travaux d'aménagement ou de rénovation, ce qui peut entraîner des coûts imprévus et des retards.

Conseils pour une négociation réussie de la franchise de loyer

Préparez-vous : Avant de commencer les négociations, assurez-vous de bien comprendre les conditions du marché immobilier local, les coûts des travaux et les attentes de l'autre partie.
Soyez flexible : Les deux parties doivent être prêtes à faire des compromis pour parvenir à un accord mutuellement bénéfique.
Documentez clairement l'accord : Il est essentiel de préciser tous les détails de la franchise de loyer, y compris sa durée, les conditions de paiement des charges et taxes, et les responsabilités des travaux, dans le contrat de bail.
Suivez l'évolution des travaux : Le bailleur doit s'assurer que le locataire réalise les travaux conformément à l'accord, et le locataire doit tenir le bailleur informé de l'avancement des travaux.
Prévoyez des clauses de sauvegarde : Les deux parties doivent prévoir des clauses qui protègent leurs intérêts en cas de non-respect des engagements de l'autre partie, par exemple en cas de non-paiement du loyer après la période de franchise ou de non-réalisation des travaux prévus.

Les points importants pour la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Type de support SCPI Société Civile de Placement Immobilier	Catégorie Bureau SCPI de rendement	Minimum de souscription 1 part 250.00 €
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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !