Comment calculer le taux de rendement immobilier ?

Exprimé en pourcentage, le taux de rentabilité immobilier est la mesure de référence pour évaluer la rentabilité de son placement ou investissement immobilier locatif. Il faut pourtant savoir que ce ratio évolue suivant le marché immobilier, la localisation et la qualité du ou des locataires. Dans le monde de la Pierre-Papier, c'est un bon indicateur pour juger les performances futures des placements SCPI.

Le taux de rendement immobilier pour assurer la rentabilité

La logique d’un investissement est de tirer un revenu locatif régulier à partir d’un placement initial, il s’agit du rendement. Par exemple, pour un investissement de 100 € qui a rapporté 10 € de plus après un an, le taux de rendement est de 10 %. La même logique s'applique aussi aux projets d'investissement immobilier. En principe, le taux de rentabilité d’un bien locatif est le ratio entre les loyers annuels et son prix d’achat. Il s’agit généralement de la rentabilité brute, mais lorsqu’on enlève aux loyers perçus les charges et les impôts, on obtient une rentabilité nette. 
 

Pour les investisseurs experts, on parle de rendement actes-en-mains, c'est-à-dire que l'investisseur a payé tous les frais inhérents à l'acquisition, soit les frais de notaire et les droits de mutation à titre onéreux.

Il faut savoir que généralement, un rendement locatif élevé peut rémunérer deux éléments : un risque élevé et/ou une revalorisation foncière très faible. Un rendement élevé s’explique souvent par un prix d’achat faible. C’est pour cette raison que les SCPI de rendement misent leur stratégie à la fois sur les revenus générés par les biens immobiliers, mais aussi sur la mutualisation des risques.

Les modes de calcul du rendement d'un placement immobilier

Rendement immobilier brut ou rentabilité locative brute

Pour calculer le rendement locatif, il faut diviser les loyers annuels par le prix d’achat du bien, et multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

Par exemple, pour un appartement acheté à 100.000 € et loué à 750 €/mois :

Le rendement sera de ((750 x 12) / 100.000) x 100 soit 9 %.

Rentabilité nette de charges

Pour la rentabilité nette de charges, il faut soustraire du revenu locatif toutes les charges inhérentes au bien :

• Charges de copropriété
• Charges locatives non récupérables sur le locataire
• Frais de gestion
• Taxe foncière

Cela permet d’avoir une vision plus précise de la rentabilité nette de l’investissement immobilier.

Rentabilité nette-nette

La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette après fiscalité. Il faut prendre en compte les avantages fiscaux tels que :

• Les intérêts d’emprunt déductibles
• Les dispositifs de défiscalisation (Cosse, Pinel, Censi-Bouvard…)
• Les travaux de rénovation déductibles des revenus locatifs

En 2025, avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs se tournent vers d'autres mécanismes de défiscalisation, comme la loi Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens dans certaines zones. Ce dispositif offre des réductions d’impôt attractives pour les travaux de réhabilitation.

💡 À noter : Lors du calcul du rendement locatif, il est essentiel d’intégrer la fiscalité : tranche marginale d'imposition, prélèvements sociaux, et impact des dispositifs de défiscalisation. 
 

La Pierre-Papier pour un taux de rendement stable

Avant tout investissement immobilier, il est crucial d’évaluer les risques et opportunités liés à un actif donné. Avec une SCPI, le souscripteur dispose de toutes les données pour évaluer ses placements. Contrairement à un investissement en direct, il est dispensé de la gestion locative. De plus, les sociétés de gestion s’assurent de la rentabilité et de la mutualisation des risques.

Dans le cas des SCPI de rendement, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise repose principalement sur le taux d’occupation élevé et les revenus générés par des baux commerciaux sécurisés.

En 2025, les SCPI continuent d’évoluer et de s’adapter aux nouvelles tendances du marché. Les SCPI vertes gagnent en popularité grâce à leur engagement envers des pratiques durables et écologiques. Ces SCPI offrent non seulement des rendements attractifs, mais aussi des avantages fiscaux supplémentaires pour les investissements écologiques.

Conclusion

Le calcul du rendement locatif reste une étape cruciale pour tout investisseur souhaitant optimiser ses revenus locatifs. Avec les nouvelles réglementations et tendances de 2025, il est essentiel de rester informé et d’adapter ses stratégies d’investissement.

💡 Pensez à intégrer tous les frais : frais de notaire, charges de copropriété, charges locatives, taxe foncière, ainsi que l’impact de la vacance locative pour obtenir un calcul du rendement locatif plus réaliste.

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