Comment calculer le taux de rendement immobilier ?

Exprimé en pourcentage, le taux de rendement immobilier est la mesure de référence pour évaluer la rentabilité de son placement ou investissement immobilier locatif. Il faut pourtant savoir que ce radio évolue suivant le marché immobilier, la localisation et la qualité du ou des locataires. Dans le monde de la Pierre-Papier, c'est un bon indicateur pour juger les performances futures des placements SCPI immobilier. 

Le taux de rendement immobilier pour assurer la rentabilité

La logique d’un investissement est de tirer un revenu régulier à partir d’un placement initial, il s’agit du rendement. Par exemple, pour un investissement de 100 € qui a rapporté 10 € de plus après un an, le taux de rendement est de 10 %. La même logique s'applique aussi aux projets d'investissement immobilier. En principe, le taux de rendement d’un bien locatif est le ratio entre le revenu locatif annuel et son prix d’acquisition. Il s’agit généralement de la rentabilité brute, mais lorsqu’on enlève aux loyers les charges et les impôts, on obtient la rentabilité nette. Pour les investisseurs experts, on parle de rendement actes-en-mains, c'est à dire que l'investisseur à payer tous les frais inhérents à l'acquisition soit les droits de mutations à titre onéreux et émoluments du notaire.

Il faut savoir que généralement, un rendement locatif élevé peut rémunérer deux éléments : un risque élevé et/ou une revalorisation foncière très faible. Un rendement élevé s’explique généralement par un coût d’acquisition faible. C’est pour cette raison que les SCPI de rendement misent leur stratégie à la fois sur les rendements des biens immobiliers, mais aussi la mutualisation des risques. 

Les modes de calculs du rendement d'un placement immobilier

Pour le rendement immobilier brut ou rentabilité locative brute :

il faut diviser le loyer annuel par le prix d’acquisition du bien, et multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

Pour un appartement acheté à 100.000 € et loué à 750 €/mois,

le rendement sera de ((750 x 12/100.000) x 100) soit 9%

Pour la rentabilité nette de charges, il faut soustraire du loyer annuel toutes les charges inhérentes au bien : frais de gestion (on parle de rendement  locatif net frais de gestion), charges non-récupérables sur le locataire…

Il y a également la rentabilité “nette-nette” qui est la rentabilité nette de fiscalité, côté avantages fiscaux. Il y a entre autres les travaux ou les intérêts d’emprunts qui sont déductibles des loyers quand on fait la déclaration auprès de l’administration fiscale. L’investisseur peut également jouir des avantages fiscaux offerts par les dispositifs de défiscalisations (Cosse, Pinel, Censi-Bouvard…).

Attention on parle de calcul de la rentabilité mais il convient d'intégrer la fiscalité (tranche marginale d'imposition et prélèvement sociaux). 

La Pierre-Papier pour jouir d'un taux de rendement stable dans le temps

Il est toujours important avant de réaliser un placement immobilier d’évaluer tous les risques, mais aussi les opportunités liés à un actif donné. Mais avec une société civile de placement immobilier par contre, le souscripteur dispose d’ores et déjà de toutes les données pour évaluer ses placements. D’une part, contrairement à un investissement immobilier en direct, il est dispensé de la gestion de patrimoine. D'autre part, les sociétés de gestion s’assurent de la rentabilité des actifs de leur parc immobilier bien mutualisé.

Pour le cas des SCPI de rendement, le choix d’investir en immobilier d’entreprise se base sur le critère du rendement. Les immeubles de bureaux permettent d’assurer facilement un taux d’occupation élevé, et donc de tirer des revenus réguliers. Par ailleurs, le rendement n’étant pas le seul critère à prendre en compte en ce qui concerne l’investissement immobilier, les sociétés de gestion incluent généralement dans leur stratégie d’investissement la mutualisation des risques ou la diversification. 

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