Immobilier : investir en direct ou dans une SCPI ?

Les Français portent un intérêt particulier à l’immobilier de par son rendement attractif et la sécurité qu’il offre. La question sur le choix du placement immobilier se pose cependant : faut-il investir en direct ou dans une SCPI ?

55 % du patrimoine des Français constitués d’immobilier

Une étude menée par l’Insee en juin 2018 montre que l’immobilier représente 55 % du patrimoine brut des Français, soit une augmentation de 2 % par rapport à la fin de l’année 2015. Par ailleurs, sur les 50,3 milliards d'euro investis dans l’immobilier en 2017, les SCPI représentent 0,5 % du patrimoine net global des foyers français.

Face à ces chiffres, comparer l’investissement en immobilier direct et dans les SCPI peut sembler peu pertinent. Cependant, en prenant en compte les objectifs poursuivis par l’épargnant (augmentation à long terme des revenus et rendement immédiat élevé), une comparaison s’avère tout de même intéressante.

Pour rappel, les SCPI sont des produits de placement investissant à 100 % dans l’immobilier. Très prisées par les Français, elles investissent généralement dans l’immobilier d’entreprise (commerces, bureaux, entrepôts...).

L’emplacement, un critère de choix

La conjoncture joue actuellement en faveur du marché de l’immobilier tertiaire. Ce phénomène favorise la hausse des loyers de certains types d’actifs dans les quartiers d’affaires parisiens. L’existence d’une interaction réelle entre la croissance de l’activité économique et l’immobilier n’est donc plus à démontrer. D’ailleurs, l’immobilier jouit d’une partie de cette croissance à travers l’indexation des loyers.

Au-delà de la conjoncture économique, il faut prendre en compte un autre critère pour espérer une revalorisation des revenus et de la valeur de l’actif. Le bien doit être choisi avec soin et profiter d’un bon emplacement.

Si l’on prend en compte ce critère, la SCPI reste la meilleure solution pour un placement immobilier. Ce type d’investissement permet à l’épargnant de se défaire de la gestion du bien tout en profitant de segments de marché performants. Et contrairement à un investissement locatif en direct, l’épargnant ne sera pas soumis aux aléas de la location et de la revente.

Au-delà des soucis de gestion, l’investissement en SCPI reste également plus accessible par rapport à l’immobilier direct. En souscrivant à des parts de SCPI, l’épargnant peut investir avec seulement dès 1 000 euros. Il profite alors d’un parc immobilier de qualité et diversifié.

Choisir la SCPI pour son rendement intéressant

En termes de rentabilité, les SCPI sont plus avantageuses que l’immobilier en direct. Puisque ces véhicules investissent essentiellement dans l’immobilier tertiaire, ils profitent d’un rendement plus intéressant que celui de l’immobilier résidentiel.

En 2017 par exemple, les SCPI ont affiché un rendement moyen de 4,44 %. Alors qu'en immobilier direct, la rentabilité d’un appartement se trouvant dans une grande ville ne cesse de diminuer compte tenu de la hausse des prix. Un appartement acheté à 4 348 euros/m² à Bordeaux se loue par exemple à 12,16 euros/m². En déduisant toutes les charges du propriétaire et les taxes, le rendement net est seulement de 2,5 %. Une rentabilité deux fois moins importante que pour un investissement en SCPI.

SCPI : possibilité de revente facile et partielle des parts

La souscription de parts à une SCPI reste incontestablement plus intéressante que l’immobilier locatif en direct en termes de rendement, mais qu’en est-il de la liquidité ?

Les idées reçues sur les SCPI freinent souvent les épargnants qui veulent investir dans ces véhicules de placement. La réalité est pourtant différente puisqu’il est nettement plus simple de revendre des parts de SCPI qu’un bien détenu en direct. Pour céder ses parts, l’épargnant doit remplir un formulaire de rachat de parts. Il sera ensuite remboursé par la société de gestion dans les trois ou quatre semaines qui suivent.

A l’inverse, céder un bien immobilier détenu en direct est un véritable parcours du combattant, s’étalant sur plusieurs mois. Passer devant le notaire, réaliser les diagnostics réglementaires… autant de démarches obligatoires à faire pour vendre finalement le bien, si l’acheteur ne se désiste pas au dernier moment.

La SCPI permet également à l’épargnant de vendre partiellement ses parts et de garder une partie. Un schéma qu’on ne peut rencontrer dans la détention en direct d’un bien.