Dernière ligne droite pour échapper à l'IFI 2018

Publié le 12 déc. 2018 par Jonathan - Mis à jour le 24 janv. 2019

 

Les SCPI sont soumises à l'IFI (impot sur la fortune immobilière) avec un barème identique à l'impots sur la fortune, toutefois il existe une solution pour les épargnants qui souhaitent échapper à cet impôt. C'est en effet la dernière ligne droite pour échapper à l’IFI 2018 à travers un placement en nue-propriété en SCPI. En effet, ce type d’investissement immobilier n’est pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI.

La nue-propriété en SCPI : une alternative intéressante pour échapper à l’IFI

La nue-propriété en SCPI correspond au partage de la propriété́ entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, sur une période établie. Avec un tel placement, les épargnants peuvent s’assurer de percevoir un revenu régulier à un horizon déterminé dans 5, 15 ou 20 ans. Pendant la période du démembrement temporaire, ils profiteront d’une exonération sur les impôts suivants : impôts sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière. 

Durant la durée du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu. Il ne déclare donc aucun revenu foncier et n’augmentera pas sa feuille d’impôt. Par ailleurs, la nue-propriété n'entre pas dans la base taxable de l’IFI. 

Aux termes de la période de démembrement, l’épargnant récupère la pleine propriété́ des parts de SCPI de rendement ainsi que les revenus qui y sont attachés. L'investissuer pourra alors profiter des avantages de l’immobilier locatif sans les soucis de gestion. La nue-propriété constitue ainsi une bonne alternative pour se constituer un complément de revenu.

 

A qui s’adresse la nue-propriété en SCPI ?

Au-delà̀ de l’avantage fiscal, la nue-propriété permet à̀ l’épargnant d’acquérir des parts à moindre coût. Contrairement à̀ la pleine propriété́, il profite d’une décote immédiate de 20 à 35 % sur le prix de souscription. Cette décote (généralement appelé partage de valeur) est fonction des clés de répartition établies par les sociétés de gestion. Ci-dessous un tableau avec quelques clés de répartitions appliquées par SCPI :

Nom de la SCPI

Société de gestion

Type de SCPI

Prix de la part (pleine-propriété)

 3 ans

5 ans

10 ans

15 ans

20 ans

Affinités Pierre

Groupama Gan REIM

(F)

242,00 €

89,00%

81,00%

68,00%

61,00%

56,00%

Corum XL

Corum AM

(V)

189,00 €

86,50%

81,00%

68,00%

61,00%

56,00%

LF Grand Paris Patrimoine

La Française REIM

(V)

300,00 €

89,00%

82,00%

71,00%

66,00%

61,00%

PFO2

Perial AM

(V)

194,00 €

88,50%

81,50%

67,50%

64,00%

59,00%

Pierre Capitale

Swiss Life Reim

(V)

1000,00 €

88,50%

81,50%

69,50%

64,00%

60,00%

MOYENNE

88,35%

80,91%

68,27%

62,35%

57,92%

A la fin du démembrement, l’épargnant jouit de la pleine propriété́, sans frais ni fiscalité́. Là encore, il aura le choix entre garder ses parts, pour percevoir les revenus complémentaires ou bien de céder pour obtenir une éventuelle plus-value.

Concrètement, la nue-propriété s’adresse aux épargnants qui désirent préparer leur retraite ou financer les études de leurs enfants à horizon déterminé. Elle permet de valoriser son capital sur le long terme pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus dans l'immédiat. Un tel placement est aussi intéressant pour les contribuables se trouvant dans les tranches marginales d’imposition élevées.

 

Simulation d’un investissement en nue-propriété de SCPI

Prenons l’exemple d’un épargnant qui investit 50 000 € en nue-propriété de parts de SCPI dans le cadre d'un démembrement temporaire de 7 ans.

- Tranche marginale d'imposition : 30 %

- Durée de démembrement : 7 ans

- Clé de répartition : 73 %

- Durée de détention : 15 ans 

- Taux de rendement prévisionnel : 4,80 %

- Taux annuel de revalorisation de la part : 0,5 %

- Frais de souscription SCPI à 11 %

Pendant la durée de démembrement (7 ans), il n’y a pas de fiscalité, puisqu'en tant que nue-propriétaire, il n'y a pas de perception de revenus.

A la fin du démembrement, le revenu prévisionnel annuel net de frais de gestion, avant fiscalité sera de 3287,67 € et le revenu prévisionnel net de fiscalité sera de 1735,89 €.

Au final, les performances globales de l'opération reviendrait à :

  • Un taux de rendement interne au bout de la 15ème année de  3,28 %
  • Un gain global après une vente des parts au bout de 15 ans de 29 255 €
  • Une valeur de l'investissement à terme de 65 367,52 €

 

Pour compléter vos connaissances sur le démembrement en SCPI, vous pouvez également télécharger notre guide de la SCPI en nue-propriété gratuitement. 

 

 

 

Source : Meilleurescpi.com

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