Investissement et calcul rentabilité investissement locatif

 Vous prévoyez de réaliser un investissement locatif ? Vous souhaitez conjuguer régularité et rendement ? Si l’immobilier est par définition un investissement aux risques maîtrisés*, il est important d'en mesurer les éventuels aléas et notamment de connaître la rentabilité locative réelle de votre investissement. Le calcul rentabilité investissement locatif est donc une étape déterminante pour l'investisseur. 

* Tout investissement comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.       

Qu'est-ce que la rentabilité locative d'un bien immobilier ?

Définition

Lors d'un investissement immobilier locatif, rares sont les investisseurs qui prennent le temps de calculer leur rentabilité locative et en particulier une rentabilité finale (net de toutes les charges). C’est l’indicateur financier principal à prendre en compte dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier. Appelé Taux de rendement, rendement de l’investissement, rentabilité potentielle, rentabilité nette, rentabilité brute. Autant de définitions et de jargonnages qui rendent difficile la comparaison. Toutefois pour avoir une bonne rentabilité il faut l’étudier avec un angle investisseur en passant par le calcul rentabilité investissement locatif. Un investissement locatif doit donc être étudié avec une vision investisseur (produits : loyers versus charges : locatives, travaux, impôt foncier, etc.) sur le prix d'acquisition.

En immobilier le terme « rentabilité locative » est synonyme de rendement immobilier (pourcentage annuel).

Comment calculer la rentabilité locative?

La rentabilité locative brute :

Le calcul est très simple à réaliser : il suffit de prendre la somme des loyers perçus sur une année (le loyer mensuel (revenus locatifs) que vous percevez multiplié par 12) et de le diviser par le prix total d'acquisition (frais de notaire, d'agences et travaux inclus).

Exemple :

• Loyer mensuel brut (hors charges du locataire) = 600 €
   
• Loyer annuel brut = 12 x 600 € = 7 200€
   
• Prix d’achat du bien immobilier = 150 000 €
   
• Frais d’achat (frais de notaires / droits d'enregistrements / agence immobilière) = 20 000 €
   
• Prix d’achat total = 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
   
• Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix d’achat total x 100 = 7 200 € / 170 000 € x 100= 4,24 %

La rentabilité locative brute est donc de 4,24%. Cependant ce résultat ne permet pas d’obtenir la valeur réelle des gains. Certains critères ne sont pas pris en compte, le résultat n’est donc pas représentatif de la réalité de la performance immobilière. En effet les frais à la charge du bailleur tel que : les charges de l'immeuble (qui incombent au propriétaire par exemple le ravalement, l'ascenseur, la réfection des parties communes...), la taxe foncière, les frais de syndic ne sont pas pris en compte.

Nous allons donc voir comment calculer le rendement net avec une appréciation plus fine des gains réels.

La rentabilité locative nette :

Pour calculer un rendement locatif net, il convient de distinguer les charges qui incombent aux bailleurs (charges non récupérables : frais et charges de copropriété, gestion locative…) et ceux qui sont à la charge du locataire (charges récupérables).

Cette liste n'est pas exhaustive et d’autres frais peuvent également intervenir en fonction des biens immobiliers.

Le calcul de la rentabilité locative nette s'établit de la façon suivante : il faut prendre la somme des loyers perçus sur un an (le loyer mensuel que vous percevez multiplié par 12) soustrait de l'ensemble des frais listés ci-dessus et diviser le résultat par le prix total d'acquisition (frais de notaire, d'agences et travaux inclus).

Exemple de calcul rentabilité investissement locatif :

• Loyer mensuel brut (hors charges du locataire) = 600 €
   
• Loyer annuel brut = 12 x 600 € = 7 200€
   
• Charges et frais divers annuels = 1200 €
   
• Prix d’achat du bien immobilier = 150 000 €
   
• Frais d’achat (frais de notaires / agence immobilière) = 20 000 €
   
• Prix d’achat total = 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
   
• Rentabilité locative nette = (loyer annuel – charges et frais divers) / prix d’achat total x 100 = (7 200 € – 1300 €) / 170 000 € x 100 = 3,53 %

On constate de façon très claire que le rendement brut s’éloigne du rendement net. En effet, dans cet exemple il y a une différence de 17 %, ce qui n’est pas négligeable.

Attention cet exemple est à adapter à chaque projet d’investissement et le niveau du rendement dépend directement du montant des « charges et frais divers » engagés.

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