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Loi de Finance 2020 : quels enjeux pour les SCPI ?
PromulguĂ©e le 28 dĂ©cembre 2019, la loi de Finances 2020 inclut de trĂšs bonnes nouvelles pour les particuliers. Pour les investisseurs en SCPI, les mesures adoptĂ©es portent sur la baisse de lâimpĂŽt sur le revenu ainsi que lâexclusion des produits de la Pierre-Papier de lâassiette IFI.Â
Les enjeux de la loi de Finance 2020 pour les SCPI
Pour rappel, la loi de Finances fixe la nature, le montant et lâaffectation des ressources et des dĂ©penses de lâEtat. Elle est votĂ©e chaque annĂ©e par le Parlement, en prenant en compte lâĂ©volution de la conjoncture, des dĂ©penses et/ou recettes. Le texte final pour 2020 porte sur de nouvelles baisses dâimpĂŽts pour les contribuables.Â
Les mesures prises en 2020 sont donc applicables aux associĂ©s des SCPI. Chaque investisseur est en effet imposĂ© selon sa quote-part au sein de la SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier. Rappelons que les revenus de SCPI sont transparentes fiscalement et que câest la fiscalitĂ© de lâassociĂ© qui sâapplique.
Les mesures relatives Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS)
En lâespĂšce pour les personnes morales soumise Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s associĂ©s de parts de SCPI, lâArticle 11 du Projet de Loi de Finances 2020 annonce une baisse de lâIS.
LâArticle 11 du Projet de Loi de Finances 2020 annonce une baisse de lâIS selon les modalitĂ©s suivantes :Â
Entreprises ayant un CA â„ 250 M âŹÂ  | Autres entreprises  |
baisse de 33Â % Ă 31 % en 2020 baisse de 31 % Ă 27,5 % en 2021 baisse de 27,5 % en 2022 | baisse de 31 % Ă 28 % en 2020 baisse de 28 % Ă 26,5 % en 2021 baisse de 26,5 % Ă 25 % en 2022 |
La promesse de campagne de passer le taux dâIS de 33,â % en dĂ©but de mandat Ă 25 % en 2022 est bien maintenue. Cela est justifiĂ© en ces termes :
Cette rĂ©duction du taux dâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s amĂ©liore de ce fait le taux de rendement net des SCPI, comme le dĂ©montre le tableau ci-dessous :Â
 |  |  |  |
Taux dâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s  | 33,â % | 31 % | 28 % |
TDVM estimé  | 4,50 % | 4,50 % | 4,50 % |
PrélÚvements sociaux  | N/A | N/A | N/A |
TDVM net dâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s  | 3 % | 3,108 % | 3,24 % |
Variation du rendement net par rapport à la tranche précédent  | N/A | + 3,50 % | + 4,35 % |
Par souci de simplification, voici une simulation Ă travers l'hypothĂšse suivante (pour une application du projet de loi en lâĂ©tat avec les diffĂ©rents paliers, par rapport Ă lâIS maintenu Ă 33 %) :Â
Patrimoine situé en France
Investissement de 100 000 ⏠en parts de SCPI, détenues en pleine propriété
Rendement estimé 4,50 % avant impÎt (net de frais de gestion)
Frais de souscription de 12 %
Durée de détention de 20 ans
Revalorisation de la valeur des parts nulle
Délai de jouissance : 6 mois
Trajectoire pour une sociĂ©tĂ© dont le chiffre dâaffaires est infĂ©rieur Ă 250 M ⏠par an
Simulation avec réforme : TRI estimé : 2,89 %
Simulation sans rĂ©forme : TRI estimĂ© : 2,51 %Â
Les réformes de la loi de Finances 2020 permettent donc de constater une variation du TRI estimée de + 15 %.
LâIR (impĂŽt sur le revenu) baisse dĂšs janvier 2020
ConformĂ©ment Ă lâArticle 2 du Projet de Loi de Finances 2020, la baisse de lâimpĂŽt sur le revenu (IR) a Ă©tĂ© amendĂ©e. La mise en place dâun nouveau barĂšme pour les revenus a ainsi permis une rĂ©duction significative de lâimpĂŽt sur le revenu.Â
BarĂšme 2019 | BarĂšme 2020 | ||
Fraction du revenu imposable | Taux dâImposition | Tranches | Taux dâImposition |
< 9 964 ⏠| 0 % | < 10 064 ⏠| 0 % |
de 9 964 ⏠à 27 794 ⏠| 14 % | de 10 064 ⏠à 25 659 ⏠| 11 % |
de 27 794 ⏠à 74 517 âŹÂ | 30 % | de 25 659 ⏠à 73 369 ⏠| 30 % |
de 74 517 ⏠à 157 806 âŹÂ | 41 % | de 73 369 ⏠à 157 806 ⏠| 41 % |
> 157 806 ⏠| 45 % | > 156 806 âŹÂ | 45 % |
Cette rĂ©duction du taux de lâimpĂŽt sur le revenu profite aux foyers les plus modestes (les 2 premiĂšres tranches : Ă 11 % et 30 %), tout en neutralisant lâallĂšgement dâimpĂŽt pour les contribuables les plus aisĂ©s (soumis aux taux de 41 % et 45 %). Une disposition qui peut avoir plusieurs consĂ©quences pour les investisseurs de la Pierre-Papier.Â
Depuis lâexclusion de la Pierre-Papier cotĂ©e de lâabattement de 40 %, selon lâancien barĂšme, la flat tax Ă©tait prĂ©conisĂ©e pour lâĂ©pargnant appartenant Ă la tranche de 14 %. En 2020, lâoption du barĂšme de lâIR devient alors plus pertinente pour lâinvestisseur.Â
LâIFI pour affiner la stratĂ©gie patrimonialeÂ
Depuis trois ans, lâIFI (ImpĂŽt sur la Fortune ImmobiliĂšre) remplace lâISF ou lâImpĂŽt de SolidaritĂ© sur la Fortune. Il se limite aux biens immobiliers non affectĂ©s Ă lâactivitĂ© professionnelle du contribuable, avec un taux variant de 0,5 % Ă 1,5 %. Les tranches de lâIFI sont inchangĂ©es, conformĂ©ment Ă la Loi de Finances 2020.Â
La loi retient de ce fait les produits de la Pierre-Papier (SCPI, OPCI, SIIC) comme Ă©tant des actifs immobiliers. Les parts de SCPI rentrent donc dans lâassiette de lâIFI. La valeur Ă dĂ©clarer demeure la valeur de la part au 31 dĂ©cembre de lâannĂ©e Ă©coulĂ©e.Â
Les parts de SCPI en nue-propriĂ©tĂ© sont cependant exonĂ©rĂ©es de lâimpĂŽt sur la fortune immobiliĂšre. Dans le cadre dâun dĂ©membrement de propriĂ©tĂ© issu dâune succession, lâĂ©pargnant sera imposĂ© Ă lâIFI. Le contribuable devra dĂ©clarer la valeur de la nue-propriĂ©tĂ©, en retenant lâĂąge de lâusufruitier comme clĂ© de la rĂ©partition.Â
Il est Ă©galement important de noter que le seuil d'assujettissement Ă cet impĂŽt sur la fortune est Ă©tabli Ă 1,3 million dâeuros.
Afin de dĂ©finir quel produit correspond le mieux Ă sa situation et Ă ses objectifs et dâanticiper la fiscalitĂ©, il est conseillĂ© Ă un Ă©pargnant de recourir aux services dâun Conseiller en Investissements Financiers.
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MeilleureSCPI.com vous recommande :Â
- Le point de la semaine #37 - Focus sur la loi de finance 2020 (partie 1/2)
- Le point de la semaine #38Â - Focus sur la loi de finance 2020 (partie 2/2)
Les points importants pour la SCPI AccĂšs Valeur Pierre | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Bureau SCPI de rendement | Minimum de souscription 1 part 765.00 ⏠|
Investir dans AccĂšs Valeur Pierre |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !