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“Excellent”, 165 avis

Loi de Finance 2020 : quels enjeux pour les SCPI ?

Publié par Jonathan Dhiver le 21 fĂ©vr. 2020
Mis Ă  jour le 18 juin 2024
5 min. de lecture

PromulguĂ©e le 28 dĂ©cembre 2019, la loi de Finances 2020 inclut de trĂšs bonnes nouvelles pour les particuliers. Pour les investisseurs en SCPI, les mesures adoptĂ©es portent sur la baisse de l’impĂŽt sur le revenu ainsi que l’exclusion des produits de la Pierre-Papier de l’assiette IFI. 

Les enjeux de la loi de Finance 2020 pour les SCPI

Pour rappel, la loi de Finances fixe la nature, le montant et l’affectation des ressources et des dĂ©penses de l’Etat. Elle est votĂ©e chaque annĂ©e par le Parlement, en prenant en compte l’évolution de la conjoncture, des dĂ©penses et/ou recettes. Le texte final pour 2020 porte sur de nouvelles baisses d’impĂŽts pour les contribuables. 

Les mesures prises en 2020 sont donc applicables aux associĂ©s des SCPI. Chaque investisseur est en effet imposĂ© selon sa quote-part au sein de la SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier. Rappelons que les revenus de SCPI sont transparentes fiscalement et que c’est la fiscalitĂ© de l’associĂ© qui s’applique.

Les mesures relatives Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS)

En l’espĂšce pour les personnes morales soumise Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s associĂ©s de parts de SCPI, l’Article 11 du Projet de Loi de Finances 2020 annonce une baisse de l’IS.

L’Article 11 du Projet de Loi de Finances 2020 annonce une baisse de l’IS selon les modalitĂ©s suivantes : 

Entreprises ayant un CA ≄ 250 M €   

Autres entreprises   

baisse de 33 % à 31 % en 2020

baisse de 31 % Ă  27,5 % en 2021

baisse de 27,5 % en 2022

baisse de 31 % Ă  28 % en 2020

baisse de 28 % Ă  26,5 % en 2021

baisse de 26,5 % Ă  25 % en 2022

La promesse de campagne de passer le taux d’IS de 33,⅓ % en dĂ©but de mandat Ă  25 % en 2022 est bien maintenue. Cela est justifiĂ© en ces termes :

Cette rĂ©duction du taux d’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s amĂ©liore de ce fait le taux de rendement net des SCPI, comme le dĂ©montre le tableau ci-dessous : 

    
Taux d’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s   33,⅓ %31 %28 %
TDVM estimé   4,50 %4,50 %4,50 %
PrélÚvements sociaux   N/AN/AN/A
TDVM net d’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s   3 %3,108 %3,24 %
Variation du rendement net par rapport à la tranche précédent   N/A+ 3,50 %+ 4,35 %

Par souci de simplification, voici une simulation Ă  travers l'hypothĂšse suivante (pour une application du projet de loi en l’état avec les diffĂ©rents paliers, par rapport Ă  l’IS maintenu Ă  33 %) : 

Patrimoine situé en France

Investissement de 100 000 € en parts de SCPI, dĂ©tenues en pleine propriĂ©tĂ©

Rendement estimé 4,50 % avant impÎt (net de frais de gestion)

Frais de souscription de 12 %

Durée de détention de 20 ans

Revalorisation de la valeur des parts nulle

Délai de jouissance : 6 mois

Trajectoire pour une sociĂ©tĂ© dont le chiffre d’affaires est infĂ©rieur Ă  250 M € par an

Simulation avec réforme : TRI estimé : 2,89 %

Simulation sans réforme : TRI estimé : 2,51 % 

Les réformes de la loi de Finances 2020 permettent donc de constater une variation du TRI estimée de + 15 %.

L’IR (impît sur le revenu) baisse dùs janvier 2020

ConformĂ©ment Ă  l’Article 2 du Projet de Loi de Finances 2020, la baisse de l’impĂŽt sur le revenu (IR) a Ă©tĂ© amendĂ©e. La mise en place d’un nouveau barĂšme pour les revenus a ainsi permis une rĂ©duction significative de l’impĂŽt sur le revenu. 

BarĂšme 2019

BarĂšme 2020

Fraction du revenu imposable

Taux d’Imposition

Tranches

Taux d’Imposition

< 9 964 €0 %< 10 064 €0 %
de 9 964 € à 27 794 €14 %de 10 064 € à 25 659 €11 %
de 27 794 € à 74 517 € 30 %de 25 659 € à 73 369 €30 %
de 74 517 € à 157 806 € 41 %de 73 369 € à 157 806 €41 %
> 157 806 €45 %> 156 806 € 45 %

Cette rĂ©duction du taux de l’impĂŽt sur le revenu profite aux foyers les plus modestes (les 2 premiĂšres tranches : Ă  11 % et 30 %), tout en neutralisant l’allĂšgement d’impĂŽt pour les contribuables les plus aisĂ©s (soumis aux taux de 41 % et 45 %). Une disposition qui peut avoir plusieurs consĂ©quences pour les investisseurs de la Pierre-Papier. 

Depuis l’exclusion de la Pierre-Papier cotĂ©e de l’abattement de 40 %, selon l’ancien barĂšme, la flat tax Ă©tait prĂ©conisĂ©e pour l’épargnant appartenant Ă  la tranche de 14 %. En 2020, l’option du barĂšme de l’IR devient alors plus pertinente pour l’investisseur. 

L’IFI pour affiner la stratĂ©gie patrimoniale 

Depuis trois ans, l’IFI (ImpĂŽt sur la Fortune ImmobiliĂšre) remplace l’ISF ou l’ImpĂŽt de SolidaritĂ© sur la Fortune. Il se limite aux biens immobiliers non affectĂ©s Ă  l’activitĂ© professionnelle du contribuable, avec un taux variant de 0,5 % Ă  1,5 %. Les tranches de l’IFI sont inchangĂ©es, conformĂ©ment Ă  la Loi de Finances 2020. 

La loi retient de ce fait les produits de la Pierre-Papier (SCPI, OPCI, SIIC) comme Ă©tant des actifs immobiliers. Les parts de SCPI rentrent donc dans l’assiette de l’IFI. La valeur Ă  dĂ©clarer demeure la valeur de la part au 31 dĂ©cembre de l’annĂ©e Ă©coulĂ©e. 

Les parts de SCPI en nue-propriĂ©tĂ© sont cependant exonĂ©rĂ©es de l’impĂŽt sur la fortune immobiliĂšre. Dans le cadre d’un dĂ©membrement de propriĂ©tĂ© issu d’une succession, l’épargnant sera imposĂ© Ă  l’IFI. Le contribuable devra dĂ©clarer la valeur de la nue-propriĂ©tĂ©, en retenant l’ñge de l’usufruitier comme clĂ© de la rĂ©partition. 

Il est Ă©galement important de noter que le seuil d'assujettissement Ă  cet impĂŽt sur la fortune est Ă©tabli Ă  1,3 million d’euros.

Afin de dĂ©finir quel produit correspond le mieux Ă  sa situation et Ă  ses objectifs et d’anticiper la fiscalitĂ©, il est conseillĂ© Ă  un Ă©pargnant de recourir aux services d’un Conseiller en Investissements Financiers.

 

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

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J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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