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Loi de Finance 2020 : quels enjeux pour les SCPI ?

Publié par Jonathan Dhiver le 21 févr. 2020 Mis à jour le 18 juin 2024 5 min. de lecture

Promulguée le 28 décembre 2019, la loi de Finances 2020 inclut de très bonnes nouvelles pour les particuliers. Pour les investisseurs en SCPI, les mesures adoptées portent sur la baisse de l’impôt sur le revenu ainsi que l’exclusion des produits de la Pierre-Papier de l’assiette IFI. 

Les enjeux de la loi de Finance 2020 pour les SCPI

Pour rappel, la loi de Finances fixe la nature, le montant et l’affectation des ressources et des dépenses de l’Etat. Elle est votée chaque année par le Parlement, en prenant en compte l’évolution de la conjoncture, des dépenses et/ou recettes. Le texte final pour 2020 porte sur de nouvelles baisses d’impôts pour les contribuables. 

Les mesures prises en 2020 sont donc applicables aux associés des SCPI. Chaque investisseur est en effet imposé selon sa quote-part au sein de la Société Civile de Placement Immobilier. Rappelons que les revenus de SCPI sont transparentes fiscalement et que c’est la fiscalité de l’associé qui s’applique.

Les mesures relatives à l’impôt sur les sociétés (IS)

En l’espèce pour les personnes morales soumise à l’impôt sur les sociétés associés de parts de SCPI, l’Article 11 du Projet de Loi de Finances 2020 annonce une baisse de l’IS.

L’Article 11 du Projet de Loi de Finances 2020 annonce une baisse de l’IS selon les modalités suivantes : 

Entreprises ayant un CA ≥ 250 M €   

Autres entreprises   

baisse de 33 % à 31 % en 2020

baisse de 31 % à 27,5 % en 2021

baisse de 27,5 % en 2022

baisse de 31 % à 28 % en 2020

baisse de 28 % à 26,5 % en 2021

baisse de 26,5 % à 25 % en 2022

La promesse de campagne de passer le taux d’IS de 33,⅓ % en début de mandat à 25 % en 2022 est bien maintenue. Cela est justifié en ces termes :

Cette réduction du taux d’impôt sur les sociétés améliore de ce fait le taux de rendement net des SCPI, comme le démontre le tableau ci-dessous : 

    
Taux d’impôt sur les sociétés   33,⅓ %31 %28 %
TDVM estimé   4,50 %4,50 %4,50 %
Prélèvements sociaux   N/AN/AN/A
TDVM net d’impôt sur les sociétés   3 %3,108 %3,24 %
Variation du rendement net par rapport à la tranche précédent   N/A+ 3,50 %+ 4,35 %

Par souci de simplification, voici une simulation à travers l'hypothèse suivante (pour une application du projet de loi en l’état avec les différents paliers, par rapport à l’IS maintenu à 33 %) : 

Patrimoine situé en France

Investissement de 100 000 € en parts de SCPI, détenues en pleine propriété

Rendement estimé 4,50 % avant impôt (net de frais de gestion)

Frais de souscription de 12 %

Durée de détention de 20 ans

Revalorisation de la valeur des parts nulle

Délai de jouissance : 6 mois

Trajectoire pour une société dont le chiffre d’affaires est inférieur à 250 M € par an

Simulation avec réforme : TRI estimé : 2,89 %

Simulation sans réforme : TRI estimé : 2,51 % 

Les réformes de la loi de Finances 2020 permettent donc de constater une variation du TRI estimée de + 15 %.

L’IR (impôt sur le revenu) baisse dès janvier 2020

Conformément à l’Article 2 du Projet de Loi de Finances 2020, la baisse de l’impôt sur le revenu (IR) a été amendée. La mise en place d’un nouveau barème pour les revenus a ainsi permis une réduction significative de l’impôt sur le revenu. 

Barème 2019

Barème 2020

Fraction du revenu imposable

Taux d’Imposition

Tranches

Taux d’Imposition

< 9 964 €0 %< 10 064 â‚¬0 %
de 9 964 € à 27 794 €14 %de 10 064 € à 25 659 €11 %
de 27 794 € à 74 517 € 30 %de 25 659 € à 73 369 €30 %
de 74 517 € à 157 806 € 41 %de 73 369 € à 157 806 €41 %
> 157 806 €45 %> 156 806 € 45 %

Cette réduction du taux de l’impôt sur le revenu profite aux foyers les plus modestes (les 2 premières tranches : à 11 % et 30 %), tout en neutralisant l’allègement d’impôt pour les contribuables les plus aisés (soumis aux taux de 41 % et 45 %). Une disposition qui peut avoir plusieurs conséquences pour les investisseurs de la Pierre-Papier. 

Depuis l’exclusion de la Pierre-Papier cotée de l’abattement de 40 %, selon l’ancien barème, la flat tax était préconisée pour l’épargnant appartenant à la tranche de 14 %. En 2020, l’option du barème de l’IR devient alors plus pertinente pour l’investisseur. 

L’IFI pour affiner la stratégie patrimoniale 

Depuis trois ans, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l’ISF ou l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Il se limite aux biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle du contribuable, avec un taux variant de 0,5 % à 1,5 %. Les tranches de l’IFI sont inchangées, conformément à la Loi de Finances 2020. 

La loi retient de ce fait les produits de la Pierre-Papier (SCPI, OPCI, SIIC) comme étant des actifs immobiliers. Les parts de SCPI rentrent donc dans l’assiette de l’IFI. La valeur à déclarer demeure la valeur de la part au 31 décembre de l’année écoulée. 

Les parts de SCPI en nue-propriété sont cependant exonérées de l’impôt sur la fortune immobilière. Dans le cadre d’un démembrement de propriété issu d’une succession, l’épargnant sera imposé à l’IFI. Le contribuable devra déclarer la valeur de la nue-propriété, en retenant l’âge de l’usufruitier comme clé de la répartition. 

Il est également important de noter que le seuil d'assujettissement à cet impôt sur la fortune est établi à 1,3 million d’euros.

Afin de définir quel produit correspond le mieux à sa situation et à ses objectifs et d’anticiper la fiscalité, il est conseillé à un épargnant de recourir aux services d’un Conseiller en Investissements Financiers.

 

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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