Immobilier : tout ce qui change en 2016 avec la loi de finance!

Immobilier : les dispositions de la loi de finance pour 2016

La loi de finances pour 2016, et la loi de finances rectificative pour 2015 comportent plusieurs mesures affectant l’immobilier. Le point sur les dispositions les plus emblématiques.

L’accession à la propriété

Un prêt à taux renforcé

Depuis le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro (PTZ), qui permet aux primo-accédants de financer sans intérêts une partie de l’acquisition de leur résidence principale ,a été renforcé (art.107 de la LF 2016).

En premier lieu, le PTZ dans l’ancien, qui concernait initialement 6000 communes rurales listées dans un arrêté du 30 décembre 2014, est étendu à l’ensemble du territoire. A noter : pour ouvrir droit au PTZ, le logement doit nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du coût global de l’opération immobilière.

Les plafonds de ressources permettant d’être éligible au PTZ ont été revus à la hausse, de quelques milliers d’euros en moyenne, pour 2016. Par ailleurs, la quotité de prêt maximale du prêt a été portée à 40 %, contre 18 à 26 % auparavant. Il est désormais possible d’emprunter jusqu’à 138 00 € sans intérêt, contre 89 000 € dans l’ancienne mouture du PTZ.  Enfin, les conditions de remboursement ont été assouplies. Tous les ménages bénéficient d’un différé de remboursement d’au moins cinq ans. Avant le 1er janvier, ce différé était uniquement réservé aux ménages les plus modestes.

Les aides au logement légèrement amendées

L’article 140 de la loi de finances prévoit l’abrogation de la réforme des aides au logement qui devait entrer en vigueur le 1er janvier 2016. Conséquence, ces aides, qui permettent aux ménages de rembourser leur prêt accession ou leur prêt travaux, sont maintenues en l’état.

En revanche, les conditions d’accès des aides au logement allouées au locataire ont été modifiées. Le patrimoine de l’allocataire (une résidence secondaire, par exemple) est désormais pris en compte dans l’évaluation de ses ressources. Les nouvelles dispositions prévoient aussi une baisse progressive du montant de l’aide au-delà d’un certain plafond de loyer. Enfin, les enfants de parents redevables de l’ISF deviennent inéligibles aux aides (art 143 de la LF 2016).

L’investissement locatif

Suppression de la condition de mixité pour les opérations Duflot et Pinel

Pour éviter que la totalité des lots d’un programme immobilier ne soit entièrement acquis par des investisseurs, le législateur imposait aux promoteurs de réserver au moins 20 % des logements à des propriétaires occupants. Cette disposition - dont le décret d'application n'est jamais paru - a été abrogée (art.7 de la LF 2016).

Le dispositif « Malraux ancien » abrogé en 2018

Les opérations Malraux pour lesquelles la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux est antérieure au 1er janvier 2009, ouvrent droit à un avantage fiscal qui permet la déduction de certaines dépenses de travaux de ses revenus fonciers, sans limitation de montant. Par opposition au régime Malraux applicable aux opérations lancées à partir de 2009, ce dispositif est appelé « Malraux ancien ». L’art. 118 de la loi de finances pour 2016 précise que les dépenses engagées après le 31 décembre 2017 au titre de la rénovation « Malraux ancien » ne pourront plus venir s’imputer, sans limite, sur les revenus fonciers.

Le régime Malraux dans quartiers dégradés est prolongé

Le régime Malraux, applicable aux rénovations immobilières dont le permis de construire ou la déclaration de travaux ont été déposés à compter du 1er janvier 2009, permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou 30 % des dépenses de travaux, dans la limite de 100 000 € par an, pendant quatre ans. Sont éligibles les immeubles à réhabiliter situés dans des périmètres fixés par les pouvoirs publics : secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés... La possibilité de bénéficier de l’avantage Malraux pour les quartiers anciens dégradés devait initialement prendre fin le 31 décembre 2015. Cette disposition a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2017 (art. 5 de la LF 2016). Par ailleurs, de nouveaux quartiers anciens dégradés ont été rendus éligibles au Malraux (art 79 de la LF 2016).

La fiscalité

La majoration de la taxe foncière sur les terrains à bâtir situés en zones tendues a été amendée

En 2015, les propriétaires de terrains à bâtir situés en zones tendues ont dû faire face à une majoration de leur taxe foncière de 5 €/m². Pour 2016, cette majoration est abandonnée et un abattement de 200 m² est introduit pour ne pas pénaliser les petites surfaces (art.62 de la LFR 2015). Les contribuables concernés par cette hausse en 2015 pourront bénéficier d’un dégrèvement. En 2017, la taxe foncière des terrains située en zones tendues sera, de nouveau, remise à plat.

Reconduction de l’exonération des plus-values de cession d’immeubles à des bailleurs sociaux

L’art. 32 de la loi de finances a reconduit pour un an, jusqu’au 31 décembre 2016, l’exonération totale de plus-value immobilière dont peuvent bénéficier les particuliers qui cèdent un immeuble à un organisme HLM ou assimilé. Cette exonération continuera de s’appliquer aux cessions ayant fait l’objet d’une promesse ou d’un compromis de vente ayant acquis date certaine (enregistré par un notaire) au plus tard le 31 décembre 2016, dès lors que la date de l’acte de vente définitif est signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l’avant-contrat (soit le 31 décembre 2018, pour une promesse ou un compromis signé en 2016).

La location d’une partie de sa résidence principale à des salariés saisonniers peut être exonérée

La location meublée d’une partie de sa résidence principale (une chambre, par exemple) à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu. Il faut, pour cela, que le loyer pratiqué soit raisonnable : pour 2015, les plafonds annuels étaient fixés à 184 €/m² Ile-de-France et à 135 €/m² dans les autres régions. L’art. 18 de la loi de finance rectificative pour 2015 étend cette exonération d’impôt à la location temporaire à des salariés saisonniers.  

Exonération de taxe foncière pour les logements issus de la transformation de bureaux

L’art. 93 de la loi de finances autorise les communes à exonérer de taxe foncière, pendant 5 années, les locaux d’habitation issus de la transformation de bureaux en logements. Cette exonération s’applique aux locaux dont les travaux de transformation sont achevés à compter du 1er janvier 2016. Le propriétaire qui souhaite bénéficier de cette exonération doit se rendre au service des impôts avec les éléments justificatifs.

Augmentation des droits de mutation sur les cessions de bureaux

Une taxe additionnelle aux droits de mutation de 0,6 % est instituée sur les ventes de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile-de-France réalisées à compter de 2016 (art. 50 de la LF 2016).

La rénovation des logements

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) prolongé d’un an

Le CITE a été prorogé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2016 (art.106 de la LF 2016). Comme chaque année, la liste des équipements éligibles a été aménagée. Par exemple, les chaudières à condensation n’ouvrent plus droit au crédit d’impôt ; seules celles à haute performance énergétique y donnent accès. Toutefois, les contribuables qui auraient signé, avant le 31 décembre 2015, un devis et versé un acompte pour un équipement devenu non éligible bénéficieront, quand même, de l’avantage fiscal. Attention, cette disposition transitoire ne s’applique pas aux équipements mixtes (qui contenaient un élément éligible au CITE et un qui ne l’était pas, par exemple les équipements aérovoltaïques), inéligibles au CITE depuis le 30 septembre 2015.

L’Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) prorogé et assoupli pour les bénéficiaires des aides de l’Anah

L’Eco-PTZ permet de financer, sans intérêt, jusqu’à 30 000 € de travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 15 ans. Il a été prorogé de trois années, jusqu’au 31 décembre 2018. Pour bénéficier de ce prêt, il fallait jusqu’à présent, soit réaliser un bouquet de travaux comportant au moins deux catégories de travaux, soit réaliser des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale. A compter du 1er janvier, le bénéfice de l’Éco-PTZ est accordé, d’office, aux ménages bénéficiant d’une subvention de l’agence nationale de l’habitat (Anah) au titre de la précarité énergétique. Et ce, sans que les conditions d’éligibilité (par exemple l’ancienneté du logement) ne soient respectées (art.108 de la LF 2016).