SCPI ou OPCI : que choisir ?

SCPI et OPCI offrent l’opportunité aux épargnants de placer leurs argents dans l’immobilier professionnel. Pour fixer son choix, l’investisseur devra peser le pour et le contre de sa décision et bien définir ses objectifs : un investissement à moyen ou long terme.

OPCI et SCPI : les points communs

Les OCPI et les SCPI permettent aux épargnants de faire un placement dans l’immobilier professionnel, tels que des immeubles de bureaux ou des locaux d’activités. Ces deux produits d’investissement permettent aux épargnants de se constituer un patrimoine immobilier sans devoir investir une somme importante et en déléguant sa gestion.

Ils peuvent également acquérir des parts dans le cadre de l’assurance-vie. Cette formule d’achat leur permet de bénéficier d’une fiscalité spécifique.

OPCI, un investissement à moyen terme

L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier est un produit d’investissement qui détient au moins 55 % d’immobilier physique dans son portefeuille. Ce type de placement s’adresse surtout aux investisseurs qui désirent réaliser un placement à moyen terme, c’est-à-dire entre 8 à 10 ans.

Avantages des SCPI

Les OPCI séduisent les investisseurs par leur frais d’accès moins chers (3,5 % contre 10 % pour les SCPI). Leur fiscalité est également avantageuse, car les gains des OPCI sont soumis au prélèvement forfaitaire de 30 %, prélèvements sociaux compris. De plus, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne touche que le volet immobilier physique de l’investissement, qui représente moins de 60 % de son patrimoine.

Concernant l’achat des parts, l’investisseur peut le faire à tout moment puisque les OPCI sont toujours ouverts. L’investisseur peut en acheter à partir d’un compte titres. Quant à la revente des parts, elle est garantie et se fait au maximum en deux mois.

Inconvénients des SCPI

Même si les frais d’accès dans un OPCI sont bas, les frais de gestion restent assez élevés. En général, ils sont à hauteur de 2,25 % par an, voire plus. Le rendement reste également assez bas puisqu’il est de 3,98 % (2017).

Comme tout investissement à travers des actions foncières cotées, l’investissement dans un OPCI expose l’épargnant aux crises boursières. La fluctuation de ce marché impactera nécessairement la valeur des OPCI. A noter que le capital et les revenus versés ne sont pas non plus garantis dans le cadre d’un investissement en OPCI.

SCPI, un investissement à long terme

La SCPI ou Société Civile de Placement immobilier permet aux épargnants d’investir à 100 % dans la pierre. Il s’agit d’un investissement à long terme, avec une durée de détention des parts conseillée de 10 ans et plus.

Avantages des SCPI

La performance de l’investissement, est ce qui pousse avant tout les épargnants à investir dans une SCPI. Ce véhicule de placement affiche en effet un rendement de 6,20 % (2017), largement supérieur à celui des OPCI. Etant investies totalement dans l’immobilier, les SCPI ne subissent pas les fluctuations du marché boursier. L’investissement en SCPI devient dès lors intéressant quand le prix de l’immobilier sur le marché augmente.

Enfin, les SCPI affichent des frais de gestion avantageux de 0,5 à 0,6 % par an, car elles ne retiennent que 12 % des loyers encaissés. 

Inconvénients des SCPI

Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques. En effet, elles ne garantissent ni le capital et ni les revenus. 

En termes de fiscalité, les SCPI sont imposées en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant. Avec les charges sociales qui s’élèvent à 17,2 %, la fiscalité des revenus des SCPI peut donc aller jusqu’à 47,2 % pour un contribuable imposé à 30 %. Il est cependant possible d’optimiser le poids de l’impôt en achetant des parts de SCPI à crédit dans le cadre d’un crédit immobilier.

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Source : Les Echos - Investir