Acheter des parts de SCPI d'occasion en 2026

Acquérir des parts de SCPI à capital fixe se fait généralement lors de leur création ou lors d'une augmentation de capital. Il existe cependant d'autres solutions pour acheter des parts de SCPI d'occasion même hors période de souscription, ce qui est devenu particulièrement stratégique dans le contexte de crise de liquidité et de marché secondaire très actif en 2025-2026.

Trouver des parts de SCPI d'occasion

En principe, acquérir des parts de SCPI à capital variable peut se faire à tout moment, étant donné que leur capital évolue en fonction des souscriptions et des reventes de parts. En revanche, acquérir des parts de SCPI à capital fixe se fait normalement lors de la création de la SCPI et lors d'une éventuelle augmentation de capital.

Toutefois, d'autres façons vous permettent d'acheter des parts de SCPI à capital fixe même en dehors de la période de souscription :

• Accéder au marché secondaire, une mise en relation entre acheteurs et vendeurs organisée par les sociétés de gestion.
• Vous rapprocher directement d'un investisseur qui souhaite vendre ses parts via une transaction de gré à gré.

Cette seconde option est devenue centrale depuis 2025 : le marché de gré à gré a permis la transmission de près de 1,5 milliard d'euros de parts en 2025, en hausse de plus de 13 % sur un an, servant de véritable soupape de liquidité pour les associés en attente de sortie.

Face à une file d'attente de retraits qui dépasse désormais 2,7 milliards d'euros, environ 11 milliards d'euros de capitalisation ont basculé vers un mode de sortie purement marchand, où le prix est déterminé par la confrontation des ordres sur le marché secondaire.

Dans ce cadre, les délais de cession via des plateformes spécialisées ou des notaires se situent en moyenne entre 4 et 6 semaines, et plus largement entre 4 et 8 semaines pour les transactions de gré à gré — ce qui reste nettement plus court que les délais de retrait classiques qui peuvent dépasser 600 jours pour les SCPI les plus en tension.

Les SCPI à capital fixe, dont le prix s'établit exclusivement sur ce marché, ont vu leur indice moyen de prix reculer d'environ 20 % au premier trimestre 2026, mais elles offrent souvent des délais de sortie plus courts, de l'ordre de 30 à 90 jours lorsque le prix proposé est attractif, ce qui les rend particulièrement intéressantes dans le contexte actuel.

Comment effectuer votre demande ?

Pour acheter des parts de SCPI en marché secondaire, prenez tout d'abord soin de visiter le site de la société de gestion pour consulter le carnet d'ordres. Sur ce document figurent les parts proposées en revente ainsi que les offres d'achat. En fonction de l'offre et de la demande, vous pouvez ainsi revoir votre prix à la hausse ou à la baisse.

Les confrontations pour les SCPI à capital fixe se déroulent selon un calendrier régulier : les ordres sont généralement centralisés quelques jours avant la date de confrontation, avec une date limite de réception des ordres fixée en fin de semaine précédente à 16h00.

Ce mécanisme est particulièrement important dans un marché où, pour certaines SCPI passées en capital fixe, les prix d'exécution peuvent s'écarter très fortement du prix officiel : des confrontations récentes ont ainsi enregistré des prix nets vendeurs inférieurs de plus de 60 % au dernier prix de souscription, illustrant le rôle déterminant de la liquidité et du carnet d'ordres dans la formation des prix.

Après avoir fixé votre prix, remplissez l'ordre d'achat que vous pouvez télécharger sur le site de la société de gestion. Indiquez-y :

• Le prix d'achat maximal
• Le nombre de parts que vous souhaitez acheter
• La durée de validité de votre offre

Quelques justificatifs vous seront demandés : pièce d'identité, justificatifs de domicile et d'origine des fonds, relevé d'identité bancaire… Vous devez aussi joindre à votre ordre d'achat votre règlement, celui-ci vous sera rendu si vous n'avez pas obtenu de parts, conformément à votre demande. L'idéal est d'envoyer votre dossier complet par courrier recommandé avec accusé de réception.

Du côté de la société de gestion, elle confronte les ordres d'achat et fixe un prix d'exécution dans la limite des parts proposées et en respectant l'ordre d'arrivée des demandes.

Il est important de noter qu'en 2025-2026, les décotes observées sur le marché secondaire sont devenues un élément clé de la stratégie d'investissement :

• Décotes généralement comprises entre 10 et 35 % selon le type de SCPI
• Entre 15 et 30 % pour les véhicules les plus en tension
• Jusqu'à 30 à 45 % pour certaines SCPI de bureaux
• Des cas extrêmes dépassant ponctuellement 60 % entre prix de souscription officiel et prix d'exécution
• Des décotes plus techniques de 4 à 15 % pour les SCPI diversifiées ou orientées zone euro

Pour l'acheteur, ces décotes se traduisent par un rendement effectif mécaniquement supérieur au taux de distribution annuel affiché. Lorsque les rendements distribués restent autour de 4,5 à 5 % et que le prix d'entrée est réduit de 15 à 30 %, une part achetée avec une décote de 30 % peut ainsi générer un rendement effectif entre 6 et 7 %, voire davantage sur les SCPI les plus performantes.

C'est précisément ce différentiel entre prix de souscription, valeur de reconstitution et prix de marché qui caractérise la notion de SCPI " décotée ", et qui doit être intégré à votre analyse patrimoniale.

Concernant le financement, il est possible d'acheter des SCPI de seconde main à crédit, mais sans condition suspensive dans l'avant-contrat. Le financement doit être obtenu avant la signature définitive, avec un délai maximum de 30 jours. Certaines banques financent l'achat de SCPI de seconde main, notamment lorsque la décote permet un rendement effectif élevé pouvant dépasser 7 %, à condition que le souscripteur présente une situation financière solide et que la SCPI figure parmi les véhicules analysés favorablement par l'établissement bancaire.

Les revenus tirés des parts de SCPI acquises sur le marché secondaire restent imposés dans le cadre des revenus fonciers, avec application de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale et des prélèvements sociaux, comme pour des parts achetées sur le marché primaire.

MeilleureSCPI.com vous recommande :

• Acheter ou vendre des parts de SCPI de gré à gré pour bénéficier de délais plus courts et de meilleurs prix, en particulier sur les SCPI décotées dont le prix de marché secondaire est inférieur à la valeur de reconstitution.
• Consulter régulièrement le carnet d'ordres pour identifier les opportunités d'achat avec décote et apprécier la profondeur de la file d'attente de retrait, élément central de la liquidité.
• Vérifier les dates de confrontation spécifiques à chaque SCPI à capital fixe afin de positionner vos ordres au bon moment.
• Envisager le financement bancaire si la décote offre un rendement effectif attractif, en ciblant des SCPI diversifiées et résilientes, et en intégrant les paramètres de rendement, de rapport de reconstitution et de liquidité dans votre stratégie patrimoniale.