Acheter ou vendre des parts de SCPI de gré à gré en 2024

L'acquisition de parts de SCPI se fait généralement par des plateformes SCPI ou via un conseiller en investissement financier. Cependant, il est possible d'acheter des parts de SCPI d'occasion en se rapprochant directement d'un investisseur qui souhaite vendre ses parts. Voici un guide complet sur l'achat ou la vente de parts de SCPI de gré à gré, avec des informations actualisées pour 2024.

Les avantages de la transaction de gré à gré

L'achat de parts de SCPI d'occasion en passant directement par un particulier ou une personne morale qui souhaite vendre ses parts, sans faire appel à une société de gestion, est appelé transaction "de gré à gré". Cette option présente plusieurs avantages :

• Moins coûteuse : Les frais de dossier facturés par le gérant sont souvent inférieurs à la commission de souscription retenue lors d'une transaction sur le marché secondaire (sauf pour les SCPI sans frais de souscription). En 2024, certaines SCPI proposent désormais des frais encore plus réduits pour encourager les transactions de gré à gré, rendant cette option encore plus attrayante.
• Flexibilité : Les parties ont la liberté de négocier le prix de vente, contrairement à une transaction via une société de gestion. Toutefois, il est essentiel de respecter certaines règles, notamment en cas de vente à soi-même, par exemple si un investisseur détient des parts de SCPI à titre personnel et les vend à une personne morale dont il est le bénéficiaire effectif. En 2024, les régulateurs mettent l'accent sur la transparence et la documentation adéquate pour ce type de transactions, afin de prévenir les conflits d'intérêts.

Cependant, cette option est plus difficile à mettre en œuvre et nécessite de suivre certaines étapes.

Les étapes de l'achat de parts de SCPI de gré à gré

Documentation

Procurez-vous le document « acceptation de transfert » et la fiche de demande de renseignements auprès de la société gestionnaire de SCPI. Demandez le coût administratif d'un transfert (généralement compris entre 0 et 200 € par transfert). En 2024, certaines sociétés gestionnaires proposent des services numériques pour faciliter l'accès et la gestion de ces documents.

Vérification

Vérifiez l'identité du vendeur et qu'il dispose bien du certificat nominatif de parts sociales ; demandez confirmation à la société gestionnaire que les numéros de certificat et de parts sociales sont corrects. De plus, en 2024, l'utilisation de plateformes de vérification d'identité en ligne peut accélérer ce processus.

Rédaction et signature

Rédigez et signez avec le vendeur l'imprimé n°2759 - Cession de droits sociaux - en au moins 4 exemplaires originaux (1 impôts, 1 vendeur, 1 acheteur, 1 société gestionnaire).

Paiement

Réglez le prix au(x) vendeur(s).

Enregistrement

Portez tous les documents originaux au service des impôts, bureau de l'enregistrement, et réglez le droit d'enregistrement de 5 % à l'ordre du Trésor Public. En 2024, certains services fiscaux offrent la possibilité de gérer cet enregistrement en ligne, simplifiant ainsi la procédure.

Remise des documents

Délivrez au vendeur 1 exemplaire enregistré.

Envoi à la société gestionnaire

Adressez à la société gestionnaire : 

• 1 exemplaire enregistré, 
• l'acceptation de transfert signée, 
• le chèque des frais de transfert, 
• la fiche de demande de renseignements, 
• un RIB pour le règlement futur des loyers.

Réception du certificat

Vous recevrez de la société gestionnaire la facture acquittée des frais de transfert et votre certificat nominatif de parts sociales.

Précautions et conseils

• Conservez bien les justificatifs du règlement des parts, des droits et des frais de dossier, car ils constituent la base du prix d'acquisition pour le calcul d'une éventuelle plus-value en cas de cession future des parts.
• Assurez-vous que les parts sont individuelles. Si elles sont détenues par un couple marié ou pacsé sous le régime de la communauté, la signature des deux conjoints est indispensable.
• Évaluez les performances passées de la SCPI ainsi que sa stratégie d'investissement et sa gestion avant de prendre une décision d'achat ou de vente. En 2024, des outils d'analyse en ligne plus performants permettent aux investisseurs de comparer les performances des SCPI avec des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance), ce qui devient un aspect de plus en plus important dans la prise de décision.

Tableau récapitulatif des étapes et avantages de la transaction de gré à gré pour les SCPI en 2024

Ce tableau récapitulatif présente les étapes clés et les avantages de l'achat ou de la vente de parts de SCPI de gré à gré en 2024, tout en intégrant les nouvelles options numériques et les évolutions réglementaires pour faciliter ce type de transactions.

Les frais de dossier facturés par le gérant sont souvent inférieurs à la commission retenue lors d’une transaction sur le marché secondaire

Conclusion

L'achat ou la vente de parts de SCPI de gré à gré peut être une option intéressante pour les investisseurs souhaitant réaliser des transactions de manière plus flexible et moins coûteuse. Néanmoins, cette méthode nécessite de suivre certaines étapes et de prendre des précautions pour garantir la sécurité et la légalité de la transaction. En 2024, l'intégration de nouvelles technologies et services en ligne simplifie certaines procédures, mais il reste essentiel de rester vigilant et bien informé. Enfin, il est crucial de s'informer sur les performances et la gestion de la SCPI avant de prendre une décision d'investissement, afin de maximiser les chances de succès dans cette stratégie.

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