Quels sont les placements les plus rentables sur 40 ans (1978-2018) ?

L’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) vient de mettre à jour son étude annuelle portant sur la comparaison des performances des placements à court, moyen et long terme. Nous vous proposons aujourd’hui de découvrir les performances des actifs cotés sur 10, 30 et 40 ans pour l’immobilier direct sur 5, 15 et 20 ans.

Les actifs cotés surpassent l’ensemble des placements

Pour cette étude, l’IEIF a retenu le placement immobilier et s’est notamment focalisé sur le TRI (Taux de Rendement Interne). Cet indicateur semble en effet être le plus approprié pour mesurer les performances de l’immobilier et ainsi les comparer avec d’autres classes d’actifs.

Les foncières cotées à la première place sur 10, 30 et 40 ans

Mêlant à la fois les caractéristiques des actions et de l’immobilier, les foncières cotées bénéficient de leurs atouts respectifs en matière de performance. Ainsi, sur de longues périodes, 10, 15, 20 et 30 ans, les foncières cotées surpassent même les actions.

Depuis 2003 et l’entrée en vigueur du statut SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée), le portefeuille des foncières cotées s’est transformé. Dans un premier temps par les types d’actifs et leur localisation puis par leur taille. Ces changements s’expliquent notamment par son intérêt intrinsèque : la résistance à la volatilité.

Alors que les actions révèlent un TRI de 8,3 % sur 30 ans (de 1988 à 2018) et 13,7 % sur 40 ans (de 1978 à 2018), les foncières cotées présentent un TRI de 8,5 % sur 30 ans (de 1988 à 2018) et 13 % sur 40 ans (de 1978 à 2018).

TRI SUR 10 ANS (2008-2018)

Des TRI supérieurs pour l’immobilier direct sur 5, 15 et 20 ans

Malgré des résultats homogènes pour tous les actifs immobiliers, le logement présente des TRI plus stables que les bureaux. 

Depuis le milieu des années 80, le TRI 20 ans du logement est compris entre 10 et 12 %. À l’inverse, le TRI 20 ans des bureaux est plus fluctuant : il est à 9,7 % à fin 2018 et est tombé à 4,4 % entre 1990 et 2010.

Si l’on se focalise sur le logement à Paris par rapport au logement en France, on remarque une très forte valorisation des actifs résidentiels à Paris. En effet, ces derniers présentent des performances plus élevées depuis les années 2000 malgré un niveau de rendement locatif inférieur à Paris à celui du logement en France. Cela s’explique notamment par le phénomène de métropolisation.

TRI SUR 15 ANS (2003-2018)

En ce qui concerne la logistique et les commerces, ils présentent des TRI supérieurs aux autres actifs immobiliers.

Pour les commerces, l’explication de ce phénomène réside dans la forte appréciation qu’ils ont connu jusqu’en 2007. Depuis cette date en revanche, les TRI baissent régulièrement. En effet, leur TRI 10 ans à fin 2007 était de 16,6 % pour descendre à 6,5 % à fin 2018. 

Pour la logistique, les valeurs se sont fortement appréciées dans les dernières années. Dans les pas du e-commerce, les TRI ont été tirés vers le haut.

Les fonds immobiliers non cotés en ligne avec l’immobilier direct

Les SCPI présentent des performances relativement proches de celles des bureaux. Ce phénomène s’explique par leur composition majoritaire en actif immobilier de bureaux (64 % en moyenne).

Sur la totalité des périodes, les SCPI obtiennent des TRI supérieurs à ceux des OPCI, hormis sur la 1988-2018 où la poche actions des OPCI permet cette surperformance.

Performance, volatilité et risque

En dehors du critère de performance, tout investissement comporte un risque. Des placements sont susceptibles d’offrir une protection du capital avec, en revanche, une très faible espérance de gain. À l’inverse, d’autres placements peuvent proposer une espérance de gain bien plus élevée mais impliquant une très grande volatilité et un risque de perte en capital.

Ce sont les calculs de rendement-risque (ou performance-volatilité) qui permettent la mise en place d’une grille d’analyse des placements. Cette dernière permet d’évaluer si la performance obtenue implique une forte volatilité ou non.

Le coté

Les actions et les foncières cotées sont sans surprise considérées comme les placements les plus performants mais aussi les plus volatiles. Sur les périodes de 30 et 40 ans, elles présentent toutes deux des niveaux de performance et de volatilité très proches : 24,4 % de performance et 13,3 % de volatilité sur 40 ans pour les foncières et 24,2 % et 13,7 % pour les actions. Sur une période plus courte et si leur volatilité restent semblable, les actions présentent des niveaux de performance inférieurs (9,6 % sur 10 ans et 7,5 % sur 20 ans) à ceux des foncières (11,7 % sur 10 ans et 12,6 % sur 20 ans).

Assurance vie et monétaire

Sur une logique inverse, l’assurance-vie et les placements monétaires et l’assurance-vie sont à des niveaux de performance faibles mais incluant une volatilité très limitée. Sur des périodes de 5,10 et 15 ans, il est important de noter que les performances des sicav monétaires restent inférieures à l’inflation. Cela s’explique par des niveaux de taux bas sur les périodes.

L’immobilier direct
Entre ces deux types de placement, les actifs immobiliers offre un rendement-risque bien plus attractif. Même si les performances sont en effet inférieures à celles des produits cotés elles offrent également des niveaux de volatilité inférieurs. Sur 20 ans et à niveau de volatilité comparable (de l’ordre de 7 %) par exemple, les commerces enregistrent des performances supérieures à celles du logement (11,5 %) ou des bureaux (entre 10,8 % et 10,4 %).

De leur côté, les fonds immobiliers non cotés restent également attractifs pour les mêmes raisons. Sur toutes les périodes, on peut remarque que les OPCI présentent une volatilité plus importante que les SCPI. Cela s’explique notamment par la poche actifs financiers de ces véhicules.

 COUPLE PERFORMANCE/VOLATILITÉ SUR 20 ANS (1998-2018)

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Source : IEIF - Communiqué de presse - septembre 2019--

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