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BFM Patrimoine Jonathan Dhiver - Pourquoi investir dans des SCPI de commerces ?
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com était l'invité de Cédric Decoeur sur BFM Patrimoine. Un point exclusif sur l'investissement en SCPI de commerces.
SCPI Coeur de Ville
SCPI Cœur de Ville est une SCPI de rendement gérée par Sogenial Immobilier, dédiée aux commerces (proximité et formats intermédiaires) au cœur des bassins de vie. Créée le 17/12/2012, elle vise à capter des loyers portés par des besoins du quotidien et une fréquentation régulière, avec une approche centrée sur la lisibilité des emplacements et la solidité des exploitants.
Au 30/09/2026, la SCPI affiche une capitalisation de 28 585 620,00 €, pour 651 associés et 136 122 parts. Son patrimoine totalise 13 234 m² et s’appuie sur une base locative de 35 locataires, contribuant à une bonne granularité des revenus. La dynamique d’exploitation reste soutenue avec un taux d’occupation financier de 96,96 % et un taux d’occupation immobilier de 97,34 %, soit une vacance financière de 3,04 %.
- Positionnement commerce assumé : exposition à des actifs recherchés pour leur utilité et leur capacité à traverser différents cycles économiques.
- Diversification en régions : une implantation majoritairement hors Paris pour répartir le risque et profiter de marchés souvent plus fluides et rémunérateurs.
- Objectif rendement : taux de distribution 2025 de 6,20 % et TRI cible de 5,00 % (2025), pour les investisseurs en quête de revenus potentiels.
- Gestion proactive : pilotage réactif par Sogenial Immobilier, avec une attention portée à l’occupation, à la qualité locative et à l’arbitrage des actifs.
Ouverte Commerce Souscription en ligne Versements programmés
Prix de souscription
210 €Min. 2 100 €
Capitalisation
29 M €30 actifs
Rendement 2025
6,20 %
Objectif de taux de rendement interneObjectif de TRI
5,00 %Objectif non garanti
Historique de Taux de Distribution
Historique de la valeur pour une part (€)
Évolution du prix acquéreur de la SCPI Coeur de Ville. Pour rappel la valeur d'une part n'est pas garantie, elle peut varier à la hausse comme à la baisse.
Premier prix connu 200,00 € (25 mars 2013) · Dernier 210,00 € (1 juin 2022)
Simulations
Simulations d'investissement de la SCPI Coeur de Ville
| Montant investi | Type de propriété | Type d'investissement | Revenus annuels potentiels / Effort | Horizon conseillé | Avantages clés |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | Pleine propriété | Cash | 546 € / an | 8 ans min. | Revenus réguliers, simplicité |
| 10 000 € | Nue-propriété (5 ans) | Cash | 0 € (usufruitier touche) | 5 ans | Pas d'impôt, décote ~40 % |
| 50 000 € | Pleine propriété | Crédit sur 20 ans | Effort : ~750 €/an | 20 ans | Effet de levier, capitalisation |
| 50 000 € | Pleine propriété | Versement programmé (2 100 €/mois) | 1 376 € la 1ère année (croissant) | 10+ ans | Lissage dans le temps, flexibilité |
| 100 000 € | Nue-propriété (10 ans) | Cash | 0 € | 10 ans | Forte décote (~60 %), transmission optimisée |
| 100 000 € | Pleine propriété | Cash | 5 460 € / an | 8 ans min. | Rentabilité attractive |
Caractéristiques
Fiche Identité
Société de gestion
Sogenial ImmobilierCréation
2012
Type
SCPI à capital variable
Rendement
6,20 %
Prix de part
210,00 €
Souscription min.
2 100,00 €
Frais d'entrée
12,00 % TTC
Frais de gestion
9,60 % TTC
TOF
96,96 %
Capitalisation
29 M €
Valeur de reconstitution
222,47 € (au 30 sept. 2026)
Valeur de réalisation
175,98 € (au 30 sept. 2026)
Label ISR
Non
Fréquence distribution
Trimestriel
Durée recommandée
10
Valeur de retrait
184,80 €
Nombre de parts
136 122
Nombre d'associés
651
Parts en attente
938
Chiffres importants
Nombre de pays
2
Nombre de typologies
3
Nombre d'actifs
30
Nombre de locataires
35
Indicateur de risque
1
–2
–3
–4
–5
–6
–7
Risque le plus faibleRisque le plus élevé
Récompenses de la SCPI Coeur de Ville
Modalités d'achat
| Mode | Disponible | Points clés |
|---|---|---|
| Comptant (en direct) | Versements programmés possibles | |
| À crédit | Effet de levier + intérêts déductibles des revenus fonciers | |
| Assurance-vie | Fiscalité allégée | |
| Nue-propriété | Valeur décotée, optimisation patrimoniale | |
| Versements programmés | Accessible dès 2 100,00 €/mois |
Comptant (en direct)
Versements programmés possibles
À crédit
Effet de levier + intérêts déductibles des revenus fonciers
Assurance-vie
Fiscalité allégée
Nue-propriété
Valeur décotée, optimisation patrimoniale
Versements programmés
Accessible dès 2 100,00 €/mois
Stratégie de la SCPI
La stratégie d'investissement de la SCPI est orientée vers l'acquisition d'actifs commerciaux jugés résilients, notamment les commerces de proximité et ceux situés en périphérie, considérés comme essentiels pour les besoins quotidiens des ménages. Ce positionnement sectoriel vise à maintenir l'attractivité du portefeuille dans un contexte économique fluctuant. Sur le plan géographique, bien que non détaillée, l'orientation vers le commerce implique une forte composante en France, potentiellement complétée par des diversifications ciblées. La gestion de l'endettement est abordée de manière mesurée, le ratio d'endettement trimestriel (LTV - Loan to Value) se maintenant à un niveau de 15,62 % au 30 septembre 2025, indiquant que le recours à l'emprunt est utilisé comme un levier de gestion contrôlé. La gestion locative se caractérise par un taux d'occupation financier proche du maximum, confirmant une bonne occupation des locaux par les 33 locataires. Cette stabilité locative, associée à un taux de recouvrement élevé, appuie la cohérence globale de la gestion, qui cherche à conjuguer croissance du patrimoine et régularité des flux locatifs.
Objectif et positionnement stratégique
Coeur de Ville se positionne comme une SCPI de rendement à capital variable, avec un taux de distribution de 6,2 % (non garanti) et un TRI cible sur 10 ans de 5 %.
Comparaison de la stratégie
| Profil | Géographie | Secteurs | ESG | Dividende |
|---|---|---|---|---|
| SCPI Coeur de Ville | Régions principalement | Commerces, Activités | - | Trimestriel |
| SCPI Altixia Commerces | 3 pays | Commerces, Bureaux | ISR | Mensuel |
| SCPI Cristal Rente | 5 pays | Commerces, Autres | - | Mensuel |
| SCPI Attraits pierre | Régions principalement | Commerces, Logistique | ISR | Trimestriel |
Comparaison avec la moyenne du marché
| Indicateur | Coeur de Ville | Moyenne marché 2025 | Écart |
|---|---|---|---|
| TD 2025 | 6,2 % | 4,91 % | +1,29 pts |
| Frais d'entrée | 10 % HT | 10–12 % | Dans la moyenne |
| Frais de gestion | 9,6 % TTC | 10–12 % | Avantageux |
| TOF | 96,96 % | 88–92 % | Supérieur |
| WALB | 6,64 ans | 4–6 ans | Supérieur |
Comparaison des frais
| SCPI | Frais souscription (HT) | Frais gestion (TTC) |
|---|---|---|
| SCPI Coeur de Ville | 10,00 % | 9,60 % |
| SCPI Altixia Commerces | 2,50 % | 18,00 % |
| SCPI Cristal Rente | 8,33 % | 13,20 % |
| SCPI traditionnelle | 8,46 % | 11,82 % |
Points forts et points de vigilance
Points forts
Forte spécialisation dans les commerces
La SCPI Coeur de Ville est spécialisée dans les actifs commerciaux, notamment les commerces de proximité et les moyennes surfaces, ce qui répond à une demande constante des consommateurs pour des biens de première nécessité. Cette spécialisation assure une certaine résilience face aux fluctuations économiques.
Diversification géographique
La SCPI investit principalement dans des actifs en régions françaises, ce qui permet une meilleure répartition des risques et une exposition aux villes dynamiques en dehors de Paris, souvent moins saturées et avec des potentiels de rendement attractifs.
Taux de distribution compétitif
Coeur de Ville affiche un taux de distribution intéressant pour une SCPI à dominante commerciale, souvent aux alentours de 4,5% à 5%, ce qui en fait une SCPI attractive pour les investisseurs en quête de rendement.
Accès aux commerces de proximité
Les commerces de proximité sont en forte demande, surtout dans les centres-villes et les zones périurbaines. Cela permet à la SCPI de bénéficier d’une occupation stable et d’une valorisation à long terme de ses actifs.
Gestion réactive et flexible
Gérée par Sogenial Immobilier, une société réputée pour sa gestion proactive, la SCPI Coeur de Ville peut s’adapter rapidement aux évolutions du marché, avec une gestion agile et orientée vers la performance.
Points de vigilance
Exposition concentrée dans le secteur commercial
Bien que le secteur des commerces de proximité ait montré une certaine résilience, il peut être soumis à des défis liés à la digitalisation et à l'évolution des habitudes de consommation, notamment face à la montée de l'e-commerce.
Frais d'entrée relativement élevés
Comme pour de nombreuses SCPI, les frais de souscription peuvent être élevés, autour de 10% à 12%, ce qui peut impacter la rentabilité à court terme pour les nouveaux investisseurs.
Risques liés aux régions
Bien que la diversification géographique soit un avantage, l'investissement dans certaines régions peut comporter des risques en fonction de la dynamique locale et de l'évolution économique régionale, notamment si celles-ci ne bénéficient pas d’un développement économique rapide.
Liquidité limitée
Comme pour la plupart des SCPI, la liquidité reste un enjeu. En cas de vente rapide, il peut être plus difficile de céder ses parts rapidement sans pénalités ou perte de valeur.
Performances
Les chiffres clés de performance de la SCPI Coeur de Ville
Taux de distribution
6,20 %
Taux d'endettement
27,35 %
TRI 10 ans
4,68 %
En 2025, Coeur de Ville affiche un taux de distribution de 6,2 % pour une distribution totale de 13,03 € par part, sans recours à des revenus exceptionnels.
Historique des dividendes pour une part (en €)
Comparaison des rendements
| SCPI | Taux de distribution |
|---|---|
| SCPI Coeur de Ville | 6,20 % |
| SCPI Altixia Commerces | 5,00 % |
| SCPI Cristal Rente | 5,00 % |
| SCPI Attraits pierre | 7,00 % |
| SCPI Urban Coeur Commerce | 5,25 % |
| Moyenne SCPI Commerce 2025 | 4,85 % |
Frais
Frais de la SCPI Coeur de Ville
Frais de gestion (TTC)
9,60 %
Frais de souscription (TTC)
12,00 %
Les frais de souscription de Coeur de Ville s'élèvent à 12 % TTC. Pour 10 000 € investis, environ 1 200 € correspondent à ces frais d'entrée.
La commission de gestion s'élève à 9,6 % TTC des revenus locatifs. Le taux de distribution affiché est net de ces frais : le rendement de 6,2 % correspond à ce que vous percevez réellement.
Patrimoine
Taux d'occupation et surface
Taux d'occupation financier
96,96 %(au 30 sept. 2026)
Taux d'occupation immobilier
97,34 %
Taux de recouvrement
100,00 %
Surface totale
13 234 m²
Répartition par secteur géographique
Répartition par type de biens immobiliers
Carte du patrimoine
Chiffres clés du patrimoine de la SCPI Coeur de Ville
Coeur de Ville est une SCPI investie dans plus de 30 actifs immobiliers, dans plus de 2 pays, et détient une surface de plus de 13 234 m².
Surface globale
13 234 m²
Nombre de pays
2
Nombre d'actifs
30
Les dernières acquisitions de la SCPI
| Localisation | Pays | Date d'acquisition | Surface | Prix d'acquisition € | Rendement immobilier | Typologie de bien |
|---|---|---|---|---|---|---|
| France |  | 1 janv. 2026 | 399 m² | 1 à 5 M€ | - | Bureaux |
| France | | 30 sept. 2023 | 54,95 m² | 500K à 1 M€ | ~ 4-6 % | Commerce |
| France | | 1 sept. 2023 | 75 m² | 500K à 1 M€ | ~ 4-6 % | Commerce |
| France | | 30 juin 2023 | 263 m² | - | ~ 4-6 % | Commerce |
| France | | 30 juil. 2022 | 479 m² | 1 à 5 M€ | ~ 4-6 % | Commerce |
| France | | 31 mars 2022 | 431 m² | 500K à 1 M€ | - | Commerce |
| France | | 20 juil. 2021 | 279 m² | 1 à 5 M€ | Sup. à 6 % | Commerce |
| France | | 29 déc. 2020 | 73 m² | ≤ 500 K€ | - | Commerce |
| France | | 29 déc. 2020 | 403 m² | 500K à 1 M€ | - | Commerce |
| France | | 30 sept. 2020 | 562 m² | 1 à 5 M€ | Sup. à 6 % | Commerce |
Capitalisation et collecte
| Indicateur | Fin 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Capitalisation | 29 M € | 29 M € |
| Nombre d'associés | 643 | 651 |
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Informations légales
Immatriculation de la SCPI Coeur de Ville
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