Forêt de Caujous : CœurForest 2 renforce son patrimoine forestier

Le GFI CœurForest 2, géré par Sogenial Immobilier, poursuit la constitution de son patrimoine avec l'acquisition de la forêt de Caujous, un massif de 187 hectares situé à Fougax-et-Barrineuf, en Ariège, au pied de Montségur. La propriété est composée d'une hêtraie-sapinière montagnarde, connue pour la qualité de ses sapins pectinés et déjà conduite depuis plus de vingt ans selon une sylviculture à couvert continu.

Pour ce groupement forestier d'investissement, cette opération ne se résume pas à une acquisition foncière dans un territoire touristique. Elle illustre une stratégie fondée sur la diversification géographique, la gestion forestière durable et l'inscription des bois dans leur filière locale.

L'essentiel à retenir

• Quoi ? La forêt de Caujous, un massif de 187 hectares, rejoint le patrimoine du GFI CœurForest 2.
• Qui ? Sogenial Immobilier assure la gestion du groupement.
• Où ? À Fougax-et-Barrineuf, dans le piémont pyrénéen ariégeois, à proximité de Montségur.
• Quel peuplement ? Une hêtraie-sapinière dominée notamment par le sapin pectiné.
• Quel mode de gestion ? Une sylviculture mélangée à couvert continu, sans coupe rase, pratiquée depuis plus de vingt ans.
• Quel intérêt écologique ? Le massif abrite plusieurs sources, dont l'une contribue à l'alimentation de la fontaine intermittente de Fontestorbes.
• Quel enjeu pour l'investisseur ? Un placement forestier de long terme, exposé aux risques de marché, de liquidité, de tempête, d'incendie et de dépérissement des peuplements.

Une nouvelle acquisition en pays cathare

Sogenial Immobilier poursuit la constitution du patrimoine de son deuxième groupement forestier d'investissement. Pour le compte de CœurForest 2, la société de gestion annonce l'acquisition de la forêt de Caujous, un ensemble forestier de 187 hectares implanté sur la commune de Fougax-et-Barrineuf.

Le massif se situe dans un environnement emblématique de l'Ariège, sur la route des châteaux cathares et à proximité de Montségur. Ce cadre historique et paysager contribue à l'identité du site, mais il ne constitue pas le principal argument de l'opération. La valeur de Caujous repose avant tout sur ses caractéristiques sylvicoles : altitude, sols, régime hydrique et qualité des peuplements.

Cette acquisition complète un portefeuille déjà réparti entre plusieurs territoires. CœurForest 2 s'était notamment positionné sur la forêt de Pontcharraud, près de Tronçais, ainsi que sur la forêt des Rollats, dans le bassin de Vichy. Cette dernière était présentée comme une forêt de proximité à vocation pédagogique. Avec Caujous, le GFI ajoute à son patrimoine un massif montagnard pyrénéen, offrant une exposition à un autre type d'écosystème forestier.

Jean-Philippe Roux, responsable des fonds forestiers chez Sogenial Immobilier, résume l'ambition de l'opération en mettant l'accent sur le temps long : la forêt doit être conduite afin de transmettre, à l'horizon 2100, un massif plus équilibré, plus résilient et toujours capable de produire du bois de qualité.

La hêtraie-sapinière, un peuplement caractéristique de la montagne

La forêt de Caujous appartient au type de la hêtraie-sapinière, un peuplement montagnard associant principalement le hêtre commun et le sapin pectiné. Dans les Pyrénées, ces essences dominent notamment à partir d'environ 900 mètres d'altitude, particulièrement sur les versants exposés au nord, où l'humidité et la fraîcheur sont davantage préservées.

Le sapin pectiné au cœur de la valeur forestière

Le sapin pectiné, ou Abies alba, occupe une place centrale dans le massif. En France, cette essence couvre environ 820 000 hectares, soit près de 5,5 % de la surface forestière de production. Près des deux tiers des sapinières françaises sont constituées de peuplements mélangés, plutôt que de peuplements strictement monospécifiques.

Son bois blanc, léger et relativement droit possède plusieurs débouchés :

• charpente ;
• menuiserie intérieure ;
• emballage et usages liés au bois massif ;
• fabrication de panneaux.

La qualité d'un peuplement ne dépend toutefois pas seulement de l'essence présente. Elle repose également sur la forme des arbres, leur diamètre, leur âge, leur état sanitaire, la qualité des stations forestières et l'accessibilité des parcelles.

L'Ariège entretient une relation particulière avec le sapin pyrénéen. Le Parc naturel régional des Pyrénées Ariégeoises a consacré plusieurs travaux à cette essence, notamment à ses origines et à son adaptation aux conditions locales.

Pas de coupe rase : le choix du couvert continu

La forêt de Caujous est gérée depuis plus de vingt ans selon une sylviculture à couvert continu. Cette méthode vise à maintenir en permanence une couverture arborée sur les parcelles, en favorisant la régénération naturelle et les prélèvements progressifs plutôt qu'une récolte simultanée de l'ensemble des arbres.

Le Centre national de la propriété forestière décrit plusieurs principes associés à cette approche :

• maintien d'un couvert arboré permanent ;
• absence de coupe rase ;
• limitation des mises en pleine lumière du sol ;
• mélange des essences ;
• coexistence de plusieurs classes d'âge ;
• sélection et conservation des arbres de qualité ;
• production régulière de bois dans un peuplement renouvelé progressivement.

L'objectif est de rapprocher la gestion de la dynamique naturelle de la forêt, sans renoncer à la production sylvicole. Le couvert continu n'est donc pas une absence d'exploitation : des éclaircies et des coupes de sélection peuvent être réalisées, mais elles sont réparties dans le temps et dans l'espace.

Une méthode présentée comme un outil d'adaptation climatique

L'Office national des forêts présente la sylviculture à couvert continu comme l'une des réponses possibles à l'adaptation des forêts au changement climatique. La présence simultanée d'arbres de tailles et d'âges différents peut contribuer à répartir les risques, tandis que le maintien du couvert limite les variations brutales de température et d'humidité au niveau du sol.

Cette approche ne constitue pas une protection absolue. Elle ne supprime ni les sécheresses, ni les attaques parasitaires, ni les tempêtes. Son intérêt dépend de la station forestière, de la composition du peuplement, de la qualité de la régénération et du suivi sylvicole.

Elle correspond néanmoins à la politique revendiquée par CœurForest 2, dont la stratégie repose sur une sylviculture mélangée à couvert continu, sans recours aux coupes rases.

Inventaire, expertise locale et circuit court

La poursuite de la gestion de Caujous s'appuiera sur l'inventaire forestier réalisé avant l'acquisition. Ce document permet notamment de connaître :

• la répartition des essences ;
• les classes d'âge ;
• les volumes sur pied ;
• la qualité des bois ;
• l'état sanitaire des arbres ;
• le potentiel de régénération ;
• les contraintes d'exploitation et de desserte.

CœurForest 2 prévoit également de s'appuyer sur l'expertise d'une coopérative forestière locale. Ce recours à un acteur implanté dans le territoire peut faciliter la programmation des travaux, la commercialisation des bois et la coordination avec les entreprises forestières régionales.

Les bois provenant des futures éclaircies devraient être valorisés prioritairement dans la filière forêt-bois ariégeoise. Cette logique de circuit court vise à réduire les distances entre la forêt, les entreprises de transformation et les débouchés finaux, tout en conservant une partie de la valeur ajoutée dans le territoire.

La commercialisation locale ne garantit toutefois pas un prix déterminé. Les recettes dépendront de la qualité des bois, des volumes mobilisables, des coûts d'exploitation, de l'état des marchés et des conditions d'accès aux parcelles.

L'eau, une composante essentielle du massif

La forêt de Caujous possède une autre caractéristique remarquable : plusieurs sources prennent naissance dans le massif. L'une d'elles contribue à alimenter la fontaine intermittente de Fontestorbes, située à proximité de Montségur.

Cette source vauclusienne figure parmi les phénomènes hydrologiques les plus singuliers de la région. En période de basses eaux, son débit varie selon un rythme régulier. Les cycles observés peuvent durer environ 60 à 90 minutes, avec une alternance entre une phase d'écoulement important et une phase de diminution très marquée du débit.

Le phénomène est principalement visible durant la période d'étiage, notamment entre juillet et octobre. Le reste de l'année, la fontaine coule généralement de manière continue. Son fonctionnement est lié à un système souterrain particulier, dans lequel la circulation de l'eau produit des variations périodiques du débit.

La fontaine intermittente de Fontestorbes est souvent présentée comme l'une des plus importantes de France. Elle s'inscrit dans un ensemble hydrologique qui renforce l'intérêt environnemental de la forêt de Caujous.

Une richesse hydrique favorable à la hêtraie-sapinière

La présence de sources et les conditions d'humidité du massif constituent des facteurs favorables au développement du hêtre et du sapin pectiné. Ces essences apprécient généralement les milieux frais et suffisamment arrosés, même si leurs besoins et leur sensibilité varient selon les sols, l'exposition et l'altitude.

Des sols profonds et une pluviométrie abondante peuvent soutenir la croissance des peuplements et favoriser la régénération naturelle. La forêt joue aussi un rôle dans :

• la protection des bassins versants ;
• la régulation des écoulements ;
• la limitation de l'érosion ;
• le stockage de carbone dans les arbres et les sols ;
• la constitution d'habitats pour la faune forestière.

Le massif abrite notamment une faune typique des forêts pyrénéennes, parmi laquelle figurent la salamandre tachetée, le pic noir et plusieurs rapaces forestiers.

La présence de ces espèces ne signifie pas que la forêt est soustraite à toute intervention humaine. Elle implique plutôt que les travaux doivent tenir compte des périodes de reproduction, des arbres-habitats, des zones humides et des continuités écologiques.

Le changement climatique fragilise les équilibres forestiers

Les conditions actuelles de Caujous sont favorables, mais elles ne doivent pas être considérées comme immuables. Le changement climatique exerce une pression croissante sur les forêts de montagne.

L'ONF estime que plusieurs essences actuellement présentes dans une partie de leur aire naturelle — notamment l'épicéa, le sapin, le hêtre et le pin sylvestre — pourraient devenir moins adaptées à certains secteurs sous l'effet de l'augmentation des températures et de la répétition des épisodes de sécheresse.

Les sapinières pyrénéennes connaissent déjà des dépérissements depuis plusieurs années. Les causes peuvent être multiples :

• déficit hydrique ;
• températures élevées ;
• affaiblissement physiologique des arbres ;
• attaques d'insectes ou de champignons ;
• concurrence accrue entre les arbres pour l'eau ;
• événements climatiques extrêmes.

Dans ce contexte, la présence d'un massif bien arrosé et installé sur des sols profonds constitue un atout, mais elle ne constitue pas une garantie. Une source ou une pluviométrie historiquement élevée ne protège pas totalement une forêt contre la modification durable du régime climatique.

L'enjeu de la gestion sera donc de maintenir une diversité suffisante, d'observer régulièrement l'état sanitaire des peuplements et de favoriser les arbres et les régénérations les mieux adaptés aux conditions futures.

Ce que cette acquisition change pour CœurForest 2

L'acquisition de Caujous apporte plusieurs éléments distinctifs au GFI :

• une implantation dans un massif montagnard ;
• une hêtraie-sapinière à forte valeur paysagère et écologique ;
• une gestion en couvert continu déjà engagée ;
• une exposition au sapin pectiné et aux bois de qualité ;
• un ancrage dans la filière forestière ariégeoise ;
• un rôle dans la protection des ressources en eau.

Elle illustre également la logique de diversification d'un portefeuille forestier. Les forêts de plaine, de moyenne montagne et de montagne ne présentent pas les mêmes cycles de croissance, les mêmes essences, les mêmes risques ni les mêmes marchés. Répartir les actifs entre plusieurs régions peut réduire la dépendance à un territoire unique, sans supprimer le risque forestier global.

Fiscalité : un cadre attractif, mais à vérifier au cas par cas

L'investissement dans des parts de GFI forestier peut bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux, sous réserve du respect de conditions précises et des règles applicables à la date de souscription.

Pour 2026, les informations disponibles distinguent notamment deux mécanismes :

• le DEFI Forêt, prévu à l'article 200 quindecies du Code général des impôts, présenté comme un crédit d'impôt de 25 % pour certaines opérations d'acquisition ou de souscription, dans une limite de dépenses de 6 250 euros pour une personne seule et 12 500 euros pour un couple ;
• l'IR-PME forestier, pouvant correspondre à une réduction d'impôt de 18 % dans le cadre de l'article 199 terdecies-0 A du CGI, avec des plafonds d'investissement plus élevés mais des conditions distinctes.

Il est essentiel de ne pas confondre ces régimes. Le taux effectivement applicable dépend de la nature de l'opération, de la structure du fonds, de son agrément ou de son éligibilité, de la situation fiscale de l'investisseur et des conditions de conservation.

Les parts de groupements forestiers peuvent également bénéficier, sous conditions, d'un régime favorable en matière d'IFI et de transmission. Ces avantages ne sont ni automatiques ni universels : ils peuvent varier selon la nature des actifs, la détention, les engagements de gestion durable et la situation personnelle du souscripteur.

Avant toute décision, l'investisseur doit examiner la documentation réglementaire du GFI et faire vérifier son éligibilité par un professionnel compétent.

Les caractéristiques annoncées de CœurForest 2

Selon les données disponibles, CœurForest 2 est géré par Sogenial Immobilier. Le prix de souscription indiqué est de 200 euros par part, avec une souscription minimale de cinq parts, soit 1 000 euros. La durée de détention minimale conseillée est de dix ans.

Ces éléments doivent être distingués d'un rendement garanti. Un GFI forestier n'est pas un produit d'épargne à capital garanti. La valeur des parts et les éventuels revenus dépendent notamment :

• de l'évolution de la valeur des forêts ;
• des ventes de bois ;
• des coûts de gestion et d'exploitation ;
• des sinistres climatiques ;
• de la fiscalité ;
• des conditions de retrait ou de cession des parts.

Les principaux risques pour l'investisseur

L'investissement dans CœurForest 2, comme dans tout GFI, comporte plusieurs risques :

• Risque de perte en capital : la valeur des actifs forestiers peut diminuer.
• Risque de liquidité : la revente des parts peut prendre du temps et dépendre de l'existence d'un acquéreur.
• Risque climatique : tempêtes, sécheresses, incendies, gel ou épisodes de chaleur peuvent affecter les peuplements.
• Risque sanitaire : les arbres peuvent subir des dépérissements ou des attaques parasitaires.
• Risque de rendement : les revenus issus des coupes et des ventes de bois sont irréguliers et non garantis.
• Risque fiscal : les avantages peuvent évoluer et dépendent de la situation de chaque investisseur.
• Risque de concentration forestière : la diversification géographique réduit certains risques, mais ne protège pas contre les évolutions générales du climat ou du marché du bois.

La présence d'une sylviculture à couvert continu constitue un élément de gestion, non une promesse de performance. Elle peut contribuer à la résilience du peuplement, mais son efficacité dépendra du suivi réalisé sur plusieurs décennies.

Conclusion

Avec ses 187 hectares de hêtraie-sapinière, ses sources et sa proximité avec Montségur, la forêt de Caujous donne à CœurForest 2 une implantation forte dans le paysage forestier pyrénéen. L'acquisition combine une ressource bois de qualité, une gestion en couvert continu engagée depuis plus de vingt ans et un intérêt environnemental marqué par la présence du bassin versant de Fontestorbes.

Pour Sogenial Immobilier, l'enjeu sera désormais de poursuivre cette gestion dans la durée, d'accompagner l'adaptation du massif au changement climatique et de valoriser les bois au sein de la filière ariégeoise. Pour l'investisseur, CœurForest 2 reste un placement patrimonial de long terme, à liquidité réduite, dont le capital et le rendement ne sont pas garantis.

Avertissement : l'investissement en parts de GFI présente un risque de perte en capital, une liquidité réduite et un rendement non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est longue. Les avantages fiscaux dépendent de la situation personnelle de chaque investisseur et peuvent évoluer. MeilleureSCPI.com est conseiller en investissements financiers, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 13000814.