Epsicap REIM : cap sur 1 milliard d’encours en 2030

Cinq ans après sa création, Epsicap REIM franchit une nouvelle étape de son développement. La société de gestion bordelaise annonce avoir dépassé 300 millions d'euros d'actifs sous gestion et se fixe désormais un objectif ambitieux : atteindre 1 milliard d'euros d'encours d'ici 2030, soit dans les cinq prochaines années.

Cette trajectoire repose sur deux SCPI européennes complémentaires : Epsicap Nano, lancée fin 2021, et Epsicap Explore, créée fin 2025. L'une privilégie les actifs tertiaires smallcaps, tandis que l'autre adopte une approche diversifiée, sans commission de souscription et sans contrainte de taille des immeubles.

Selon les informations communiquées par Epsicap REIM, la société compte désormais près de 20 collaborateurs, plus de 6 500 associés et un patrimoine composé de 68 actifs répartis dans sept pays européens.

Un changement d'échelle en cinq ans

Créée en 2021, Epsicap REIM s'est développée sur un marché des SCPI marqué par une recomposition des stratégies d'investissement. Dans un contexte de remontée puis de stabilisation des taux d'intérêt, les sociétés de gestion ont dû renforcer la sélectivité des acquisitions, diversifier leurs implantations et surveiller davantage la qualité des locataires et des actifs.

Epsicap REIM revendique une gestion fondée sur quatre principes : indépendance, proximité, sélectivité et agilité. La société entend conserver cette organisation à mesure qu'elle augmente sa taille.

Andràs Boros, président d'Epsicap REIM, résume cette ambition autour de trois priorités :

• la performance des solutions d'épargne ;
• la qualité du service rendu aux associés et aux partenaires ;
• l'engagement sociétal.

Il insiste également sur la volonté de préserver l'indépendance et la liberté d'action de la société de gestion.

L'objectif d'un milliard d'euros d'encours d'ici cinq ans implique toutefois un changement d'échelle considérable. Il suppose à la fois de poursuivre la collecte, d'investir les capitaux dans de bonnes conditions et de maintenir une qualité de portefeuille compatible avec la croissance.

Une croissance organique complétée par la croissance externe

Epsicap REIM indique vouloir poursuivre le déploiement de ses deux SCPI en Europe, tout en renforçant leur diversification géographique et sectorielle.

La société compte d'abord sur la croissance organique, c'est-à-dire l'augmentation progressive des capitaux collectés par ses véhicules existants. Elle n'exclut pas non plus des opérations de croissance externe, qui pourraient prendre la forme de rapprochements, d'acquisitions de portefeuilles ou d'opérations permettant d'accélérer l'accès à certains marchés.

Cette possibilité devra néanmoins être conciliée avec les principes affichés par Epsicap REIM. Une croissance externe peut rapidement accroître les encours, mais elle exige une analyse approfondie de :

• la qualité des actifs repris ;
• la structure locative ;
• le niveau d'endettement ;
• les éventuels besoins de travaux.

Pour les associés, le véritable enjeu ne sera donc pas uniquement le volume d'encours, mais la capacité de la société de gestion à maintenir :

• un taux d'occupation élevé ;
• une diversification suffisante des locataires et des secteurs ;
• une politique d'acquisition disciplinée ;
• une gestion maîtrisée de l'endettement ;
• une liquidité compatible avec le fonctionnement du marché secondaire des parts ;
• un niveau de distribution soutenable dans le temps.

Epsicap Nano : le socle historique de la gamme

Lancée fin 2021, Epsicap Nano constitue la première SCPI d'Epsicap REIM. Sa stratégie repose sur l'acquisition d'actifs immobiliers tertiaires de taille intermédiaire, généralement valorisés moins de 10 millions d'euros par unité.

Cette orientation smallcaps permet à la SCPI de cibler un marché plus fragmenté que celui des grands immeubles prime. Elle peut également favoriser une diversification du patrimoine par le nombre d'actifs, même si cette stratégie exige une gestion opérationnelle importante.

Selon les données officielles extraites le 23 septembre 2026, Epsicap Nano présente les caractéristiques suivantes :

• Capitalisation : 215,5 millions d'euros ;
• 838 611 parts ;
• 216 associés ;
• 67 actifs immobiliers ;
• 103 locataires ;
• 129 194 m² de surface totale ;
• patrimoine réparti dans cinq pays ;
• taux d'occupation financier : 97,9 % au 30 juin 2026 ;
• taux d'occupation immobilier : 97,64 % ;
• taux d'endettement : 28,47 % ;
• niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI ;
• label ISR obtenu.

La répartition géographique fait apparaître une majorité française, mais la part investie hors de France atteint désormais près de la moitié du patrimoine :

• France : 59 % ;
• Royaume-Uni : 22 % ;
• Espagne : 13 % ;
• Portugal : 4 % ;
• Pologne : 2 %.

La SCPI entend ainsi poursuivre son internationalisation, notamment au Royaume-Uni, en Espagne, au Portugal et en Pologne. Les dernières acquisitions communiquées illustrent cette orientation :

• en septembre 2026, un actif commercial de 5 268 m² au Royaume-Uni, acquis pour 12,2 millions d'euros ;
• en juillet 2026, un entrepôt de 10 539 m² en Espagne, pour 9,3 millions d'euros ;
• en juillet 2026, un actif commercial de 1 642 m² en Italie, pour 2,55 millions d'euros.

La présence de l'Italie dans les acquisitions récentes traduit une extension de la diversification au-delà des cinq pays figurant dans la répartition patrimoniale arrêtée au 30 juin 2026.

Une performance 2025 supérieure à la moyenne de sa catégorie

Epsicap Nano a servi en 2025 un taux de distribution de 7,01 %, contre une moyenne de 5,96 % pour les SCPI diversifiées selon les données fournies.

Son taux de distribution a progressé au cours des dernières années :

• 2022 : 5,28 % ;
• 2023 : 6,25 % ;
• 2024 : 6,55 % ;
• 2025 : 7,01 %.

La société de gestion communique également une performance globale annuelle de 8,27 % en 2025, intégrant la distribution et l'évolution du prix de part.

Cette performance passée ne constitue toutefois pas une garantie pour les exercices futurs. Elle doit être appréciée avec les autres indicateurs du véhicule, notamment la valeur de reconstitution, le niveau d'occupation, l'endettement, la composition du patrimoine et la soutenabilité des revenus locatifs.

Le prix de souscription s'établit à 257 euros, après une revalorisation de 1,26 % le 1er juillet 2025, contre 253,80 euros auparavant. La valeur de reconstitution atteignait 277,46 euros au 30 juin 2026, ce qui signifie que le prix de souscription était inférieur de 7,37 % à cette valeur à cette date.

Le prix de retrait est fixé à 244,15 euros. Le minimum de première souscription est de quatre parts, soit 1 028 euros. La SCPI accepte notamment les souscriptions en ligne, le versement programmé, l'assurance vie, le démembrement et l'investissement à crédit.

Les frais affichés sont de 6 % TTC de commission de souscription et de 12 % TTC de frais de gestion. Le délai de jouissance correspond au premier jour du cinquième mois suivant la souscription. La durée de placement conseillée est de huit ans, ce qui rappelle le caractère de long terme de l'investissement en parts de SCPI.

Epsicap Explore : une SCPI européenne sans commission de souscription

Lancée fin 2025, Epsicap Explore complète la gamme avec une stratégie européenne diversifiée. Contrairement à Epsicap Nano, elle ne prévoit aucune commission de souscription et n'impose pas de contrainte prédéfinie concernant la taille unitaire des actifs.

D'après les données extraites le 23 septembre 2026, Epsicap Explore affiche :

• 39 millions d'euros de capitalisation ;
• 1 000 associés ;
• 155 738 parts ;
• quatre actifs ;
• neuf locataires ;
• 18 631 m² de surface totale ;
• des investissements répartis dans deux pays ;
• taux d'occupation financier : 98,83 % au 30 juin 2026 ;
• taux d'occupation immobilier : 98,99 % ;
• taux d'endettement : 8,7 % ;
• niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI.

Le patrimoine est intégralement situé hors de France :

• Royaume-Uni : 54 % ;
• Pologne : 46 %.

La répartition sectorielle est dominée par la logistique et l'hospitalité :

• logistique : 58 % ;
• hospitalité : 39 % ;
• bureaux : 2 % ;
• commerces : 1 %.

Les dernières acquisitions comprennent notamment :

• en juillet 2026, des locaux d'activités au Royaume-Uni de 2 867 m², pour 7,73 millions d'euros, avec un rendement annoncé de 7,4 % ;
• en décembre 2025, un entrepôt en Pologne de 9 549 m², acquis pour 12,7 millions d'euros ;
• en décembre 2025, des locaux d'activités au Royaume-Uni de 5 112 m², pour 3,8 millions d'euros.

Un modèle économique différent

Le principal argument commercial d'Epsicap Explore réside dans l'absence de commission de souscription. Le prix de souscription est de 250 euros, identique au prix de retrait selon les données disponibles.

Cette absence de commission ne signifie pas que l'investissement est dépourvu de frais. La SCPI applique des frais de gestion de 14,4 % TTC, tandis que le délai de jouissance est fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription.

La valeur de reconstitution s'élevait à 259,59 euros au 30 juin 2026, soit un prix de souscription inférieur de 3,69 %. La valeur de réalisation était de 239,49 euros.

La durée de placement conseillée est également de huit ans. Les modes de souscription comprennent l'investissement en ligne, le versement programmé, le démembrement et le crédit.

Epsicap Explore ne dispose pas encore du même historique de performance qu'Epsicap Nano. Son objectif annoncé de TRI à 7,5 % doit donc être considéré comme une cible de long terme et non comme un rendement acquis.

Une diversification européenne assumée

Le développement européen constitue le principal axe stratégique d'Epsicap REIM. La société investit ou prévoit d'investir dans plusieurs marchés, notamment la France, le Royaume-Uni, l'Espagne, le Portugal, la Pologne et l'Italie.

Cette stratégie peut présenter plusieurs intérêts :

• répartir les risques entre différents marchés locatifs ;
• accéder à des rendements immobiliers potentiellement différents ;
• profiter de cycles économiques et immobiliers qui ne sont pas parfaitement synchronisés ;
• diversifier les secteurs d'activité et les profils de locataires ;
• limiter la dépendance à un seul marché national.

Elle comporte également des risques spécifiques. L'investisseur est exposé aux différences de fiscalité, de droit immobilier, de réglementation locative et de pratiques de marché. Les investissements en devises étrangères peuvent aussi introduire un risque de change, notamment lorsque les actifs ou les loyers sont libellés en livres sterling.

La diversification géographique ne supprime pas le risque immobilier. Elle peut toutefois contribuer à le répartir, à condition que les actifs soient suffisamment nombreux, que les locataires soient diversifiés et que les acquisitions soient réalisées à des prix cohérents avec les perspectives locatives.

Un objectif d'un milliard d'euros qui impose de préserver la qualité du patrimoine

Passer de plus de 300 millions d'euros à 1 milliard d'euros d'actifs sous gestion en cinq ans représente une multiplication par plus de trois de la taille actuelle.

Pour y parvenir, Epsicap REIM devra relever plusieurs défis :

• absorber une collecte significative sans dégrader la qualité des acquisitions ;
• identifier suffisamment d'opportunités dans les marchés européens ciblés ;
• maintenir des taux d'occupation élevés ;
• contrôler les coûts d'acquisition, de financement et de gestion ;
• conserver une structure financière prudente ;
• assurer un suivi efficace d'un nombre croissant d'immeubles et de locataires ;
• préserver la qualité de la relation avec les associés et les distributeurs.

La taille peut offrir des économies d'échelle, mais elle peut également réduire l'agilité revendiquée par une société de gestion indépendante. Le maintien d'une stratégie smallcaps sur Epsicap Nano dépendra notamment de la capacité à continuer d'identifier des actifs suffisamment nombreux et attractifs.

Pour Epsicap Explore, le défi est différent. La SCPI doit construire un historique de performance, étoffer son patrimoine et éviter qu'un portefeuille encore concentré ne génère une volatilité excessive en cas de difficulté affectant un locataire ou un actif.

Un accompagnement renforcé des partenaires

Epsicap REIM entend également accélérer son développement en renforçant les outils destinés aux conseillers et distributeurs.

La société met à leur disposition des supports pédagogiques imprimés et numériques, destinés à être transmis aux clients investisseurs. Un espace partenaire centralise plusieurs fonctions :

• suivi du portefeuille client ;
• suivi des commissions ;
• autofacturation ;
• tableau de bord synthétique.

Cet accompagnement est assuré au quotidien par une équipe de six personnes.

Epsicap REIM indique également avoir enrichi son simulateur d'investissement. Les partenaires peuvent transmettre directement les résultats de simulation à leurs clients, avec la documentation relative aux SCPI.

Dans un marché où la souscription passe encore largement par les conseillers en gestion de patrimoine, les plateformes et les réseaux bancaires ou assurantiels, la qualité de ces outils peut constituer un facteur important de collecte. Elle ne remplace cependant pas l'analyse financière et immobilière nécessaire avant toute souscription.

Epsicare : un engagement sociétal structuré

L'engagement de la société ne se limite pas à la gestion immobilière. Créé en 2024, le fonds de dotation Epsicare soutient prioritairement des associations et des projets d'intérêt général consacrés à l'enfance, à la jeunesse et au handicap.

Depuis sa création, le fonds indique avoir alloué et déployé 250 000 euros, répartis comme suit :

• France : 45 % ;
• Asie : 23 % ;
• Afrique : 32 %.

Epsicare cible notamment des associations indépendantes de grands réseaux nationaux. Ces structures peuvent rencontrer davantage de difficultés pour accéder aux financements.

Le fonds est alimenté chaque année par une partie des résultats d'Epsicap REIM. Les collaborateurs participent également à l'identification des associations et des initiatives pouvant être soutenues.

Cette démarche s'inscrit dans une logique d'engagement de long terme. Pour les investisseurs, elle constitue un élément complémentaire de l'identité de la société de gestion, sans modifier les caractéristiques financières ou les risques propres aux SCPI.

Les points de vigilance pour les investisseurs

Les deux SCPI sont ouvertes à la souscription et présentent un niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI. Cette classification ne signifie pas que le capital ou le rendement sont garantis.

Une SCPI reste un placement immobilier de long terme. La valeur des parts, les revenus distribués et la liquidité des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les principaux points à examiner sont les suivants :

• Le délai de jouissance : cinq mois pour Epsicap Nano et six mois pour Epsicap Explore, selon les modalités indiquées.
• La durée de placement : huit ans pour les deux SCPI.
• Les frais : 6 % de commission de souscription pour Nano, aucune commission de souscription pour Explore, mais des frais de gestion distincts.
• La concentration du patrimoine : Explore ne compte que quatre actifs et neuf locataires au 30 juin 2026.
• L'endettement : 28,47 % pour Nano contre 8,7 % pour Explore.
• La diversification géographique : Nano demeure majoritairement investie en France, tandis qu'Explore est entièrement exposée au Royaume-Uni et à la Pologne.
• La fiscalité : les revenus de SCPI sont généralement imposés comme des revenus fonciers pour les personnes physiques, selon leur situation fiscale et la nature des revenus.
• La liquidité : les parts de SCPI ne bénéficient pas d'une garantie de revente immédiate au prix souhaité.

L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution constitue également un indicateur à surveiller. Au 30 juin 2026, le prix de souscription était inférieur à la valeur de reconstitution de 7,37 % pour Epsicap Nano et de 3,69 % pour Epsicap Explore. Cet indicateur ne préjuge pas de l'évolution future du prix des parts, mais permet de comparer le prix demandé à la valeur estimée du patrimoine et des autres éléments de la SCPI.

Conclusion

Cinq ans après sa création, Epsicap REIM franchit le seuil des 300 millions d'euros d'actifs sous gestion et affirme une ambition de 1 milliard d'euros d'ici 2030. Sa stratégie repose sur deux véhicules complémentaires : Epsicap Nano, déjà dotée d'un patrimoine diversifié et d'un historique de distribution, et Epsicap Explore, plus récente, sans commission de souscription et orientée vers l'immobilier européen.

La société dispose de plusieurs leviers pour poursuivre sa croissance : collecte organique, diversification géographique, renforcement de son réseau de partenaires et éventuelles opérations de croissance externe. Le principal enjeu sera de changer d'échelle sans renoncer à la sélectivité, à l'agilité et à la qualité de gestion revendiquées depuis sa création.

Les performances passées, les taux d'occupation élevés et la progression des encours constituent des indicateurs favorables, mais ils ne préjugent pas des résultats futurs. Comme tout investissement en SCPI, la souscription doit être envisagée sur un horizon long, en tenant compte du risque immobilier, de la liquidité, des frais, de la fiscalité et de la diversification effective du patrimoine.

Cet article en 30 secondes

• Comprenez comment Epsicap REIM vise 1 Md€ d'encours en 2030 via deux SCPI complémentaires, Nano (smallcaps) et Explore (sans frais d'entrée).
• Analysez les rendements d'Epsicap Nano (7,01 % en 2025) et les niveaux d'occupation élevés pour juger de la soutenabilité des distributions.
• Identifiez les risques clés : délai de jouissance, frais, endettement, concentration d'Epsicap Explore et exposition européenne en devises.
• Utilisez l'écart prix/valeur de reconstitution pour apprécier le point d'entrée sur Nano et Explore dans une allocation patrimoniale long terme.