Epsicap Nano poursuit son expansion avec un retail park à Perth

La SCPI Epsicap Nano poursuit son développement européen avec l'acquisition d'un retail park situé à Perth, en Écosse, au sein du St Catherine Retail Park. Cette opération s'inscrit dans une stratégie d'investissement immobilier européenne, fondée sur la sélection d'actifs " smallcaps " implantés dans des emplacements commerciaux établis et occupés par des locataires de premier plan. Le retail park de Perth regroupe trois cellules commerciales, intégralement louées à Wickes, Pets at Home et B&M, pour une surface totale de 5 268 m² et un montant d'acquisition de 10,5 M£, soit 12,2 M€.

Au-delà des caractéristiques propres à l'actif, cette acquisition participe à la diversification géographique du portefeuille d'Epsicap Nano, désormais réparti dans 7 pays européens, avec une exposition au Royaume-Uni maîtrisée. La transaction illustre la stratégie menée par Epsicap REIM, société de gestion indépendante spécialisée dans l'investissement immobilier, qui développe une gamme de SCPI européennes complémentaires.

Une nouvelle acquisition pour la SCPI Epsicap Nano au Royaume-Uni

L'acquisition réalisée à Perth porte sur un ensemble commercial composé de trois cellules, intégrées au St Catherine Retail Park. L'actif développe une surface totale de 5 268 m², répartie entre deux bâtiments indépendants. Cette organisation immobilière repose sur une décomposition en plusieurs unités commerciales distinctes, tout en s'inscrivant dans un même ensemble.

Les trois cellules sont intégralement louées à des enseignes nationales de premier plan : Wickes, Pets at Home et B&M. La présence de ces locataires constitue l'un des éléments marquants de l'opération.

• Le premier bâtiment accueille Wickes, implanté sur le site depuis plus de 30 ans, témoignant d'un ancrage ancien de l'enseigne dans le retail park.

• Le second bâtiment, restructuré en 2022, regroupe les surfaces occupées par Pets at Home et B&M.

• Les baux présentent des durées résiduelles de 5 ans pour Pets at Home et de 9,5 ans pour B&M.

Cette configuration associe ainsi une enseigne historiquement présente sur le site et deux enseignes bénéficiant de baux en cours, avec des horizons de durée différenciés. L'ensemble commercial se caractérise par une occupation complète, avec trois enseignes réparties dans deux bâtiments.

La diversité des locataires repose sur la répartition des surfaces entre Wickes d'un côté, et Pets at Home et B&M de l'autre. La structuration en cellules de tailles raisonnables est mise en avant comme un facteur de granularité pour le patrimoine détenu par la SCPI Epsicap Nano.

Un retail park implanté dans un emplacement commercial établi

Le St Catherine Retail Park bénéficie d'une implantation décrite comme établie dans le paysage commercial de Perth. L'actif profite d'une accessibilité considérée comme excellente depuis le centre-ville ainsi que depuis les principaux axes routiers. Cette accessibilité contribue à la lisibilité du site pour les clients et à la connexion avec les zones urbaines et périurbaines environnantes.

Le retail park se trouve au sein du seul ensemble commercial de la zone, rassemblant les principales enseignes nationales et internationales. Cette concentration commerciale renforce l'attractivité du site et la visibilité du retail park dans son environnement local.

La présence de plusieurs enseignes au sein d'un même ensemble favorise une complémentarité des activités, en associant des usages variés et des offres commerciales distinctes. La localisation à Perth permet au retail park de s'inscrire dans un secteur commercial déjà constitué, au sein d'un emplacement identifié dans le marché local.

L'organisation autour de deux bâtiments indépendants, chacun accueillant une ou plusieurs enseignes, participe à la structuration globale de l'actif. La décomposition en trois cellules commerciales de tailles raisonnables introduit une granularité dans la composition du patrimoine immobilier, avec un découpage qui distingue plusieurs unités sans fragmenter excessivement l'ensemble.

Un patrimoine réparti dans sept pays européens

Avec cette acquisition, le portefeuille de la SCPI Epsicap Nano est désormais implanté dans 7 pays européens : la France, l'Espagne, le Portugal, l'Écosse, l'Angleterre, la Pologne et l'Italie. Cette répartition géographique témoigne d'une présence sur plusieurs marchés immobiliers, au-delà du territoire français.

Les actifs situés hors de France représentent désormais plus de la moitié du patrimoine de la SCPI. Cette proportion souligne l'importance des investissements internationaux dans la stratégie globale du véhicule. La diversification géographique constitue l'un des axes de développement, avec une sélection d'actifs dans différents pays européens.

La part du Royaume-Uni dans le portefeuille reste encadrée. Elle se situe sous les 25 % et pourrait continuer à évoluer autour de 30 %. Cette orientation traduit une progression maîtrisée de l'exposition britannique au sein du patrimoine de la SCPI, avec une trajectoire d'évolution surveillée.

L'acquisition du retail park de Perth s'inscrit dans cette dynamique, en renforçant la présence au Royaume-Uni tout en maintenant une limite définie pour ce marché. La sélection d'actifs dans plusieurs pays permet à Epsicap REIM de déployer une stratégie à l'échelle européenne, en recherchant des biens répondant à des critères d'emplacement, de qualité des locataires et de configuration immobilière.

Le retail park de Perth illustre cette approche, avec un actif commercial situé en Écosse, intégré dans un portefeuille déjà présent en France, en Espagne, au Portugal, en Angleterre, en Pologne et en Italie.

Les caractéristiques de l'actif de Perth

Les principales données relatives à l'acquisition de Perth peuvent être synthétisées dans le tableau suivant :

L'ensemble présente une occupation complète par trois enseignes, avec une diversité reposant sur la présence de Wickes dans le premier bâtiment et de Pets at Home et B&M dans le second. La configuration de l'actif repose sur plusieurs cellules réparties dans deux bâtiments indépendants, chaque unité étant affectée à des locataires distincts.

Cette organisation est considérée comme un facteur de granularité pour le portefeuille d'Epsicap Nano. La taille raisonnable des cellules et la décomposition en plusieurs unités commerciales permettent de répartir les risques locatifs, tout en conservant une cohérence d'ensemble.

La restructuration du second bâtiment en 2022 indique une adaptation récente de la configuration immobilière pour accueillir Pets at Home et B&M dans des surfaces appropriées.

Une opération conforme aux critères d'investissement d'Epsicap Nano

L'acquisition du retail park de Perth s'inscrit dans la stratégie d'investissement d'Epsicap Nano, qui vise à sélectionner des actifs immobiliers européens bénéficiant d'emplacements commercialement établis et occupés par des locataires de qualité. Plusieurs critères associés à cette stratégie se retrouvent dans cette opération.

Parmi les éléments mis en avant, figurent notamment :

• un emplacement commercial déjà constitué ;
• une accessibilité depuis le centre-ville et les principaux axes routiers ;
• la présence d'enseignes nationales ;
• une occupation intégrale des surfaces ;
• une répartition de l'actif entre deux bâtiments ;
• trois cellules commerciales de tailles raisonnables ;
• une implantation dans un pays déjà intégré au développement européen de la SCPI.

Cette sélection illustre une approche fondée sur la recherche d'actifs commerciaux opérationnels, situés dans des environnements connus et fréquentés, avec des locataires bénéficiant d'une visibilité nationale.

Le retail park de Perth complète ainsi un patrimoine déjà réparti entre plusieurs pays européens, en ajoutant un actif localisé en Écosse. L'opération renforce également la présence d'Epsicap Nano au Royaume-Uni, tout en maintenant la part de ce marché sous les 25 % et autour d'un objectif d'évolution proche de 30 %.

L'exposition britannique s'inscrit dans une progression suivie au sein de la stratégie globale de diversification, avec une attention portée à l'équilibre des implantations par pays.

Le point de vue de la direction des investissements

Florian Le Quéré, directeur des investissements associé d'Epsicap REIM, considère que cette acquisition contribue à renforcer l'ancrage européen de la SCPI Epsicap Nano. Le retail park de Perth est présenté comme un actif illustrant la stratégie du véhicule, combinant emplacement, accessibilité et qualité des locataires.

Le regard porté sur l'actif met en avant plusieurs caractéristiques :

• un emplacement commercial établi au sein de Perth ;
• une bonne accessibilité depuis le centre-ville et les axes routiers ;
• la présence de locataires de premier plan, avec Wickes, Pets at Home et B&M ;
• une configuration immobilière structurée autour de deux bâtiments indépendants et de trois cellules commerciales de tailles raisonnables.

Cette organisation permet de distinguer plusieurs unités au sein du même ensemble commercial, en répartissant les surfaces entre des locataires différents. Le retail park associe ainsi une implantation unique à une structuration interne en plusieurs bâtiments et cellules.

La part du Royaume-Uni dans le portefeuille, située sous les 25 %, est décrite comme maîtrisée, avec une évolution possible autour de 30 %. Cette indication permet de situer l'acquisition dans la répartition géographique actuelle d'Epsicap Nano, en montrant que l'exposition britannique fait l'objet d'un suivi précis.

Avec cette acquisition, l’ancrage européen de la SCPI Epsicap Nano continue de se renforcer. La part du Royaume-Uni dans le portefeuille (sous les 25%) est par ailleurs maitrisée et pourrait continuer à évoluer en restant autour des 30%. L’actif en lui-même bénéficie des fondamentaux recherchés pour la SCPI : un emplacement établi avec une bonne accessibilité, des locataires de premier plan et une granularité portée par la décomposition de l’ensemble en 2 bâtiments indépendants et actuellement 3 cellules de tailles raisonnables.

Epsicap REIM, une société de gestion spécialisée dans l'immobilier

Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante, agréée par l'Autorité des marchés financiers et spécialisée dans l'investissement immobilier. Créée en 2021, elle développe une gestion fondée sur la proximité, l'indépendance et l'agilité.

La gamme comprend deux SCPI européennes complémentaires :

• Epsicap Nano, dédiée aux actifs immobiliers " smallcaps " ;
• Epsicap Explore, qui déploie une stratégie diversifiée, sans contrainte prédéfinie et sans commissions de souscription.

À travers ces deux véhicules, Epsicap REIM privilégie une approche opportuniste et agile. La sélection rigoureuse des actifs et la diversification à l'échelle européenne constituent les principaux axes mis en avant pour la gestion.

L'acquisition du St Catherine Retail Park à Perth s'inscrit dans cette logique, avec un actif commercial situé hors de France, occupé par trois enseignes et intégré dans un portefeuille présent dans 7 pays.

La spécialisation dans l'immobilier et la structuration en SCPI européennes permettent de cibler différents segments de marché. Epsicap Nano se concentre sur des actifs " smallcaps ", tandis qu'Epsicap Explore adopte une stratégie diversifiée, sans contraintes prédéfinies, en s'affranchissant des commissions de souscription.

L'ensemble reflète une volonté de proposer des véhicules d'investissement immobilier adaptés à des approches complémentaires.

Les conseils mobilisés pour l'opération

Pour cette acquisition, Epsicap REIM a été accompagnée par plusieurs conseils, intervenant sur différentes dimensions de l'opération.

• Lismore Real Estate Advisors est intervenue en qualité d'agent, avec Chris Thornton et Chrissie Clancy-Crofts.
• DLA Piper a assuré le conseil juridique, avec Thomas Carr.
• Jones Hargreaves a réalisé l'audit technique, avec Sammi Johnstone et Peter Hargreaves.

Ces intervenants ont participé à l'analyse de l'actif, au cadrage juridique et à l'accompagnement immobilier de la transaction. Leur contribution couvre notamment la mise en œuvre pratique de l'acquisition, la vérification des aspects techniques et la structuration juridique de l'opération.

La présence de conseils spécialisés reflète le caractère structuré du processus d'investissement, avec des expertises complémentaires mobilisées pour l'étude du retail park de Perth.

Conclusion

L'acquisition du St Catherine Retail Park à Perth marque une nouvelle étape dans le développement européen de la SCPI Epsicap Nano. L'actif, composé de 5 268 m² répartis entre deux bâtiments et trois cellules commerciales, est intégralement loué à Wickes, Pets at Home et B&M, avec des durées résiduelles de bail de 5 ans pour Pets at Home et de 9,5 ans pour B&M, et une présence de Wickes sur le site depuis plus de 30 ans. Le montant de l'acquisition s'élève à 10,5 M£, soit 12,2 M€.

Cette opération porte à 7 le nombre de pays d'implantation du portefeuille de la SCPI, avec une répartition géographique qui voit les actifs situés hors de France représenter plus de la moitié du patrimoine. La présence au Royaume-Uni est renforcée, tout en restant sous les 25 % et autour d'une évolution envisagée proche de 30 %.

L'emplacement commercial, l'accessibilité, la qualité des locataires et la granularité apportée par la configuration en deux bâtiments et trois cellules de tailles raisonnables constituent les principaux éléments associés à cette acquisition.

L'intégration de cet actif au sein d'un portefeuille européen illustre la stratégie d'Epsicap REIM, société de gestion indépendante spécialisée dans l'investissement immobilier, qui privilégie une sélection rigoureuse d'actifs commerciaux opérationnels, une diversification géographique et une approche opportuniste et agile à travers ses SCPI Epsicap Nano et Epsicap Explore.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés à l’évolution du marché immobilier.