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Investir en immobilier locatif : comment bien choisir ?

Publié le 11 avr. 2019 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 19 nov. 2020

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Loin d’être simple, le choix d’un investissement immobilier locatif nécessite un minimum de prérequis. Le budget, le type de bien, l’horizon de placement… sont autant de critères à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier locatif.

 

 

Déterminer son budget, la 1ère étape

La première étape d’un investissement immobilier locatif consiste à définir son enveloppe d’investissement (quel volume, quel budget). Cette dernière dépend des critères du bien immobilier, de son patrimoine et également de sa stratégie d’investissement. Parmi ces critères figure le type de bien. Investir dans une place de parking ou dans des petites surfaces, acheter un logement, acheter un appartement neuf, investir dans l’immobilier d’entreprise… il y a de grandes différences en fonction de chacun de ces budgets. 

L’emplacement du bien joue également sur le montant de l’investissement, car certains quartiers ou communes sont plus prisés que d’autres et ainsi éviter toutes déconvenues budgétaires. Il s’agit donc d’un critère essentiel, surtout pour assurer la réussite d’un premier investissement.

Autre critère à prendre en compte dans le cadre d’un projet d’investissement locatif : la qualité du bien immobilier. Elle englobe l’emplacement, le type de bien et son état (avec ou sans travaux). Avant de fixer son budget, l’investisseur doit donc déterminer la qualité du bien qu’il souhaite acquérir.

Au-delà des critères relatifs au bien immobilier, l’investisseur doit également prévoir les autres frais inhérents à l'acquisition immobilière pour déterminer son budget. En effet, pour placer son argent dans l’immobilier, l’investisseur ne doit pas uniquement se baser sur le prix d’acquisition. D’autres frais liés à la transaction doivent être prévus, comme les droits de mutation, les frais de notaire le financement du crédit (en cas d’emprunt) ou les frais annexes (frais d’entretien, rénovation, taxe…).

Conseil MeilleureSCPI.com : soyez très prudent dans vos simulations, il est préférable d'être pessimiste dans ses hypothèses cela permet d'être dans le cas prudent.

 

 

Bien connaître son horizon de placement

L’horizon de placement désigne la durée pendant laquelle l’investisseur prévoit de détenir le bien avant de le revendre ou de récupérer sa mise de départ. De manière générale, l’investisseur n’a pas besoin de ses fonds durant cette période. D’où l’intérêt de bien connaître son horizon de placement afin de trouver les solutions de placement financier adaptées à ses besoins.

En matière d’investissement locatif, il existe 4 types d’horizon d’investissement :

  • Le court terme, qui va de quelques jours à 12 mois ;
  • Le moyen terme, qui concerne les investissements de plus de 12 mois, mais de moins de huit ans ;
  • Et le long-terme, pour les investissements locatifs de plus de huit ans.

Dans le choix de son horizon de placement, l’investisseur pourra prendre en compte son âge. A titre d’exemple, l’horizon de placement d’un jeune actif est généralement plus long que celui d’un investisseur proche de la retraite. Toutefois, un actif peut avoir vocation à être transmis de génération en génération et même à 80 ans son horizon de placement peut être long terme. L’investisseur doit également aussi tenir compte de la composition de son patrimoine.

Enfin, les finalités de l’investissement entrent aussi dans le choix de l’horizon de placement, car elles varient d’un investisseur immobilier à un autre. Un investissement locatif peut être réalisé pour financer les études de ses enfants, acheter une résidence principale ou se constituer des revenus fonciers.

 

 

Choisir en fonction de son expertise dans l’immobilier ?

Le choix d’un investissement locatif devrait aussi se faire en fonction de l’expertise de l’investisseur dans le domaine immobilier. Pour les connaisseurs, l’investissement locatif en direct reste une alternative intéressante. Acheter pour louer est un bon moyen de s’assurer un complément de revenus et se constituer un patrimoine immobilier. A noter que, dans ce cas, l’investisseur doit consacrer du temps dans la gestion du bien. Votre locataire est un client, il ou elle doit être considéré(e).

Mais aussi intéressant soit-il, acheter un bien immobilier pour le louer comporte néanmoins quelques risques. Un des risques liés à l’investissement immobilier en direct est la vacance locative. S’il n’arrive pas à trouver de locataire ou s’il fait face à des loyers impayés, il doit payer de sa poche les mensualités de l’emprunt immobilier. L’effet de levier dans ce cas là n’est pas idéal puisqu’il n’y a aucune entrée. Autre risque : si les travaux d’entretien sont trop lourds, l’investisseur ne pourra pas rentabiliser son investissement. Par ailleurs, devenir propriétaire d’un logement neuf n’est pas si facile. Le ticket d’entrée est assez élevé, environ 100 000 euros.

C’est surtout pour éviter ces risques locatifs que l’investissement immobilier via les sociétés civiles de placement immobilier intéresse de plus en plus les investisseurs. Pourquoi investir dans les SCPI (grande sœur de la SCI)? Investir dans la pierre papier offre  plusieurs avantages. D’une part, le ticket d’entrée est plus abordable, environ 1 000 €, tout en offrant la possibilité à l’investisseur d’accéder à l’immobilier d’entreprise. D’autre part, l’investisseur est déchargé de toute contrainte de gestion locative. Cette mission délicate et complexe est confiée à une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Alors autant préparer sa retraite dans une certaine sérénité.

 

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