Investir en SCPI : l'étude du marché immobilier (part.3)

SCPI de rendement : l’étude du marché immobilier

Comment choisir la SCPI qui vous correspond le plus ? Comment choisir les meilleures SCPI ? Avant d'investir dans l'immobilier via un placement en pierre-papier, comme pour tout investissement locatif, il faut clarifier vos objectifs d’investissement : percevoir des revenus complémentaires (avec les SCPI de rendement) ou défiscaliser (avec les SCPI fiscales), mais également connaitre les différents modes d'acquisition qui vous sont ouverts : le démembrement (avec la nue propriété), l'assurance vie, au comptant ou à crédit. Ensuite, examiner à la loupe chaque véhicule d’investissement SCPI à la lumière de quelques critères financiers considérés comme essentiels. Enfin, réaliser une étude très précise du marché immobilier. MeilleureSCPI.com consacre trois articles à cette étape incontournable.

Si la pierre-papier est une forme d'investissement immobilier un peu particulière, son destin n’en reste pas moins étroitement lié à l’évolution du marché du logement et/ou de l’immobilier commercial. Investir dans la pierre via la SCPI pour bénéficier de revenus complémentaires, l’investisseur ne doit donc pas se fier à l'unique taux de rendement sur valeur de marché (rendement SCPI), ou au taux d'occupation financier, mais doit donc demeurer vigilant à trois types de risques et prendre en considération des critères élémentaires qui permettent d’évaluer la valeur réelle du patrimoine de la SCPI, et ainsi investir dans les meilleures SCPI.

Trois grands risques de la SCPI

L’investisseur est susceptible de rencontrer trois grandes catégories de risques en souscrivant des parts dans une SCPI de rendement :

• L’augmentation de la vacance locative (risque locatif). Le taux de rentabilité interne d’une SCPI dépend étroitement des revenus que génèrent les murs qu’elle possède. Il est donc préférable de privilégier les SCPI dont le patrimoine est situé dans les grandes agglomérations ;
• La baisse des loyers. Cette question n’est pas spécifique aux SCPI mais concerne, plus globalement, tout placement immobilier. Les moyens d’action sont limités dans la mesure où il s’agit d’un problème de nature essentiellement réglementaire (ex. encadrement des loyers) ou de marché. Pour autant, si cette baisse des loyers est liée à l’évolution du marché immobilier, ce sont les SCPI dont le patrimoine est de moindre qualité qui seront les premières touchées ;
• La hausse des charges. L’explosion des charges peut résulter à la fois d’un changement de normes (ex. normes d’accessibilité, réglementation des ascenseurs) et du caractère vieillissant d’un immeuble de bureaux ou d’une copropriété. Là encore, c’est la qualité du patrimoine de la SCPI qui est en jeu.

Il est donc essentiel de se faire une idée très précise de la situation du marché immobilier et des perspectives qu’offre celui-ci avant d’investir.

Ce qu’il faut regarder avant d'investir en SCPI

Il est d’abord primordial d'étudier l'emplacement des actifs immobiliers. A ce titre MeilleureSCPI.com a développé la première carte du patrimoine, pour permettre aux épargnants d'étudier le parc immobilier de la SCPI, et de connaître la zone géographique où sont situés les biens immobilier de la SCPI : agglomération parisienne, région, étranger...  Des actifs situés en périphérie se loueront moins bien que des biens localisés en hyper-centre, là où la demande est la plus dynamique et la plus résiliente en cas de turbulences sur le marché de l’immobilier. Certaines SCPI sont investies sur le marché européen afin de bénéficier de la stabilité ou des opportunités offertes par certains pays. D’autres privilégient une politique d’investissement régional afin de profiter de la santé du marché local. Ces stratégies peuvent être croisées avec une approche sectorielle, par exemple en investissant dans des résidences hôtelières dans des zones très touristiques.  

Cela nous amène à la composition du patrimoine de la SCPI. Le parc immobilier de la SCPI peut être composé de bureaux, de commerces, de logements voire des trois à la fois. Les SCPI diversifiées investissent, en fonction des opportunités, principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activité, entrepôts ou commerces). Les SCPI spécialisées, en revanche, fondent leur rentabilité sur des relais de croissance comme la santé, l’environnement ou encore l’hébergement.

Certaines niches se sont développées au cours des dernières années. Murs de cliniques, de crèches, de maisons de retraite ou encore parcs immobiliers modernes et écologiques : ces actifs, en plus d’être porteurs en termes de rendement, peuvent correspondre à un tropisme personnel qui vous donnera envie d’investir.

Les clés pour bien s’informer sur les SCPI

Vous l’aurez compris, la composition du patrimoine est un des premiers critères à prendre en compte dans le choix d’une SCPI. Pour vous informer, il vous suffit de consulter la note d’information visée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Vous pouvez aussi prendre connaissance des statuts de la société et de l’information annuelle et trimestrielle. Vous y trouverez notamment des renseignements sur la politique d’investissement, la valeur de capitalisation ou encore la structure financière de la société.

Une lecture attentive de ces documents vous permettra également de déceler de potentiels confits entre associés et gérants. Elle vous permettra également de mettre le doigt sur d’éventuelles difficultés conjoncturelles que rencontrerait la SCPI. Une fois votre choix arrêté sur une SCPI, il vous reste à choisir le mode d’acquisition qui vous correspond le plus. Achat en démembrement, achat au comptant ou encore achat à crédit : plusieurs options sont sur la table.

MeilleureSCPI.com a rédigé un guide de l'investissement en SCPI, afin d'accompagner les épargnants dans tout le processus de souscription et de répondre à leurs interrogations. 

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