Investissement locatif : acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Investissement locatif : neuf ou ancien ?

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? MeilleureSCPI.com vous apporte des éléments de réponse pour savoir comment résoudre ce dilemme.

Acheter un bien pour le louer permet de s’assurer une rente locative et de bénéficier d’une fiscalité attractive. Les évolutions législatives et réglementaires ne facilitent pas toujours la lisibilité des différents dispositifs existants. MeilleureSCPI.com vous éclaire.

Les avantages fiscaux de l’immobilier neuf

Les avantages de l'immobilier neuf :

• Une fiscalité attractive. De nombreuses réductions d’impôt sont accordées au titre des dispositifs Pinel (anciennement Scellier puis Duflot), Censi-Bouvard et LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
• Un bien au goût du jour. De grandes baies vitrées, un balcon, un parking : les immeubles modernes répondent aux exigences de confort des nouvelles générations.

Les inconvénients de l'immobilier neuf : 

• Une demande locative à vérifier. Dans le cas d’un achat dans l’ancien, vous avez la possibilité de prendre le pouls du marché locatif. Dans le neuf, ce n’est pas toujours le cas car les nouveaux immeubles sont souvent érigés dans des quartiers neufs ou en cours de réhabilitation. C’est donc à vous de vous assurer que la demande est suffisamment dynamique et que les niveaux de loyers sont conformes à ceux qu’on vous a annoncés ;
   
• Des contraintes en matière d’occupation. Si le Pinel permet de louer à un membre de sa famille sous réserve de respecter les plafonds de loyers, le Duflot ne permettait pas de louer à ses proches ;
   
• Des incertitudes concernant la qualité du bâti. Dans l’ancien, le carnet d’entretien de la copropriété ainsi que les procès verbaux d’assemblée générale permettent de se faire une idée précise de la santé de l’immeuble. Dans le neuf, vous vous exposez au risque de malfaçon.

Un emplacement et un bien de qualité dans l’immobilier ancien

Les avantages de l'immobilier ancien :

• Un emplacement et un patrimoine de qualité. Par définition, l’ancien se situe dans des zones déjà constituées, à proximité des transports et des commerces. Ce type de bien étant plus rare, vous pourrez vous montrer plus sélectif sur le profil du locataire ;
   
• La possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et les travaux. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un certain nombre de charges, parmi lesquelles les intérêts d’emprunts et les travaux. Si le montant des travaux dépasse les loyers perçus, il est imputable sur le revenu global dans le cadre du déficit foncier. Sachez également que vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques si vous êtes propriétaire dans un immeuble ancien grâce aux lois Malraux et Monuments historiques ;
   
• La possibilité de réaliser une plus-value à la revente. Si la demande locative est forte à certains endroits, le potentiel de revente n’est pas toujours à la hauteur des espérance et certains propriétaires ayant investi dans le neuf ont parfois du mal à se séparer de leur bien. Choisir un bien ancien dans un centre-ville dynamique est un moyen de garantir, au contraire, une plus-value non négligeable qui va venir doper votre rentabilité.

Les inconvénients de l'immobilier ancien :

• Une vigilance particulière concernant l’état du bien. Un bien entièrement refait à neuf vous coûtera plus cher à l’achat. Un bien à rafraîchir peut coûter plus cher que prévu en réparations sans pour autant pouvoir bénéficier à plein du déficit foncier. Enfin, un bien à rénover entièrement exige une estimation précise des travaux à réaliser et le prix de vente devra en tenir compte. A vous de savoir où placer le curseur ;
   
• Des travaux de copropriété non prévus. Du remplacement des anciennes canalisations en plomb à la réparation de l’ascenseur, en passant par le ravalement de façade, de nombreux frais sont à prévoir concernant les parties communes.

Définissez bien votre projet immobilier avant d'investir

Finalement, l’investissement locatif qui vous correspond dépend du montant que vous avez à investir, de votre horizon d’investissement et de votre tolérance du risque. Vous n’êtes pas obligé de vous lancer seul. Avec les SCPI vous pouvez investir dans le neuf ou dans l'ancien. Au travers de SCPI fiscales, vous pourrez bénéficier de réductions fiscales, en fonction du dispositif choisi : Malraux, Pinel ou Déficit Foncier. Les SCPI de rendement vous permettront de bénéficier de revenus complémentaires réguliers. 

Pour tout renseignement sur les SCPI, n'hésitez pas à contacter les conseillers de MeilleureSCPI.com.