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“Excellent”, 150 avis

Investissement locatif : acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Publié par Jonathan Dhiver le 29 nov. 2016 Mis Ă  jour le 18 janv. 2024 5 min. de lecture

Investissement locatif : neuf ou ancien ?

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? MeilleureSCPI.com vous apporte des Ă©lĂ©ments de rĂ©ponse pour savoir comment rĂ©soudre ce dilemme.

Acheter un bien pour le louer permet de s’assurer une rente locative et de bĂ©nĂ©ficier d’une fiscalitĂ© attractive. Les Ă©volutions lĂ©gislatives et rĂ©glementaires ne facilitent pas toujours la lisibilitĂ© des diffĂ©rents dispositifs existants. MeilleureSCPI.com vous Ă©claire.

Les avantages fiscaux de l’immobilier neuf

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Les avantages de l'immobilier neuf :

  • Une fiscalitĂ© attractive. De nombreuses rĂ©ductions d’impĂŽt sont accordĂ©es au titre des dispositifs Pinel (anciennement Scellier puis Duflot), Censi-Bouvard et LMNP (loueur en meublĂ© non professionnel) ;
  • Un bien au goĂ»t du jour. De grandes baies vitrĂ©es, un balcon, un parking : les immeubles modernes rĂ©pondent aux exigences de confort des nouvelles gĂ©nĂ©rations.

Les inconvĂ©nients de l'immobilier neuf : 

  • Une demande locative Ă  vĂ©rifier. Dans le cas d’un achat dans l’ancien, vous avez la possibilitĂ© de prendre le pouls du marchĂ© locatif. Dans le neuf, ce n’est pas toujours le cas car les nouveaux immeubles sont souvent Ă©rigĂ©s dans des quartiers neufs ou en cours de rĂ©habilitation. C’est donc Ă  vous de vous assurer que la demande est suffisamment dynamique et que les niveaux de loyers sont conformes Ă  ceux qu’on vous a annoncĂ©s ;
     
  • Des contraintes en matiĂšre d’occupation. Si le Pinel permet de louer Ă  un membre de sa famille sous rĂ©serve de respecter les plafonds de loyers, le Duflot ne permettait pas de louer Ă  ses proches ;
     
  • Des incertitudes concernant la qualitĂ© du bĂąti. Dans l’ancien, le carnet d’entretien de la copropriĂ©tĂ© ainsi que les procĂšs verbaux d’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale permettent de se faire une idĂ©e prĂ©cise de la santĂ© de l’immeuble. Dans le neuf, vous vous exposez au risque de malfaçon.

Un emplacement et un bien de qualitĂ© dans l’immobilier ancien

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Les avantages de l'immobilier ancien :

  • Un emplacement et un patrimoine de qualitĂ©. Par dĂ©finition, l’ancien se situe dans des zones dĂ©jĂ  constituĂ©es, Ă  proximitĂ© des transports et des commerces. Ce type de bien Ă©tant plus rare, vous pourrez vous montrer plus sĂ©lectif sur le profil du locataire ;
     
  • La possibilitĂ© de dĂ©duire les intĂ©rĂȘts d’emprunt et les travaux. Vous pouvez dĂ©duire de vos revenus fonciers un certain nombre de charges, parmi lesquelles les intĂ©rĂȘts d’emprunts et les travaux. Si le montant des travaux dĂ©passe les loyers perçus, il est imputable sur le revenu global dans le cadre du dĂ©ficit foncier. Sachez Ă©galement que vous pouvez bĂ©nĂ©ficier d’avantages fiscaux spĂ©cifiques si vous ĂȘtes propriĂ©taire dans un immeuble ancien grĂące aux lois Malraux et Monuments historiques ;
     
  • La possibilitĂ© de rĂ©aliser une plus-value Ă  la revente. Si la demande locative est forte Ă  certains endroits, le potentiel de revente n’est pas toujours Ă  la hauteur des espĂ©rance et certains propriĂ©taires ayant investi dans le neuf ont parfois du mal Ă  se sĂ©parer de leur bien. Choisir un bien ancien dans un centre-ville dynamique est un moyen de garantir, au contraire, une plus-value non nĂ©gligeable qui va venir doper votre rentabilitĂ©.

Les inconvĂ©nients de l'immobilier ancien :

  • Une vigilance particuliĂšre concernant l’état du bien. Un bien entiĂšrement refait Ă  neuf vous coĂ»tera plus cher Ă  l’achat. Un bien Ă  rafraĂźchir peut coĂ»ter plus cher que prĂ©vu en rĂ©parations sans pour autant pouvoir bĂ©nĂ©ficier Ă  plein du dĂ©ficit foncier. Enfin, un bien Ă  rĂ©nover entiĂšrement exige une estimation prĂ©cise des travaux Ă  rĂ©aliser et le prix de vente devra en tenir compte. A vous de savoir oĂč placer le curseur ;
     
  • Des travaux de copropriĂ©tĂ© non prĂ©vus. Du remplacement des anciennes canalisations en plomb Ă  la rĂ©paration de l’ascenseur, en passant par le ravalement de façade, de nombreux frais sont Ă  prĂ©voir concernant les parties communes.

DĂ©finissez bien votre projet immobilier avant d'investir

Finalement, l’investissement locatif qui vous correspond dĂ©pend du montant que vous avez Ă  investir, de votre horizon d’investissement et de votre tolĂ©rance du risque. Vous n’ĂȘtes pas obligĂ© de vous lancer seul. Avec les SCPI vous pouvez investir dans le neuf ou dans l'ancien. Au travers de SCPI fiscales, vous pourrez bĂ©nĂ©ficier de rĂ©ductions fiscales, en fonction du dispositif choisi : Malraux, Pinel ou DĂ©ficit Foncier. Les SCPI de rendement vous permettront de bĂ©nĂ©ficier de revenus complĂ©mentaires rĂ©guliers. 

Pour tout renseignement sur les SCPI, n'hĂ©sitez pas Ă  contacter les conseillers de MeilleureSCPI.com.


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Type de support SCPI Société Civile de Placement
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CatĂ©gorie Denormandie SCPI de fiscale Minimum de souscription 10 parts 1000 €
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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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