Focus SCPI de santé sur BFM Bourse, avec Jonathan Dhiver

Publié le 26 nov. 2020 par - Mis à jour le 26 nov. 2020

Ce mercredi 25 novembre, invité de l’émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, s'est penché sur les SCPI de santé. Un point sur les SCPI investissant dans l'univers de l'immobilier de santé et les pistes d'investissement rentables.

 

Les SCPI de santé sont-elles plus rentables que les autres ?

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

La carte immo pour vous aider à bâtir votre avenir au sens propre.

Nous souhaitons vous emmener dans l’immobilier, dans la pierre-papier, avec peu-être cette touche gagnante : les SCPI de santé.

Pourquoi ne pas y investir cette année ? Pourquoi ces SCPI de santé présentent un potentiel de rendement plus important que les autres ?

Nous allons poser la question à Jonathan Dhiver, qui est à la tête de MeilleureSCPI.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

Les SCPI de santé performent-elles plus que les autres en cette année si particulière, sur le front sanitaire notamment. Vous allez nous le dire.

D’abord, c’est quoi les SCPI de santé ? Et est-ce qu’il y en a beaucoup Jonathan ?

Il faut déjà commencer par la base. Cet immobilier de santé, qu’est-ce que c’est ? Il est très large au final :

  • Les cliniques (MCO : médecine chirurgie obstétrique),
  • Les cabinets médicaux,
  • Les laboratoires d’analyses médicales, les Français les ont fréquentés pendant les nombreuses dernières semaines,  
  • Les établissement de soins de suite et de réadaptation,
  • Les maisons de retraite,
  • Les résidences senior,
  • Les Ephad,
  • Les locaux d’activités pour les stockage du matériel medical,
  • Les bureaux des laboratoires pharmaceutiques.

Vous voyez que le champ, il est très vaste et que ce secteur comporte des activités qui sont dynamiques.

Vraiment au service de nos auditeurs et téléspectateurs, émission pratique BFM Bourse, vos placements, nos conseils chaque après-midi.

Est-ce que c’est plus intéressant d’investir dans une SCPI de santé, que dans une SCPI traditionnelle, lambda ?

Nous allons parler du rendement Guillaume.

Si nous prenons le panel des SCPI de santé, en 2019, c’est 4,6 % de rendement. Un rendement qui est supérieur au rendement moyen des SCPI, de 26 points de base. Nous voyons qu’il y a quand même eu un intérêt.

Et l’année 2020, c’est important de regarder l’année 2020, si nous regardons vraiment sur les dernières semaines qui vont arriver, nous allons être sur la même lancée, 4,70 %. Une performance qui est quasi-identique par rapport à l’année dernière.

Ce rendement sur les SCPI de santé est de 4,70 % cette année ?

4,70 % exactement sur ce panel. Ce sont des chiffres de MeilleureSCPI.com.

C’est mieux que les SCPI, beaucoup mieux que les fonds euros. Dans l’univers des placements, nous sommes encore dans une thématique, dans un actif qui rapporte plutôt plus que les autres.

Exactement ! Et puis surtout, vous savez dans quoi vous investissez.

Souvent, je le dis, mais la SCPI, c’est le produit de placement d’épargne le plus transparent du marché. Vous ne savez pas ce que vous avez dans votre fonds euros. J’en suis persuadé.

L’autre intérêt sur ce type d’actif, c’est qu’il est généralement corrélé à un engagement long terme de la part des locataires. Si vous avez par exemple un Ephad, il va avoir des spécificités techniques dans le bâtiment. Une durée de 9 ans, qui est la durée classique du bail commercial, c’est trop court. Vous allez surtout être sur des durées beaucoup plus longues, 15 ans, 20 ans, voire 30 ans pour certains locataires qui s’engagent.

Cela permet d’avoir une visibilité, ce qui est très bénéfique pour l’épargnant, parce qu’il sait qu’il y a un cash-flow qui n’est pas garanti. Nous ne sommes pas sur du garanti, mais en tout cas, il y a une certaine sérénité sur le revenue.

Visibilité grâce à la durée des baux dans les SCPI de santé. La fidélité des locataires, c’est très important surtout lorsqu’il s’agit d’investir sur le long terme.

Ces rendements attendus sur les SCPI de santé, malgré la crise ou grâce d’ailleurs, ce n’est pas mal. Du coup, certains seront peut-être tentés de tout mettre dans les SCPI de santé. Nous pouvons leur conseiller ou pas ?

Mais non, c’est la prudence Guillaume !

La SCPI de santé, c’est une poche de diversification dans son allocation de SCPI. Il faut savoir que lorsque vous investissez en SCPI, vous investissez dans un portefeuille de SCPI. Il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Surtout qu’un bâtiment de santé est difficilement transformable en bureau ou en logement par exemple.

Donc, des SCPI par forcément agiles, nous pouvons aussi le dire comme cela.

Concrètement pour l’épargnant qui souhaite diversifier son portefeuille, se positioner en SCPI de santé, quelles sont vos recommandations, selon le profil aussi des épargnants qui nous écoutent et nous regardent ?

Il faut regarder exactement cette idée de profil. Nous avons réfléchi à trois types de profil.

Cas n°1 :

Vous êtes un épargnant, un cas dynamique qui n’a pas besoin de revenue dans l’immédiat. Vous disposez d’un capital, et vous souhaitez préparer vos revenus complémentaires pour la retraite. Nous savons bien que la retraite va être un peu difficile.

Nous allons vous recommander d’investir en nue-propriété de parts de SCPI. C’est ne pas avoir de revenu pendant une période déterminée, de 3 à 20 ans. Vous pouvez le calibrer en fonction de votre départ à la retraite. En contrepartie de cette absence de revenu, vous allez payer moins cher le prix de la part. Et l’hypothèse de retour sur investissement sur ce type de placement, c’est 3,5 % net de fiscalité.

3,5 % net de fiscalité par an, pour ce premier profil d’investisseur.

Cas n°2 :

Vous disposez d’un capital et vous souhaitez avoir des revenus, parce que vous êtes à la retraite, vous avez vendu votre petit studio que vous gériez tout seul. Nous allons vous proposer d’investir comptant en SCPI. Vous allez bénéficier de revenus immédiats. L’hypothèse de rendement est à un peu près 4,5 % brut, soit avant la fiscalité. Et cela vous sera versé mensuellement ou trimestriellement.

La petite astuce pour réduire un peu le douloureux impôt.

Oui, parce que vous parliez de 4,5 % avant fiscalité. La fiscalité en SCPI est quand même assez lourde. S’il y a des astuces, en effet, pour enjamber, contourner, limiter cette fiscalité, nous sommes preneurs Jonathan !

C’est justement d’investir dans ces SCPI paneuropéennes. Quand vous investissez dans une SCPI paneuropéenne,  la SCPI paie des impôts dans le pays de detention de l’immeuble, qui revient sous forme de crédit d’impôt. Je suis assez rapide dans mes explications, mais il y a un intérêt fiscal.

Cas n°3 :

Le dernier cas, vous ne disposez pas d’épargne. Vous souhaitez quand même utiliser votre capacité d’épargne mensuelle, mais vous ne disposez pas d’un capital. Vous allez pouvoir investir à crédit et faire en sorte d’utiliser le credit, comme vous auriez pu le faire en achetant de l’immobilier en direct. Dans ce cas, les revenus vont couvrir une partie des mensualités. Il faut bien faire son business plan, il faut bien calculer. Et dans ce cas-là, nous vous conseillons de vous positionner sur deux SCPI plutôt.

Nous allons justement parler de ces SCPI de santé. Lesquelles privilégier ? Lesquelles sont délivrer le plus de rendement ? Ce sont aussi des questions que peuvent se poser un certain nombre d’auditeurs et de téléspectateurs.

Nous parlerons aussi d’un sujet qui fâche quand même, ce sont les frais. Ils sont souvent élevés sur les SCPI. Nous allons en parler Jonathan.

Quelles SCPI de santé offrent les meilleurs rendements ou vont offrir les meilleurs rendements d’après vous ?

Nous avons sélectionné trois SCPI.

La première, c’est celle qui est la plus importante en terme de taille, qui a été la première à être lancée dans la santé. C’est la SCPI Primovie avec un objectif de rendement de 4,5 %. Cette SCPI est très diversifiée, et elle s’inscrit très clairement dans une logique d’investissement socialement responsable. Les SCPI de santé, c’est également cela.

La deuxième, c’est sa petite soeur, mais d’une autre société de gestion. La SCPI Pierval Santé qui délivre une performance de 5 % depuis sa création.

5 % chaque année !

Voilà! Accéssible à partir de 5 000 €, une grande mutualisation paneuropéenne, un engagement moyen des locataires de plus de 14 ans. Vous avez une visibilité sur le flux locatif de 14 ans. Quand vous investissez, c’est quand même important.

Et dès janvier, les épargnants pourront investir mensuellement, parce qu’ils mettent en place les versements programmés.

La petite dernière, c’est la SCPI Foncière des Praticiens qui a un patrimoine plutôt français, un objectif de rendement supérieur à 5 %.

Vous voyez que quelque part, dans cet univers des SCPI de santé, les épargnants peuvent désormais donner un sens à leur épargne en investissant dans ces SCPI là.

Oui, en plus de l’investissement socialement responsable. En terme de frais, ces SCPI coûtent combien ? En general dans les SCPI, les frais, nous les sentons passer.

C’est vrai que les frais de souscription sont importants. Ils sont compris entre 8 % et 10 % sur les SCPI. Mais ce qu’il faut savoir, c’est que vous allez récupérer une partie de ces frais, sur les frais de gestion. Et sur les frais de gestion, là-dessus, il faut savoir que les SCPI coûtent très peu cher en terme de frais. Nous sommes sur du 0,40 et 0,55 de l’encours, sachant qu’il y a un alignement parfait de la part des gérants, vis-à-vis des épargnants. C’est-à-dire que le gérant n’est payé que s’il encaisse des loyers. S’il n’encaisse pas de loyer, il n’est pas payé.

Ce n’est pas comme dans les OPCVM, où quelle que soit la valeur de l’actif, le gérant va être payé.

Vous avez donc cité trois SCPI de santé, avec des rendements attendus supérieurs à 4,5 %. Nous le rappelons : Primovie, Pierval Santé ou encore la Foncière des Praticiens.  

Merci beaucoup Jonathan Dhiver ! MeilleureSCPI.com, régulièrement à nos côtés.

Bon retour Jonathan !

SCPI Santé en chiffres
Nombre de SCPI santé  3
Collecte nette depuis le début d'année 501,97 M€, soit 11,3 % de la collecte
Acquisition depuis le début d'année 605,7 M€, représentant une surface de 219 651 m² pour 30 actifs immobiliers
Taux d'occupation financier moyen au 30/09/2020 94,81 %
Capitalisation au 30/09/2020 4,40 milliards d'euros
Part des SCPI santé par rapport à la capitalisation globale 4,7 %

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