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Quelles perspectives et quelles tendances pour ceux qui choisiraient d'investir à la rentrée en SCPI ?

Publié le 26 août 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 26 août 2021

Ce mercredi 25 août, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer. Une intervention exclusive les tendances et les perspectives de l’investissement en SCPI à la rentrée.


Tendances et perspectivers en SCPI

 

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Chaque jour, nous vous emmenons aussi dans le monde de l’immobilier.

Quelles perspectives et quelles tendances si vous souhaitez investir dans l’univers des SCPI. La pierre-papier qui attire toujours les investisseurs d’ailleurs.

Jonathan Dhiver est avec nous.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

Président fondateur de MeilleurSCPI.

Nous pouvons peut-être déjà rappeler que sont les SCPI pour ceux qui ne connaîtraient pas encore.

Oui, société civile de placement immobilier. C’est de l’épargne immobilière.

Cela vous permet d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros.

De ne pas avoir à gérer vos locataires, vos investissements et d’être très réparti, très mutualisé.

Alors, ce que nous savons, quand vous investissez dans une SCPI, vous avez tout de suite plusieurs centaines de locataires.

Donc vous voyez, c’est très réparti et cela vous permet d’investir très facilement à partir de quelques centaines d’euros.

Voilà !

Alors, les épargnants, les investisseurs on été de plus en plus nombreux, ces dernières années, à investir en SCPI.

Comment l’investissement en SCPI aborde-t-il la rentrée ?

Regain hardi, les SCPI par le premier semestre, plutôt fortes sur leurs appuis les SCPI ou au contraire abîmées par la crise sanitaire ?

Très renforcées finalement !

Une collecte qui repart très fortement à la hausse, presque +8 % par rapport à l’année dernière, sur le premier semestre 2021.

Sachant que le deuxième semetre 2020 avait été très réduit finalement.

Donc, nous voyons bien qu’il y a une grande confiance.

La capitalisation, mécaniquement, augmente.

Le rendement, il augmente. L’année dernière, à la même date, nous étions à 4,14 % de rendement. Cette année, nous avons 4,32 %.

Vous voyez que cela s’est ré-apprécié.

Le seul petit bémol, c’est sur le taux d’occupation financier (TOF) qui réduit un petit peu. Il faut se dire que de toute façon, cela reste quand même très raisonnable.

Mais voilà, nous voyons qu’il y a une dynamique qui est très forte, et une compréhension de la part des épargnants, sur la lisibilité de ce produit.

Vous savez dans quoi vous investissez quand vous investissez dans une SCPI. Vous connaissez précisément les adresses. Vous connaissez quelques grands noms de locataires. Vous avez une information régulière.

Ce n’est pas le cas de vos SICAV, actions européennes ou d’autres types de placement. 

Indicateurs SCPIChiffres 1S 2020Chiffres 1S 2021Variation
Capitalisation globale65,04 Md€
70,86 Md€
+8,90 %
Collecte nette3,42 Md€
3,69 Md€
+7,90 %
TDVM glissant*4,14 %
4,32 %
+0,18 pdb
TOF90,27 %
88,89 %
-1,38 pdb

*Au 30/06/2021 - estimation de MeilleureSCPI.com (*TDVM glissant sur 4 trimestres = somme des dividendes sur les 4 derniers trimestres rapporté au PMP trimestriel du 2T 2021, après l’exclusion des jeunes SCPI n’ayant pas encore une année complète de l’historique de la distribution)


Les documents donnés quand nous investissons en SCPI, ces documents informatifs vont jusqu’à ce degré de détail pour informer les épargnants sur la façon dont leur argent est employé et investi ?

Bien sûr !

Et les gérants sont dans une forme d’obligation par rapport aux épargnants, de leur transmettre cette information trimestriellement.

Donc, trimestriellement, vous savez concrètement comment se comporte votre épargne.

Donc, les SCPI, c’est une façon d’investir dans la pierre, en mutualisant ses risques, puisque nous investissons dans différents actifs à la fois. Ce qui est quand même pas mal, quand nous sommes un particulier et que nous n’avons pas les moyens de le faire quand nous investissons dans l’immobilier en direct.

Les SCPI, elles permettent de le faire. Et nous pouvons investir aussi bien dans des bureaux que des commerces. Bureaux et commerces qui étaient d’ailleurs les grandes thématiques, les thématiques les plus puissantes pour l’investissement en SCPI ces dernières années.

C’est encore le cas, ou vous voyez de nouvelles tendances monter en puissance Jonathan ?

Historiquement, c’est du bureau, du commerce, des locaux d’activités. Ce sont généralement ces classes d’actifs qui répondent aux besoins des entreprises.

Il y a deux éléments qui ont accéléré quelque part, la transition vers une diversification un petit peu orientée vers le sociétal, tout ce qui est autour de la vie : crèche, résidence senior, clinique, etc.

C’est un, le besoin de l’épargnant de se diversifier, parce que quand nous nous constituons un portefeuille SCPI, nous ne sommes pas uniquement sur du bureau et du commerce.

Et puis après, c’est aussi la volonté de renforcer par cette crise de la Covid que nous avons connu, vers des supports et des actifs qui sont acycliques.

Et nous voyons bien, que tout ce qui est autour des actifs de santé, co-living, etc., et de l’enfance cartonnent dans les SCPI actuellement.

Tendances typologiques
Perspectives
Crèches privées
**** (excellentes)
Résidences étudiantes
*** (positives)
Co-living
*** (positives)
Hôtels

** (stables) aujourd’hui

**** (excellentes) à la fin de la pandémie

Résidences séniors
*** (positives)


Vous aimeriez bien le dire comme cela, les SCPI, c’est la vie, c’est cela ?

Non, mais voilà, les SCPI suivent aussi les grandes tendances démographiques.

Et quand vous voyons monter en puissance, les SCPI spécialisées dans la petite enfance, les crèches ou au contraire, peut-être l’accueil des seniors, peut-être aussi les résidences étudiantes.

Bref, les évolutions démographiques, les SCPI poussent de plus en plus.

C’est d’abord un phénomène normal, et les investisseurs qui nous écoutent doivent suivrent ce mouvement ?

Vous estimez que nous devons investir dans la petite enfance à travers des SCPI, c’est forcément un bon plan, ou il peut y avoir aussi des pièges, les leurres, des effets de mode ?

C’est clairement une logique de diversification dans son portefeuille SCPI, parce qu’il y a toujours aussi beaucoup de bureaux, beaucoup de commerces, etc.

Je ne pense pas à la fin du bureau et du commerce.

Mais néanmoins, c’est une classe d’actifs qui est vraiment intéressante, parce que comme vous le soulignez, elle participe à tous les moments de la vie.

Que ce soit la naissance avec les cliniques où vous accouchez, que ce soit les crèches. Au bout de mois, la naissance de votre enfant, les enfants vont dans des crèches. Cela peut être des écoles, cela peut être des résidences étudiantes. Cela peut-être du co-living, qui est vraiment quelque chose de fort aujourd’hui. Cela peut être les résidences seniros et les EPHAD.

Donc, nous voyons bien qu’à tous les moments de la vie, ces exploitants qui créent ce type d’immobilier, ils ont besoin d’avoir des investisseurs à leur côté. Parce qu’ils ne peuvent pas mobilier trop de fonds sur l’achat de l’immobilier. Ils ont besoin d’avoir des investisseurs.

Et généralement, ce qui est intéressant, c’est que ces opérateurs-là, ils se positionnent sur du long terme.

Quand un opérateur de crèche signe un bail sur une crèche, généralement ce n’est pas pour trois ans. C’est plutôt sur une période de 9, 12 ans.

Et dernier élément qui est quand même intéressant, c’est que même ces opérateurs, ils ne sont pas que français. Ils sont pan-européens. Et cela, c’est une tendance très forte des SCPI.

Nous voyons bien que les SCPI ne sont plus franco-françaises, mais depuis près de 10 ans, nous avons de plus en plus d’investissements qui son pan-européens.

Et l’Europe se constitue aussi à travers les SCPI quelque part ?

Voilà ! Ils ont besoin d’être accompagnés.

Et j’ai envie de dire, à partir de quelques centaines d’euros, vous investissez dans l’immobilier qui est ultra-diversifié et pan-européen.

Moi, je veux bien !

Et tout cela apporte de la visibilité. Quand nous investissons sur les thématiques démographiques, évidemment cela nous apporte à nous investisseurs, de la visibilité.

Est-ce que c’est rentable ?

Est-ce que ces profils de SCPI que vous avez cité – étudiantes, cliniques, accueil des seniors, la petite enfance, les crèches, tout cela – est-ce qu’investir dans les SCPI, cela remporte de l’argent pour l’investisseur ?

Très clairement !

Entre 4 et 5 % par an.

Nous voyons bien que, ce n’est pas que vous êtes sur une classe d’actifs “différente” ou peut-être moins connue, que cela n’apporte pas du rendement.

Il y a une certaine forme de sécurisation sur le bail long terme, c’est-à-dire sur l’engagement du locataire.

Bon, il y a quelques contraintes. Nous n’allons pas non plus dire que c’est la panacéé. C’est par exemple, vous prenez un EPHAD ou une résidence médicalisée. Nous voyons bien que ce sont des actifs qui sont très marqués. Pour les transformer, cela coûte un peu d’argent.

Donc, c’est un outil de diversification qui a clairement du sens.

Nous pouvons illustrer cela ?

Il y a une ou deux SCPI que vous pouvez mettre en avant aujourd’hui pour illustrer le potentiel de l’investissement dans la thématique démographique, nous allons dire pour l’investisseur en SCPI ?

Nous allons vous parler d’une SCPI qui est assez récente, qui a été structurée par PERIAL Asset Management. C’est PF Hospitalité Europe.

C’est une SCPI qui veut participer à tous ces moments de la vie, de l’immobilier de la vie.

Nous voyons bien qu’ils sont assez dynamiques, avec un objectif de rendement compris entre 4,5 et 5 %.

Ils sont déjà très pan-européens. Ils ont investi dans des établissements de santé et il y a d’autres investissements qui sont en cours.

Et nous pouvons investir à partir de 2 000 euros sur cette SCPI qui est déjà très diversifiée.

Nous avons aussi d’autres SCPI qui sont orientées un peu plus santé, qui sont assez connues du grand public.

C’est la SCPI Primovie et Pierval Santé qui sont deux mastodontes de l’immobilier de santé.

Ce qui est intéressant avec PF Hospitalité Europe, nous ne sommes pas que sur la santé. Nous sommes vraiment sur tous les moments de la vie.

Et c’est important que ces opérateurs immobiliers qui construisent leur offre au niveau de l’immobilier de la vie puissent être accompagnés dans leur développement.

Voilà, un exemple de SCPI dans laquelle vous croyez ferme en tout cas, chez vous chez MeilleureSCPI.

Il y a beaucoup d’autres SCPI, bien sûr disponibles sur le marché, pour tous ceux qui nous écoutent et qui nous regardent sur BFM Business.

Vous le disiez, ces acteurs, ces opérateurs de SCPI diversifient de plus en plus leurs actifs à l’échelle pan-européenne.

Pour les investisseurs qui nous écoutent, cela peut aussi avoir un avantage, un attrait fiscal ? Cela peut permettre de réduire la fiscalité que nous allons subir sur nos gains en SCPI ?

Effectivement, parce que l’immobilier en France, c’est des revenus fonciers. Les revenus fonciers sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition.

J’appelle les tranches marginales, 0, 11, 30, 41, 45.

Plus les prélèvements sociaux.

Plus les prélèvements sociaux.

Donc, vous voyez que si vous êtes à 45 %, l’addition est douloureuse.

Mais quand vous êtes investi dans une SCPI de rendement qui est pan-européenne, l’actif immobilier qui est situé à l’étranger ne va pas subir cette double imposition. Et ne va pas subir les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs qui vont être versés.

Vous allez pouvoir économiser ces 17,2 % de prélèvements sociaux, accessibles à partir de quelques centaines d’euros.

Avec un immobilier un peu moins cher dans certains autres pays. Après, il y a des risques juridiques qui sont aussi différents. Et puis si nous sortons de la zone euro, attention au risque de change, bien évidemment.

Toutes ces astérisques que nous précisons bien à chaque fois sur BFM Business.

Merci Jonathan d’être passé nous voir !

Voilà, ces nouvelles tendances dans l’univers des SCPI.

C’est méthodologie aussi que vous proposez aux auditeurs et téléspectateurs aujourd’hui.

Vous êtes le Président Fondateur de MeilleureSCPI.

Merci de nous avoir accompagné !

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