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L’investissement dans l’immobilier de santé

Publié le 21 juil. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 23 juil. 2021

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L'immobilier de santé se dynamise 

Tout d’abord, l’immobilier de santé regroupe plusieurs types d’actifs dont les cliniques de Médecine Chirurgie Obstétrique (MCO), de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR), les EHPAD et les centre-médicaux.

Dans un contexte sanitaire particulier, le secteur de la santé a été largement dynamisé ces derniers mois. En parallèle, plusieurs facteurs contribuent à une demande croissante dont le vieillissement de la population, l’allongement de la durée de vie et le développement des maladies chroniques.

De plus, l’immobilier de la santé présente l’avantage d’être largement déconnecté des cycles économiques. Autrement dit, les perspectives économiques ont un faible impact sur la valeur de ces actifs, ces derniers dépendants surtout d’un enjeu social.

Par ailleurs, l'investissement dans la santé permet de répondre aux besoins d’un secteur socialement utile, en partenariat avec les acteurs publics et parapublics. 


Selon une étude Xerfi, ce secteur a montré une certaine résilience durant l’année 2020 avec des transactions en hausse de 16 % tandis que les investissements en immobilier d’entreprise étaient en baisse de 35 %. Cette croissance est accompagnée par une concentration des acteurs dont les propriétaires, mais également les exploitants et gestionnaires de plus en plus nombreux. Ces derniers pratiquent une stratégie asset light permettant aux exploitants de céder leurs murs et devenir locataire dans le cadre d’un bail commercial.

Ces exploitants récupèrent ainsi des liquidités pour développer leur stratégie opérationnelle et se  concentrer sur leur cœur de métier. Pour mener à bien leurs opérations, ils ont besoin de trouver des investisseurs en capacité d’investir dans leurs murs.

Parmi les sociétés de gestion qui investissent dans les actifs de santé, on recense notamment Primonial REIM (Primovie), Fiducial Gérance (Pierre Expansion Santé), Foncière Magellan (Foncière des Praticiens), Euryale AM (Pierval Santé), BNP Paribas REIM, Swiss Life AM et Perial AM (PF Hospitalité Europe)

Parmi la centaine de SCPI de rendement présentes sur le marché, cinq sont spécialisées dans la santé. Au 1er trimestre 2021, ces SCPI santé totalisent une capitalisation de 5,3 Mds € correspondant à une augmentation de 70 % par rapport au 1er trimestre 2019.

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Ces cinq SCPI ont réalisé au total 2,2 Mds € d’acquisitions durant les deux dernières années. Par ailleurs, ces investissements sont en forte croissance au premier trimestre 2021 avec une hausse de près de 85 % par rapport à la même période en 2019.  En deux ans, l’ensemble de ces véhicules a collecté près d’un milliard d’euros confirmant l'intérêt des épargnants pour cette classe d’actifs.

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Enfin, les SCPI santé affichent des rendements attractifs durant la crise avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,6 % et au-dessus de la moyenne des SCPI de 4,2 % en 2020.

 

Des véhicules d’investissement orientés santé ouverts à l’épargne publique

Ces produits ouverts à l’épargne publique permettent à tout type d’épargnant d’investir dans ce type d’actifs uniquement accessibles aux investisseurs institutionnels par le passé.

Cette classe d’actifs suscite l'intérêt des investisseurs, car elle répond à des enjeux sociétaux actuels comme l’évolution démographique. Les véhicules dédiés à l’investissement en actifs de santé permettent aux épargnants de donner du sens à leur placement.

De plus, au-delà de la dimension sociale, ces investissements ont aussi une dimension environnementale, car les SCPI sont, depuis près d’un an, éligibles au label ISR.

 

EHPAD Orleix (65) - Actif détenu par Pierval Santé

Enfin, un dernier levier se développe pour faire face à la faible offre en cliniques et EHPAD en France : miser sur la profondeur de leurs investissements en se développant en Allemagne et en Italie par exemple. Ainsi, cela permet une mutualisation des risques en diversifiant leur portefeuille dans  plusieurs pays en Europe.

Les épargnants semblent largement convaincus par l’immobilier de santé et l’ampleur des fonds collectés dans ce secteur est en constante progression. En effet, sur le premier trimestre 2021, la collecte nette des SCPI santé représentait plus d’un quart de la collecte totale des SCPI.

D’après une récente étude de Xerfi, ces trois prochaines années, l'investissement en immobilier de santé a vocation à progresser en France à hauteur de 10 % par an en moyenne, pour atteindre un peu plus de 1,2 Mds €.

 

Source : Rock-n-Data / MeilleureSCPI.com & Xerfi 


 

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