SCPI Kyaneos Pierre : interview à mi-année avec Jérémie Rouzaud !

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, le Président Fondateur de Kyaneos Asset Management. Un échange excusif pour faire le point à mi-annnée 2021 de la SCPI Kyaneos Pierre.

SCPI Kyaneos Pierre : une forte accélération de la collecte

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jérémie Rouzaud

Bonjour à toutes et à tous !

Aujourd’hui, nous avons la chance d’échanger avec Jérémie Rouzaud.

Vous êtes le Président de Kyaneos AM.

Bonjour Jérémie !

Bonjour Jonathan !

Aujourd’hui, nous allons parler de la SCPI Kyaneos Pierre, pour faire un point à mi-année.

Nous avons déjà six mois qui se sont écoulés. C’est le jour de la rentrée pour les enfants.

Nous avons souhaité faire un peu le point sur cette SCPI, dont nous entendons de plus en plus parler, que ce soit dans la presse, de la part de nos clients, que ce soit de la part des confrères également.

Il y a peut-être un sous-jacent qui est un peu différent des SCPI de rendement.

Donc, déjà peut-être nous rappeler quelle est la philosophie et quel est le sous-jacent de Kyaneos Pierre, Jérémie ?

Kyaneos Pierre, c’est probablement la SCPI avec la stratégie d’investissement la plus simple qui existe, puisque nous achetons de l’immobilier résidentiel.

Nous le rénovons, puis nous le louons.

C’est vraiment extrêmement basique comme philosophie d’investissement.

Là où nous avons une spécificité, c’est que nous avons créé cette société, parce que nous avions vraiment envie de participer à la rénovation  du parc immobilier.

Donc, nous ne nous fixons pas uniquement un objectif de rendement, mais nous nous fixons trois objectifs.

D’une part, effectivement, le couple risque-rendement pour les investisseurs, qui est jusqu’à présent est attractif.

Mais nous travaillons aussi avec des objectifs d’économie d’énergie sur les bâtiments.

Et des objectifs de qualité du logement, pour montrer à nos investisseurs que vraiment l’objectif global des associés qui souscrivent dans cette SCPI, ce n’est pas uniquement gagner de l’argent, mais aussi, de rénover ce parc immobilier.

Vous nous en parlerez un peu plus tard, de savoir un peu comment ces immeubles que vous achetez, vous les améliorez d’un point de vue énergétique.

La dynamique à mi-année sur Kyaneos Pierre, c’est quoi concrètement ?

Quelques chiffres, quelles tendances sur votre SCPI ?

Tout va bien !

La dynamique est vraiment dans la lignée de l’année dernière.

Ce qui est très notable, c’est vraiment l’augmentation assez forte de la collecte.

La SCPI Kyaneos Pierre a été créée en 2018, en même temps de Kyaneos Asset Management, où nous n’avons pas collecté grand-chose pendant l’année 2018, le temps de se faire connaître.

En 2019, nous avons collecté entre 500 000 et 1 000 000 d’euros par mois.

Après, en 2020 cela s’est accéléré, 1,5 million, deux millions, trois millions.

Et là, en 2021, quatre millions en début d’année, et jusqu’à quasiment 15 millions sur la collecte, uniquement sur le mois de juin.

Donc, c’était vraiment une forte croissance, comme vous l’avez dit, vraiment des marques d’intérêt pour notre stratégie. Alors, nous sommes vraiment ravis !

Nous pouvons maintenant rénover de plus en plus d’immeubles et avoir cet impact social, sociétal, environnemental qui nous tient à cœur.

Et la contrepartie, c’est effectivement que nous avons une société qui grossit très vite.

Nous avons embauché énormément de personnes, d’ailleurs beaucoup d’excellents collaborateurs. Nous sommes ravis !

Mais nous ne voulions pas confondre comme nous disons, vitesse et précipitation

Et nous nous sommes dits, nous voulons nous stabiliser.

En trois ans, nous sommes passés d’une équipe de trois personnes à 22 personnes. Cela fait quand même beaucoup de gens qui doivent s’intégrer dans la société, apprendre leur métier.

Donc nous avons décidé de caper la collecte.

Dans une première fois à 8 millions d’euros par mois, et puis là maintenant, peut-être même 6 millions d’euros par mois, pendant au moins un an.

Nous nous sommes dit, voilà faire une année de transition, stabiliser les acquis.

Déjà, 6 millions par mois, cela fait 72 millions par an. Cela fait déjà de quoi rénover, probablement pas loin de 1 000 logements. Ce qui est un peu près l’objectif que nous nous sommes fixes.

Donc, la dynamique, c’est celle-là : une augmentation des marques d’intérêt pour nos stratégies d’investissement. Et nous sommes ravis !

Nous nous disons : soyons raisonnables, assurons-nous de faire correctement sur une collecte de six à huit millions d’euros par mois. Et puis peut-être que dans un an, nous verrons si nous serons capables d’aborder un peu plus et de lancer une nouvelle phase de croissance sur notre société.

Aujourd’hui, c’est prudent, c’est sage de se dire : j’encadre ma collecte, pour pouvoir toujours mieux améliorer le bâtiment.

Parce que c’est quelque chose qui est vraiment dans votre ADN.

Et puis c’est aussi pour pouvoir saisir des opportunités sans être contraint d’investir ?

Oui, c’est exactement cela !

Il faut comprendre très spécifiquement, aujourd’hui nous n’avons pas de difficulté à trouver des immeubles.

C’est-à-dire que la raison pour laquelle nous nous disons qu’il faut calmer un peu la collecte, c’est que nous avons arrêté à en trouver pour des montants mensuels un peu supérieur.

Moi, je l’ai toujours dit : nous sommes sur un marché que nous pourrions appeler un marché de niche, mais qui en même temps – quand nous disons niche, nous imaginons petit – alors que c’est un énorme marché.

Moi, je pense que toutes les villes, de taille petite et moyenne, ont des besoins de rénovation. Et malheureusement, nous nous sentons un peu seul sur ce secteur de la rénovation d’immobilier de logement.

Donc, trouver des immeubles, ce n’est pas cela le problème. Le problème, c’est vraiment d’encadrer les chantiers, de trouver des artisans, de faire le suivi de chantier, tout le suivi opérationnel vraiment des travaux.

Et encore une fois, comme je vous le dis, depuis le début de l’année, là, nous étions quasiment à 10 millions de collecte en moyenne.

Cela fait quand même une centaine de logements.

Sur la centaine de logements, les rations sont à peu près, une vingtaine sur laquelle nous allons faire de la rénovation lourde, qui va prendre beaucoup de temps. Nous pouvons même travailler sur le gros œuvres des bâtiments.

Il y a une vingtaine, l’extrême inverse, où c’est vraiment de l’investissement financier, c’est-à-dire une belle opération financière, sur laquelle il n’y avait pas trop à faire.

Et le gros du business, les 60 %, peut-être même les 70 %, c’est de se dire que nous faisons du second œuvre. C’est-à-dire que le gros œuvre est bien, mais sur le second œuvre, nous allons améliorer l’isolation des combles, des murs périphériques, l’installation de pompes à chaleur, refaire de l’aménagement d’intérieur de cuisine, salle de bain, etc.

Et tout cela, vous voyez chaque mois, vous imaginez 70, 80 logements à rénover, c’est quand même un très gros volume de travail. Si nous prenons du retard dans les travaux, nous allons prendre du retard pour relouer les logements. Donc, nous risquons d’impacter négativement le rendement, et nous voulons essayer de garder un produit de qualité pour nos clients.

À l’occasion, nous serions intéressés que vous envoyez quelques photos d’appartements ou d’immeubles, avant – après, parce que c’est important de voir un peu la qualité de finition.

C’est prévu sur une acquisition que nous avions faite en début d’année.

Nous avons commencé à prendre des photos avant, et nous allons prendre des photos après vers le mois d’octobre, novembre.

Du coup, c’est prévu. Nous allons faire un book light, comme cela.

C’est vrai que nous ne sommes pas excellents en termes de marketing et de communication là-dessus, mais nous allons essayer de nous améliorer.

Ce sera intéressant. Et ce qui est aussi intéressant pour l’épargnant, c’est de se dire que, mine de rien, c’est vrai qu’il y a des bâtiments qui vont être rénovés, etc.

Mais cela, c’est de l’emploi local, c’est de l’emploi qui participe à faire baisser le taux de chômage.

Moi, je suis convaincu que notre pays a d’immenses ressources pour faire baisser le chômage. Donc, en investissant dans Kyaneos Pierre, nous faisons aussi baisser le taux de chômage local.

Oui, mais c’est sûr !

Nous ne nous rendons pas compte à quel point, mais Kyaneos, effectivement, de par sa stratégie d’investissement, fait travailler énormément de personnes.

Déjà nous, vous le savez, nous sommes basés à Avignon. Déjà, cela fait quand même une société qui commence à prendre une certaine ampleur sur une ville, qui est certes, grande, mais plus petite que Paris. C’est une chose.

Ensuite après, tous les prestataires, notre comptable, il est à côté d’Avignon, notre notaire n’est pas très loin d’Avignon, et puis après, tous les artisans.

C’est vrai quand nous faisons un petit calcul rapide, nous avons l’impression que nous avons plusieurs dizaines d’artisans qui travaillent de manière continue pour Kyaneos.

Donc, c’est vrai que c’est de l’emploi, toutjours local. Enfin, nous essayons autant que possible d’avoir des artisans qui sont situés à moins de 50 kilomètres de l’immeuble que nous rénovons.

Maintenant, nous avons quatre équipes d’investissement : sud-est, sud-ouest, centre et nord. Et à chaque fois, nous essayons de rester sur cette stratégie.

Je vous rejoins, quand nous faisons la somme de tout, c’est beaucoup de personnes qui travaillent pour cette rénovation immobilère.

Cela nécessite des ressources humaines importantes. Et d’ailleurs, nous l’avons vu pendant les périodes de Covid, que c’était un peu plus compliqué de faire circuler les biens ou les personnes, parce qu’il y avait des restrictions.

Vous aviez pris du retard ?

Absolument, voilà !

Nous avons eu des difficultés pour faire avancer les travaux. Avec les périodes du Covid, cela a été un peu plus compliqué.

Du coup, depuis le début de l’année, c’est combien d’investissements qui ont été réalisé en 2021, pour Kyaneos Pierre ?

Alors, je n’ai pas de chiffre, mais j’ai une de mes collaboratrices qui s’occupe des acquisitions, qui m’a dit que dans le courant du mois de juin, elle m’a indiqué que nous avions acheté notre centième immeuble, depuis le début de l’année.

Cela veut dire que nous avions acheté plus d’immeubles en 2021 que depuis la création de la SCPI Kyaneos Pierre.

Nous avons dû investir un peu près 60 ou 70 millions d’euros, pour 100 immeubles en 2021.

Nous avons dépassé les 100 immeubles en 2021, et comme je vous le disais, quand nous avons clôturé l’année 2020, nous étions à 84.

Comme je le disais, il y a eu une forte accélération, et cela doit représenter environ 600 ou 700 logements.

Et comme je vous le dis, là-dessus il y a une partie sur laquelle c’est vraiment du financier.

Probablement, 500 travaux de rénovation, soit en cours, soit à prévoir, soit qui ont déjà été réalisés.

Nous voyons en tout cas que cela se poursuit.

Perspectives de rendement sur Kyaneos Pierre en 2021

Nous savons que depuis le début, il y a un rendement de 6 %.

Est-ce que nous allons le dépasser ou être à égal à 6 %, ou un petit peu en dessous ?

Moi, je ne fais pas de focus sur le chiffre un peu magique des 6 %.

D’ailleurs, je pense que lorsque nous avons des taux d’intérêt à zéro ou des taux d’intérêt à 4 %, forcément cela n’a pas le même intérêt de faire 6 % pour une SCPI.

Nous, ce que nous avons essayé depuis plusieurs trimestres, c’est d’avoir une stabilité dans la distribution du dividende.

Et je crois que depuis maintenant quasiment deux ans, nous distribuons 16 euros par part tous les trimestres.

Mais comme vous le savez Jonathan, si nous distribuons toujours 16 euros par part, mais que dans le même temps, nos prix de part augmentent. Le ratio, que nous appelons taux de distribution sur valeur de marché diminue.

C’est-à-dire que 16 euros fois quatre, soit 64 euros par an. Quand au début, le prix de part était de 2 000 euros, cela aurait fait du 6,4.

Après, il est passé à 1 040, c’est un peu moins. Après, il est passé à 1 060, et là au premier juillet, nous avons encore augmenté le prix de part. Il est maintenant à 1 080 euros.

Cela fait quand même 8 % de revalorisation, depuis la création de la SCPI, donc en trois ans.

Je crois que c’est une revalorisation quand même importante, surtout pour une SCPI qui a ce niveau de rendement.

Et c’est ce que nous constatons sur le marché. C’est-à-dire que nous constatons que les prix de l’immobilier dans les zones petites, moyennes qui avaient vraiment connu une crise immobilière entre 2007 et 2014, puis une stabilisation.

Nous avons l’impression que les prix remontent. Il y a un peu de pression sur les prix.

Si cela continue, cela veut dire que le prix de part va encore un peu augmenter, probablement.

Mais un rendement un peu inférieur.

Voilà. Et nous voyons que les loyers sont stables. Ils remontent très légèrement avec un petit peu d’inflation, mais cela reste quand même assez stable.

Je crois que l’année dernière, à périmètre constant, nous avions 0,8 ou 0,9 % d’augmentation des loyers.

Donc, vous voyez tout cela.

Par exemple, cette année, nous avons commencé l’année à 1 060 euros. Nous avons fini à 1 080.

Cela veut dire que notre prix moyen, c’est 1 070. Et si vous faites 64 euros, c’est-à-dire 16 euros par part, divisés par 1 070, vous êtes juste un petit peu en dessous de 6 %. Vous êtes à 5,97 ou 5,98.   

Mais comme je vous le dis, je ne me focalise pas sur ce chiffre.

Nous, vraiment ce qui est important, c’est d’être capable de retranscrire aussi bien que possible, le couple risque-rendrement de l’immobilier résidentiel pour nos investisseurs.

Et là aujourd’hui, le couple risque-rendement, il dit que, les prix montent et que les loyers sont stables.

Et quelque part, nous sommes ultra-diversifiés, mutualisés en termes de nombre de locataires.

Absolument !

Nous allons terminer sur ce côté, investissement socialement responsable, mais peut-être que nous allons peut-être plus aller du côté du ministère de l’environnement.

Cette logique Greenfin, concrètement Jérémie, c’est unique ce que vous avez créé sur le marché, avec des convictions très fortes.

Mine de rien, une responsabilité aussi dans tout cela. Il y a une volonté, vous affichez une promesse.

Est-ce que nous obtiendrons prochainement un label sur la SCPI Kyaneos Pierre, avec tout ce travail millimétré que vous effectuez ?

Est-ce que nous pouvons nous dire que d’ici quelques mois ou années, nous aurons un label de qualité, selon vos mots ?

En l’état actuel des choses, je ne pense pas.

Pour une raison simple, c’est que Kyaneos a un péesident qui est un têtu, comme cela, c’est dit.

Je suis en désaccord avec le label ISR qui a été fait pour les fonds immobiliers.

Je comprends qu’il y a d’autres SCPI qui y adhèrent, mais effectivement, vous l’avez dit, Kyaneos, nous avons vraiment créé cette société en disant : nous pouvons aller au bout de nos convictions.

Nous n’avons pas qu’un objectif de rendement. Nous pouvons aussi travailler pour que nos locataires soient bien logés.

Cela veut dire, travailler avec du matériel de provenance française, autant que possible, avec de la main d’œuvre locale, autant que possible.

Cela veut dire, essayer d’être très transparent sur les données que nous fournissons à nos investisseurs.

Vous par exemple Jonathan, vous m’avez dit dans le passé, que nous fournissions beaucoup de données qui étaient importantes et intéressantes dans notre rapport annuel.

Et du coup, nous essayons de garder cette transparence.

La problématique du label ISR, c’est qu’effectivement, nous ne le trouvons pas très transparent, pas suffisamment abouti. Au sens où la société de gestion, décide elle-même, de l’objectif qu’elle doit respecter au niveau de ses fonds.

Et je trouve que nous sommes un peu juges et parties.

Je vous donne un exemple, si moi demain, je me fixe un objectif qui est vraiment médiocre, par exemple, je vous dis : je vais avoir les deux tiers de mes immeubles qui auront des doubles vitrages. C’est tress facile, parce que nous avons déjà 90 ou 95 % de double vitrage en France. Vous voyez que je n’ai pas besoin de faire des efforts.

Cela me suffirait peut-être pour avoir ce label ISR.

Alors que nous, nous avons l’impression que nous mettons beaucoup plus d’efforts que cela. Et nous nous disons que nous allons nous retrouver peut-être avec des SCPI qui obtiennent un label, alors qu’elles n’auraient peut-être pas fait beaucoup d’efforts.

Et nous, nous ne voulons pas participer à ce message un peu biaisé, vis-à-vis de nos investisseurs qui peut-être vont se dire, il y en a plein qui ont le label. Il ne doit pas être si difficile à avoir.

Donc vous voyez, nous ne voulions pas rentrer dans ce jeu-là.

Mais par contre, effectivement, vous avez parlé d’un autre label qui s’appelle Greefin, qui est effectivement difficile à obtenir, puisqu’il faut prouver que nous avons réalisé suffisamment de travaux pour réduire de 40 % les émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2030, et de 55 %, à l’horizon 2040. Et cela, sur 90 % du parc immobilier. Donc, la quasi totalité de notre parc immobilier

Et malgré tous nos efforts sur Kyaneos Pierre, nous n’arrivons pas à avoir cet objectif.

Nous avons déjà de très bons résultats sur Kyaneos Pierre. Mais là, vraiment, c’est un objectif qui est très élevé.

Et peut-être que nous allons y arriver sur notre SCPI fiscale, Kyaneos Denormandie. Nous sommes en discussion. Si nous y arrivons, je crois que nous serons le premier fonds immobilier à y arriver.

Ce serait vraiment une victoire.

Mais encore une fois, c’est vraiment un label qui est très difficile à obtenir.

C’est pour vous dire que nous ne sommes pas anti-label, mais effectivement, nous trouvons que le label ISR n’est peut-être pas un très bon signal pour les particuliers.

Le référentiel n’est pas suffisamment élevé selon votre analyse, en tout cas.

Voilà ! Cela va dépendre des sociétés de gestion.

Il y a des sociétés de gestion qui vont le prendre très au sérieux et vont se fixer des objectifs très élevés, et qui vont les atteindre.

Mais au final, elles auront les mêmes labels que d’autres sociétés de gestion, qui se fixeront des objectifs un petit peu plus bas.

Et nous pensons que pour les investisseurs, ce n’est pas un très bon signal et ce ne sera pas très compréhensible.

Du coup, là, nous prenons un peu de distance. Il est donc probablement que nous n’ayons pas de label ISR sur nos fonds actuels.

C’est très clair.

Et bien écoutez, merci beaucoup Jérémie Rouzaud.

Je rappelle que Kyaneos Pierre est accessible à partir de 1 080 euros par part, pour 10 parts minimum. Cela fait un investissement de 10 800 euros.

Nous pouvons investir en pleine propriété pour bénéficier de revenus immédiats, en nue-propriété de 3 à 20 ans, et puis également à crédit pour les bonnes banques qui savent financer du Kyaneos Pierre.

Merci beaucoup Jérémie, et à très vite pour échanger à nouveau sur Kyaneos Pierre.

À bientôt !

Merci beaucoup et à bientôt !