SCPI : classement des meilleurs Report à Nouveau 2020

En 2020, les SCPI ont fait preuve d’une grande résilience en affichant un taux de distribution sur valeur de marché de 4,20%. Au-delà de la qualité du patrimoine investi, de la solidité des locataires ou encore des stratégies d’accompagnement mises en place, ce résultat tire aussi sa source du report à nouveau. Parfois oublié, il est l’un des indicateurs les plus importants à analyser avant d’investir en parts de SCPI.

Qu’est ce que le report à nouveau ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectant des fonds pour les investir dans des actifs immobiliers de typologie différente et générateurs de revenus locatifs.

Une partie de ces revenus locatifs sont redistribués aux associés investisseurs sous forme de dividendes. Le reste servira à rémunérer la société de gestion et à approvisionner le report à nouveau. Elle peut également l’alimenter en utilisant les plus-values générées par les cessions pour alimenter ses réserves.

Le report à nouveau est ensuite utilisé comme réserve de distribution dans laquelle les SCPI peuvent piocher pour pallier d’éventuelles baisses de revenus locatifs et assurer une stabilité des dividendes.

A ce sujet, il n’y a aucune réglementation à conserver un minimum de report à nouveau. Certaines SCPI font d’ailleurs le choix de distribuer le maximum de leurs bénéfices possibles sans alimenter leurs réserves.

Chaque année, les SCPI ont donc la possibilité d’affecter une partie de leur résultat au report à nouveau.

L’interprétation du report à nouveau

Une SCPI avec un report à nouveau élevé est une SCPI prudente sur sa politique de distribution. Il s’agit d’une forme d’épargne de précaution capable de répondre à de mauvaises conjonctures économiques.

Pour information, les associés paient un impôt sur l’ensemble des bénéfices réalisés par la SPCI, report à nouveau inclus. En d’autres termes, ils contribuent aux profits du véhicule dont une partie ne sera distribuée que dans les années suivantes. Or, dans le cas d’une SCPI à capital variable qui décide de distribuer une partie de son report à nouveau ultérieurement, les associés historiques paieront un impôt sur un profit qu’ils partageront avec les nouveaux associés ensuite.

Le report à nouveau exprimé en nombre de jours distribués*

Nous avons réalisé un classement des SCPI présentant les reports à nouveau (exprimés en nombre de jours distribués) les plus importants. Concrètement, cela indique quelles sont celles en capacité de distribuer des dividendes pendant X nombre de jours si tous les locataires étaient en défaut de paiement.

Dans le cas où une SCPI a moins distribué au cours de l’année sans avoir pioché dans le report à nouveau, alors mécaniquement le report à nouveau en nombre de jours distribué augmentera.

Ce report à nouveau en nombre de jours est donc à relativiser avec le taux de distribution sur valeur de marché. Si ces deux indicateurs sont élevés, alors la SCPI aura réussi à distribuer une performance attractive tout en gardant un report à nouveau élevé sans avoir eu besoin de piocher dedans.

Un report à nouveau important implique qu’un certain montant de loyers n’a pas été distribué. Il s'agit ici d’un stock et non d’un flux qu’il s’agit d’exprimer en pourcentage du revenu annuel ou en nombre de jours distribués.

Le report à nouveau exprimé en pourcentage des revenus*

*Hors SCPI en phase de liquidation

Enfin, de nombreux autres indicateurs doivent évidemment être analysés comme la variation du prix moyen de la part, la typologie investie, le taux d’occupation financier, la collecte réalisée, la capitalisation ou encore la diversification géographique…