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SCPI Kyaneos Denormandie 2 : interview avec Jérémie Rouzaud

Publié le 10 sept. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 10 sept. 2021

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, le Président Fondateur de Kyaneos Asset Management. Un échange excusif pour parler de la nouvelle SCPI Kyaneos Denormandie 2, qui arrive tout juste sur le marché de la pierre-papier.


SCPI Kyaneos Denormandie 2  : un avantage fiscal de 21 % sur 12 ans


Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jérémue Rouzaud

Bonjour à toutes et à tous !

Nous avons la chance d’échanger avec Jérémie Rouzaud, le Président Fondateur de Kyaneos Asset Management.

Bonjour Jérémie !

Bonjour Jonathan !

Aujourd’hui, nous allons échanger sur la partie Kyaneos Denormandie 2. Cette SCPI qui vient d’être lancée, il y a quelques jours.

Voilà, nous savons qu’il y a eu un premier millésime de SCPI fiscale.

Est-ce que vous pouvez nous rappeler la philosophie de votre SCPI Kyaneos Denormandie n°2 ?

Déjà la loi Denormandie, qu’est-ce que c’est cette loi fiscale ?

C’est une sous-catégorie du dispositif Pinel.

Donc, vous avez le même avantage fiscal que le dispositif Pinel. C’est-à-dire que pouvez défiscaliser 2 % du montant investi pendant neuf ans.

Et ce dispositif peut être prolongé pendant trois ans. Et entre la neuvième et la 12ème année, vous ne défiscalisez plus que 1 %.

Au total, cela fait 18 % sur neuf ans, plus trois. Donc, 21 % sur 12 ans.

Et c’est 21 % sur l’impôt que nous avons à payer ? Cela ne vient pas réduire la base imposable ?

C’est vraiment sur l’impôt en bas de ligne ?

Voilà !

Donc, contrairement au dispositif Pinel qui est du neuf, la construction, là du coup nous travaillons sur de la rénovation.

C’est notre savoir-faire. C’est la raison pour laquelle nous avons créé Kyaneos, rénover le parc immobilier résidentiel en France.

Cette loi Denormandie, je la trouve très intéressante, parce qu’elle essaie de se concentrer sur les villes qui en ont vraiment besoin.

Et je pense que les pouvoirs publics se sont rendu compte qu’en France, nous avions quelques très grosses villes, des grandes métropoles régionales qui phagocyte un petit peu toute la richesse.

Nous par exemple, dans le sud de la France, c’est assez symptomatique, avec une ville comme par exemple Montpellier.

Montpellier qui a vraiment explosé depuis 20 ans, 30 ans, 40 ans, avec vraiment une forte croissance. Et les villes environnantes en souffrent un peu. C’est-à-dire, jusqu’à Nîmes et jusqu’à Béziers et Lunel, etc. Ce sont des villes qui souffrent un petit peu plus.

Et du coup, le dispositif Denormandie dit : si en tant qu’investisseur, nous allons nous positionner sur ces villes qui ont un petit peu souffert depuis 20 ou 30 ans, 40 ans et nous participons à la rénovation  de ce parc immobilier. Du coup, nous récupérons l’avantage fiscal du Pinel.

Chez Kyaneos, nous pensons que c’est vraiment intérressant.

Ce sont des villes sur lesquelles nous investissions déjà sur Kyaneos Pierre, sur notre SCPI de rendement, parce que nous trouvons que les prix de l’immobilier ont effectivement énormément baissé depuis le milieu des années 2000.

Et dans le même temps, les loyers sont certes beaucoup plus bas que dans les grandes métropoles, mais rapporté au prix, qui lui aussi est beaucoup plus bas, nous avons un rendement qui est attractif.

Alors, si vous coupez ce rendement qui est assez attractif avec un dispositif fiscal, du coup, vous récupérez effectivement une SCPI qui peut présenter un certain intérêt.

Cela permet d’avoir à la fois de l’immobilier et un peu de défiscaliser, et quelque part, participer une fois de plus à l’amélioration énergétique des bâtiments en France..

Ce que vous faites très fortement sur Kyaneos Pierre, et sur Kyaneos Denormandie 2, c’est encore un peu plus poussé finalement ?

Voilà !

Sur nos SCPI Kyaneos Denormandie, l’idée, c’est vraiment de récupérer des immeubles en mauvais état, et de les réhabiliter, et d’arriver même à faire des logements très attractifs.

Puisque l’objectif des villes éligibles Denormandie, c’est d’essayer de faire revenir dans le centre-ville, des catégories socioprofessionnelles un peu plus élevées que ce qu’il y a aujourd’hui.

En fait, le modèle qui s’est passé malheureusement depuis 20-30 ans, c’est que souvent, ces villes-là, le centre-ville s’est un peu paupérisé. Et les catégories supérieures – nous allons dire – sont allées vivre dans des petites maisons à l’extérieur de la ville.

Donc, pour essayer de casser ce cercle vicieux, c’est là que nous réinvestissons des centres-villes.

Il y a certaines villes, avec des municipalités qui arrivent vraiment à jouer le coup, qui vont attaquer rue par rue, quartier par quartier, refaire des façades, rendre des logements très intéressants, recréer des places de parking et des possibilités pour se garer en centre-ville.

Nous avons l’impression qu’au moins dans certaines villes, la mayonnaise est en train de prendre.

La chance que vous avez eue, ou l’anticipation, je ne sais pas, mais la crise du Covid favorise quelque part un retour dans les villes moyennes en France.

Parce que nous pouvons faire du télétravail, pendant peut-être deux jours par semaine. Parce qu’au final, j’ai envie de parler de ce côté enfermé que nous avons vécu pendant le Covid, fait qu’aujourd’hui, nous allons avoir des bâtiments de qualité.

Aujourd’hui, nous voulons vivre dans des appartements qui soient refaits.

Ces besoins-là, vu que nous sommes “au début” de l’histoire de Kyaneos Denormandie 1 et 2, ces nouveaux véhicules qui sont accessibles aujourd’hui.

Cela vous permet de prendre en compte, ces nouveaux usages ?

Non, je confirme !

Effectivement, le Covid a bien évidemment eu un impact sur Kyaneos Asset Management, comme sur tous les autres sociétés.

Et nous, c’est vrai que cela a été un impact, assez difficile à dire, mais presque positif, parce que le résidentiel a très bien tenu pendant la crise du Covid.

Puisque c’était plutôt les commerces et les bureaux sur lesquels il y a eu des gratuité de loyers, des choses comme cela.

Et donc, le résidentiel n’a quasiment pas été impacté.

Du coup, nous avons eu un afflux de collecte. Sur Kyaneos Pierre, c’est vrai que nous avons beaucoup collecté.

Et après, à l’inverse aussi, nous avions vraiment une dichotomie dans les prix dans les grandes villes, avec une croissance des prix, vraiment très forte depuis maintenant très longtemps, depuis le courant des années 90 sur toutes les grandes métropoles.

 Et à l’inverse, les petites villes qui stagnaient un peu, ont quand même connu des périodes de fortes baisses entre 2007 et 2014.

Aujourd’hui, le Covid, nous avons l’impression que cela contrebalance un peu cela.

C’est-à-dire que les gens se disent : tient, quand nous sommes enfermés chez nous dans une très grande ville, ce n’est pas forcément très agréable.

Et si nous étions dans une plus petite ville, avec un peu plus d’espace, un peu plus de verdure, etc.

Nous le constatons, et je vous le confirme. Il y a un peu de pression sur les prix dans les villes où nous avons l’habitude d’investir.

Sur les petites villes, nous n’avons pas encore les statistiques. Mais je pense que depuis le début de la crise Covid, à mon avis les prix dans les petites villes auront plus augmenté que les prix dans les grandes villes.

Nous parlons de travaux.

Il faut un savoir-faire, il faut une technicité, que ce soit pour acheter l’immeuble, pour l’identifier, que ce soit pour gérer les travaux.  

Aujourd’hui, est-ce qu’il y a ce savoir-faire en interne, au sein de Kyaneos ?

Cela a toujours été l’objectif, effectivement.

Nous sommes une société de gestion, une société financière agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), etc.

Mais finalement, au quotidien, nous avons l’impression que nous sommes surtout une société, quasiment de travaux en bâtiment.

D’ailleurs, nous avons une plus grosse partie de nos effectifs qui est dédiée à la gestion et au suivi des travaux, que la partie de l’effectif qui est dédiée à la partie financière, d’acheter des immeubles et de faire les calculs financiers sur les immeubles.

Je crois que nous avons quasiment un tiers des effectifs de la société qui ont pour objectif uniquement de gérer des travaux, trouver des artisans, identifier les travaux à réaliser, les encadrer, faire les suivis de chantiers, les validations de fin de chantier, etc.

C’est vraiment l’objectif de Kyaneos d’être capable de développer une expertise sur la maîtrise d’oeuvre liée aux travaux, être capable de s’entourer d’équipes d’artisans qui sont réactifs, qui travaillent bien,  etc.

Sur la première Kyaneos Denormandie, celle qui a collecté en 2020, l’année dernière, c’est vrai que pour nous c’était un gros saut en avant, encore une fois, nous avons commencé à travailler beaucoup plus sur le gros oeuvre des bâtiments.

C’était de plus gros chantiers. Et d’ailleurs par moments, cela a été un peu difficile, nous avons eu un peu de retard sur certains immeubles de notre première Kyaneos Denormandie.

Mais nous avons énormément appris.

Et là, c’est vrai que Kyaneos Denormandie n°2, nous abordons beaucoup plus sereinement.

Et nous avons l’impression que nous avons progressé, bien évidemment depuis 2018.

En 2020 en particulier, nous avons vraiment progressé. Nous avons recruté.

Nous avons quand même le sentiment que nous arrivons à gérer ces chantiers de rénovation, très bien.

Encore mieux qu’avant !

Encore deux petites questions.

La première, c’est : pourquoi c’est plus intéressant de se positionner sur Kyaneos Denormandie 2, plutôt que d’aller acheter de l’immobilier en direct ?

Vous savez très bien qu’il a plein d’épargnants à qui nous proposons de l’immobilier défiscalisé en direct sur un actif immobilier. C’est le premier élément.

Et puis, le deuxième élément, c’est : quel est le rendement que vous ambitionnez pour Kyaneos Denormandie 2 ?

Je vais commencer par répondre à la deuxième question, en vous rappelant bien évidemment que le rendement n’est pas garanti.

Nous visons à distribuer 4 %.

C’est-à-dire que, quelqu’un qui mettrait 10 000 € dans Kyaneos Denormandie n°2, nous visons à l’issue des travaux de rénovation qui devraient se finir fin 2022. Puisqu’en 2021 nous achetons et en 2022 nous rénovons.

Donc, à partir de 2023, nous distribuerions 4 % de 10 000 €, 400 € par part.

Cela c’est notre objectif, encore une fois, qui n’est pas garanti.

Du coup, cela répond aussi à votre première question.

Faire un investissement immobilier, gérer des travaux de rénovation et arriver à l’issue des travaux de rénovation, avoir un rendement net – net des charges locatives, net de la taxe foncière, de tout cela – de 4 % dans une ville éligible Denormandie. Il est restreint quand même le stock.

Je pense que c’est tout à fait réalisable pour une particulier, mais cela prendrait à mon avis, beaucoup de temps.

Quand je vois l’énergie que nous dépensons, alors même que nous avons aujourd’hui rénové plus de 150 ou 200 immeubles, je dirai que nous avons quand même l’habitude.

Donc, je pense que c’est surtout cela au fait.

C’est-à-dire, économiser des risques, le risque que cela se passe mal avec un artisan. Le risque que cela se passe mal avec un locataire.

Cela vous le savez mieux que mois Jonathan. Le principe d’une SCPI, c’est que c’est mutualisé.

Sur Kyaneos Denormandie, nous avons un peu près 150 logements, nous allons dire entre 120 et 180.

C’est cette mutualisation du risque et s’affranchir du risque du chantier, je pense que cela peut avoir un certain intérêt de confier cela à une SCPI, à des professionnels si nous nous autoproclamons professionnels de la rénovation.

Jérémie Rouzaud, le Président Fondateur de Kyaneos Asset Management

Quand nous investissons dans une SCPI, telle que Kyaneos Denormandie 2, quelque part nous avons délégué toute la gestion à une société de gestion.

Et peut-être rappeler aussi, pour les auditeurs et les épargnants qui nous regardent, que mine de rien, quand nous investissons dans Kyaneos Denormandie 2, si nous avons envie d’investir 10 000 € pour défiscaliser 2 % de 10 000 €, 200 € par an pendant les neuf premières années, et puis après 1 % pendant les trois années suivantes, c’est possible de le faire.

Là où acheter un appartement à 10 000 €, pour défiscaliser ce ne sera pas du tout possible.

C’est plutôt l’aspect conseil en investissement financier de MeilleureSCPI.com.

C’est peut-être intéressant de se positionner sur plusieurs millésimes de Kyaneos Denormandie 1 et 2, et puis sans doute 3 et 4, et autres à venir.

Absolument !

En tout cas, merci beaucoup Jérémie pour ces échanges !

Merci pour ces explications, avec toujours une grande claret, des grandes convictions.

Nous vous souhaitons une très bonne journée !

Et nous espérons que nos auditeurs auront des questions à nous poser, que nous puissions vous les transmettre. C’est vraiment un élément très agréable, de votre accessibilité, votre disponibilité très régulière.

Et nous vous disons à très vite sur MeilleureSCPI.com.

Si vous le souhaitez, vous pouvez souscrire via MeilleureSCPI.com.

A bientôt, et merci Jérémie !

Merci beaucoup, à bientôt ! 

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