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Focus sur le Taux d’Occupation Financier des SCPI : comment le réinterpréter ?

Publié le 12 juil. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 12 juil. 2021

focus-sur-le-taux-d’occupation-financier-:-comment-réinterpréter-le-tof-“aspim”-?

Le Taux d’Occupation Financier, plus couramment dénommé TOF dans l’univers de la pierre-papier, est un indicateur mis en place par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) permettant d’évaluer la performance financière des fonds d’investissement immobilier.

Tel que défini par l’organisme, le TOF se détermine par la “division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables” dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Au 1er trimestre 2021, le Taux d’Occupation Financier global moyen du marché s’établissait à 89,06 %[1], en léger recul par rapport au dernier trimestre 2020.

Des locaux détenus par la SCPI ne générant pas de revenus peut s’expliquer par trois situations :

  • Des locaux vacants en recherche de locataires
  • Des locaux faisant l’objet d’une franchise de loyers
  • Des locaux en travaux ou sous promesse de vente

Notre attention s’est portée sur le dernier cas de situation locative et plus spécifiquement sur la part d’actifs en travaux détenus par une SCPI. A la différence des locaux vacants et ceux sous franchise de loyers, les actifs en cours de restructuration sont créateurs de valeur et vont permettre de générer des revenus futurs en contrepartie d’une période temporaire sans loyers. Ainsi, MeilleureSCPI.com a souhaité apporter une autre vision du TOF en valorisant la part d’actifs en travaux de la SCPI. Pour ce faire, nous avons réalisé le calcul suivant :

 meilleurescpi.com-:-calcul-du-tof-en-valorisant-la-part-d’actifs-en-travaux-de-la-scpi

Exemple : nous considérons une SCPI affichant un TOF “ASPIM” de 85 %, une part de locaux en travaux de 5 %, de franchises de loyers pour 3% et une vacance réelle égale à 7 %.

Ainsi, si l’on calcule le TOF “MeilleureSCPI” de cette SCPI, on obtient :

calcul-du-tof-meilleurescpi


[1] Source : Rock-n-Data


Partant de ce postulat, nous avons réalisé l’exercice pour l’ensemble des SCPI de rendement du marché et apporté une vision alternative à un TOF inférieur à la moyenne du marché mais qui était largement revalorisé après notre calcul. Nous avons classé ces SCPI selon celles qui obtenaient la meilleure variation positive entre le TOF “ASPIM” et le TOF “MeilleureSCPI” et avons retenu les 2 meilleurs résultats.

Kyaneos Pierre

kyaneos-pierre-une-scpi-spécialisée-dans-l’immobilier-résidentiel-

Kyaneos Pierre, gérée par la société Kyaneos Asset Management, est une SCPI spécialisée dans l’immobilier résidentiel. Le fonds a pour objectif de constituer un patrimoine d’actifs à usage d’habitation situé sur le territoire français en régions.

La part importante d’actifs en travaux ou sous promesse (10,8 %) reflète la stratégie du véhicule qui cherche à améliorer la qualité de l’habitat en France en entreprenant de lourds travaux parmi ces actifs détenus. Ainsi, la SCPI vise à valoriser son patrimoine en proposant des actifs de meilleure qualité à ses locataires tout en diminuant la consommation d’énergie de ses bâtiments de plus d’un tiers. A l'issue de la période de travaux, la SCPI attribue une note à son parc immobilier relatif au bien-être, aux économies pour le locataire et aux commodités d’accès du logement. L’objectif de la SCPI est d’atteindre une note globale de 6/10 pour 90 % des immeubles composant son patrimoine après travaux.

Accès Valeur Pierre

image Focus sur le Taux d’Occupation Financier des SCPI \: comment le réinterpréter \?

Accès Valeur Pierre est une SCPI gérée par BNP Paribas REIM. Le parc immobilier de la SCPI se compose majoritairement de bureaux, avec une part minime de biens immobiliers de commerce et de locaux d’activité. Elle cible des actifs localisés dans des emplacements prime, dans des quartiers d’affaires de la capitale ou des zones dynamiques en 1ère couronne.

La SCPI Accès Valeur Pierre intègre dans sa stratégie de développement la conception de programmes de valorisation patrimoniale afin de répondre aux besoins de ses locataires et de proposer des biens plus respectueux de l’environnement. Ainsi, la part d’actifs en travaux de la SCPI est importante en partie en raison des travaux effectués sur l’immeuble du 185 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine. Le projet de réhabilitation de l’immeuble porte sur un ensemble de bureaux et services développant plus de 14 000 m². Le 185 Charles de Gaulle illustre également le fort engagement de BNP Paribas REIM en matière de RSE, permettant de viser les certifications environnementales, BREEAM “Excellent”, Wiredscore, “Well Gold” et E+C-.

l’ensemble-immobilier-en-cours-de-travaux-situé-185-avenue-charles-de-gaulle-(neuilly-sur-seine),-qui-sera-livré-fin-2021

L’ensemble immobilier en cours de travaux situé 185 Avenue Charles de Gaulle (Neuilly-sur-Seine), qui sera livré fin 2021

En conclusion, force est de constater qu’il ne faut pas simplement s’intéresser au Taux d’Occupation Financier d’une SCPI à l’instant t mais considérer le potentiel de revalorisation du patrimoine en travaux. Un TOF actuel partiellement dégradé peut nettement s’apprécier sur la durée les années suivantes si l’on envisage un travail d’asset management immobilier pertinent et adapté.

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