Label ISR immobilier : une réforme aux critères environnementaux renforcés

Le label ISR immobilier entre dans une nouvelle phase de maturité avec une réforme qui renforce nettement ses critères environnementaux, tout en conservant une approche ESG globale. Les exigences augmentent, en particulier pour les SCPI et autres fonds immobiliers grand public qui souhaitent conserver ou obtenir cette certification.

Un label devenu incontournable dans l'immobilier

Le label ISR immobilier a été lancé en juillet 2020 par les pouvoirs publics afin d'identifier les fonds intégrant des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance)dans leur stratégie d'investissement.

Il s'adresse à plusieurs catégories de véhicules, notamment :

• les SCPI,
• les OPCI grand public,
• les OPPCI,
• et d'autres fonds immobiliers non cotés.

Son intérêt est double :

• il ne récompense pas seulement les immeubles les plus récents ou les plus performants,
• il valorise aussi les fonds engagés dans une amélioration progressive de la qualité ESG de leur patrimoine.

Aujourd'hui, 170 fonds immobiliers disposent du label ISR, dont 101 commercialisés auprès du grand public, et plus de la moitié des véhicules immobiliers grand public seraient labellisés.

Une réforme élaborée après dix-huit mois de travail

Le comité du label ISR a travaillé pendant dix-huit mois pour faire évoluer le référentiel immobilier, en s'appuyant sur les retours d'expérience des sociétés de gestion et sur les contributions du secteur, notamment de l'ASPIM.

L'objectif affiché est clair : apporter " plus d'exigence et plus de clarté pour plus de confiance ", selon Michèle Pappalardo, présidente du comité du label ISR.

Nous voulons apporter plus d’exigence et plus de clarté pour plus de confiance, afin que les investisseurs qui sélectionnent des fonds ISR soient certains de l’intérêt de leurs démarches

Le nouveau référentiel doit être mis à disposition du public durant l'été afin de recueillir les observations des gestionnaires et des épargnants, avant d'être présenté au ministère de l'Économie à la rentrée.

Une fois validée par Bercy, la nouvelle version entrera progressivement en application, avec une période transitoire d'un an pour les fonds déjà labellisés.

Ce qui change : des exigences environnementales plus fortes

La réforme ne remet pas en cause la logique ESG du label. Au contraire, elle confirme que le label ISR immobilier reste une certification ESG globale, et non un simple label climat.

Les critères restent organisés autour de plusieurs dimensions :

• stratégie du fonds,
• indicateurs de performance,
• objectifs poursuivis,
• méthodes mises en œuvre,
• organisation de la société de gestion,
• transparence des pratiques.

Mais le volet environnemental devient plus structurant. Le futur référentiel prévoit une meilleure prise en compte des travaux réalisés sur les immeubles anciens, ce qui devrait mieux valoriser les stratégies de rénovation énergétique et de requalification du parc existant.

Les critères applicables aux immeubles neufs doivent également être clarifiés, afin de mieux distinguer les contraintes et les leviers de progression propres à chaque catégorie d'actifs.

L'intégration de la trajectoire CRREM

L'une des principales nouveautés annoncées est l'intégration d'une exigence d'alignement avec la trajectoire CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), une référence utilisée pour évaluer l'alignement carbone des actifs immobiliers sur une trajectoire compatible avec l'objectif de limitation du réchauffement climatique à 2 °C à horizon 2050.

Selon le projet présenté, 35 % des actifs d'un fonds devront être alignés avec cette trajectoire et continuer à la respecter sur une période d'environ dix ans.

Pour démontrer cet alignement, les sociétés de gestion devront fournir des plans de travaux détaillés aux organismes certificateurs chargés de délivrer le label.

Les organismes mentionnés dans le dispositif sont EY, Afnor et Deloitte.

Une exigence plus large sur la chaîne de valeur immobilière

La réforme ne concerne pas uniquement la société de gestion. Le comité souhaite aussi renforcer l'implication des partenaires intervenant dans la construction, la rénovation et l'exploitation des immeubles, car leurs pratiques influencent directement la performance ESG des actifs.

Les fonds doivent également associer à leur démarche ESG, l’ensemble de leurs principaux partenaires, qui interviennent durant la construction, la rénovation et/ou l’exploitation des actifs, et dont les pratiques peuvent influencer significativement la performance ESG des immeubles  - Michèle Pappalardo, présidente du comité du label Investissement Socialement Responsable (ISR)

Cette approche élargit le périmètre de responsabilité de la gestion immobilière : la performance durable ne dépend plus seulement de l'arbitrage d'investissement, mais aussi de la qualité des travaux, des choix d'exploitation et de la coordination des intervenants sur le terrain.

Cette logique est cohérente avec le fonctionnement historique du label immobilier, qui met déjà l'accent sur le processus de gestion, l'amélioration continue et l'engagement des parties prenantes.

Un label qui conserve son approche ESG globale

La réforme ne doit pas réduire le label à une simple mesure des performances carbone. La certification doit continuer à couvrir l'environnement, le social et la gouvernance.

Dans les référentiels actuels, les fonds labellisés doivent déjà suivre des indicateurs ESG et publier des informations annuelles sur leur démarche et leurs résultats.

Le cadre immobilier repose notamment sur des indicateurs liés :

• à la performance énergétique,
• aux émissions de gaz à effet de serre,
• à la mobilité,
• à la santé et au confort des occupants,
• ainsi qu'à la chaîne d'approvisionnement.

Cette architecture explique pourquoi le label ISR immobilier est souvent présenté comme une démarche de progrès continu plutôt que comme une certification statique.

Un impact potentiel sur le marché des SCPI et fonds immobiliers

Pour les sociétés de gestion, la réforme pourrait avoir plusieurs effets concrets. Les fonds déjà labellisés devront renforcer la documentation de leurs plans de rénovation et démontrer plus précisément l'alignement de leur patrimoine sur les trajectoires carbone attendues.

Pour les véhicules grand public, cette évolution devrait aussi améliorer la lisibilité du label aux yeux des épargnants, un enjeu important dans un marché où le label ISR est devenu un argument commercial et un outil de différenciation.

À court terme, les fonds les plus exposés à des actifs anciens ou énergivores pourraient devoir accélérer leurs programmes de travaux pour rester dans le périmètre du label.

À l'inverse, les acteurs déjà engagés dans la rénovation énergétique, la réduction des consommations et le pilotage ESG des immeubles pourraient voir leurs efforts davantage reconnus par le futur référentiel.

Une réforme dans la continuité des évolutions récentes du label ISR

Cette réforme immobilière s'inscrit dans un mouvement plus large de refonte du label ISR. Les fonds investis en valeurs mobilières ont déjà connu une révision substantielle de leurs règles, avec un durcissement des critères et une volonté accrue d'harmonisation entre classes d'actifs.

Le comité du label cherche ainsi à renforcer la cohérence d'ensemble du dispositif et à éviter que le label ne soit perçu comme trop hétérogène selon les produits concernés.

La réforme des fonds cotés a déjà entraîné la sortie d'environ 28 % des fonds concernés du périmètre labellisé, ce qui illustre le niveau d'exigence croissant du label ISR dans sa version modernisée.

Pour l'immobilier, le comité estime toutefois que la réforme ne constitue pas une rupture radicale : elle resserre le cadre existant plus qu'elle ne le transforme en profondeur.

Vers une extension au capital-investissement

Le chantier du label ISR ne s'arrête pas à l'immobilier. Le comité travaille aussi sur une déclinaison destinée au capital-investissement, avec l'objectif d'aboutir à un nouveau cadre dès l'année prochaine. Cette extension viserait à poursuivre l'harmonisation des exigences ESG entre les différentes classes d'actifs et à faire du label ISR un repère plus lisible pour l'ensemble de l'épargne responsable.

Conclusion

La réforme du label ISR immobilier marque une montée en gamme du référentiel, avec un accent plus fort sur la rénovation des immeubles existants, l'alignement carbone via CRREM et l'implication de l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière.

Pour les investisseurs, l'enjeu est simple : disposer d'un label plus exigeant, plus lisible et plus crédible. Pour les sociétés de gestion, la contrepartie sera un niveau de preuve plus élevé et une gestion ESG encore plus documentée.