Démembrement temporaire en SCPI : comment ça marche ?

Usufruit, nue-propriété de SCPI : fonctionnement général

Fonctionnement du démembrement

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds d’investissement immobilier collectif. Son objectif principal est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour des souscripteurs de parts (associés). Pour cela, la SCPI va collecter des capitaux auprès des épargnants. Ces capitaux seront ensuite investis dans des actifs immobiliers (logements, bureaux, commerces, locaux d’activité, cliniques, hôtels, etc.). En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent, au prorata du nombre de parts détenues, une partie des revenus locatifs (ou dividendes) issus de la location des biens de la SCPI (après déduction des différentes charges : gestion, location, travaux, etc.).

Le droit de propriété est constitué de trois prérogatives : l’usus (le droit d’utiliser la chose), le fructus (le droit d’en percevoir les revenus) et l’abusus (le droit de la vendre ou de la donner). Il peut faire l’objet d’un démembrement, ce qui consiste à dissocier temporairement la nue-propriété (abusus) de l’usufruit (usus et fructus). A la fin de la période de démembrement, l'usufruit réintègre la nue-propriété automatiquement. 

SCPI : investir en démembrement

L’acquisition des parts de SCPI peut se faire en pleine propriété (comptant, à crédit ou via un contrat d'assurance-vie) ou en démembrement. Lors de l’acquisition de parts de SCPI en démembrement, la pleine propriété des parts de SCPI est alors répartie temporairement entre : 

• Le nu-propriétaire : il est propriétaire des parts de SCPI , mais ne perçoit pas les revenus de la SCPI (ou dividendes trimestriels) pendant la durée du démembrement. Il récupèrera la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité, à l'issue de la période de démembrement ;
   
• L’usufruitier : il dispose d’un droit réel temporaire sur le bien pendant la période du démembrement. C’est lui qui percevra les dividendes trimestriels. 

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