CORUM Origin : Démembrement de Propriété et Clés de Répartition 2026

Le démembrement de parts de SCPI s'impose plus que jamais comme un outil structurant dans de nombreuses stratégies patrimoniales en 2026. En dissociant la nue-propriété de l'usufruit temporaire, ce mécanisme permet d'organiser différemment la détention et la perception des revenus, selon un équilibre défini à l'avance par une clé de répartition. Celle-ci fixe, pour une durée donnée, la valeur respective de chaque attribut de propriété, avec à la clé une décote d'acquisition pour le nu-propriétaire et des revenus immédiats pour l'usufruitier, en cohérence avec les pratiques de marché actuelles (décotes généralement comprises entre 20 % et 40 % selon la durée de démembrement et la SCPI).

La SCPI CORUM Origin applique ainsi des clés de répartition en démembrement pour des périodes allant de 3 à 20 ans. Chaque durée correspond à un pourcentage précis attribué à la nue-propriété et à l'usufruit, déterminant la structure financière de l'opération et l'organisation des droits pendant toute la période choisie. Ces durées s'inscrivent dans les standards observés sur le marché du démembrement de parts de SCPI en 2026. Analyse des clés actuellement applicables.

L'unique offre en démembrement sur une période de 3 à 20 ans

CORUM ORIGIN reste l'une des rares SCPI à proposer une offre de démembrement de propriété aussi étendue, sur des durées de 3 à 20 ans. Ces clés de répartition entre nue-propriété et usufruit permettent une personnalisation fine des stratégies patrimoniales en fonction des objectifs des investisseurs :

• préparation de la retraite via l'acquisition de la nue-propriété à prix décoté,
• recherche de revenus immédiats pour les investisseurs en usufruit,
• optimisation de la fiscalité et de la transmission du patrimoine, notamment dans une logique de capitalisation à long terme ou de préparation de projets (retraite, études des enfants, transmission).

Les clés de répartition pour la nue-propriété et l'usufruit

Les clés de démembrement de CORUM Origin pour les durées de 3 à 20 ans demeurent structurées autour d'un partage progressif entre nue-propriété et usufruit : plus la durée est longue, plus la part de la nue-propriété augmente en décote, et plus l'usufruit gagne en valeur relative. À titre indicatif, pour une durée intermédiaire de 10 ans, la clé de répartition se situe dans un ordre de grandeur de deux tiers en nue-propriété pour un tiers en usufruit, ce qui correspond à une décote significative pour le nu-propriétaire et à un niveau de rentabilité attractif pour l'usufruitier sur la période.

Le prix de souscription en pleine propriété reste actuellement fixé à 1 135 € par part, conformément aux documents officiels de la société de gestion. Cette formule de démembrement de SCPI permet :

• d'acquérir la nue-propriété à prix réduit, avec une décote qui augmente avec la durée du démembrement,
• de bénéficier d'une absence de fiscalité sur les revenus pendant toute la durée du démembrement pour le nu-propriétaire (pas de loyers perçus, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux sur ces parts, et hors assiette IFI pour la nue-propriété),
• de préparer à terme des revenus complémentaires une fois l'usufruit éteint, la pleine propriété se reconstituant automatiquement sans taxation sur la décote récupérée.

En matière de fiscalité de la plus-value, les abattements pour durée de détention restent fondés sur le régime des plus-values immobilières : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans. À titre indicatif, après 10 ans de détention, l'investisseur peut profiter d'un abattement d'environ 30 % sur l'impôt sur le revenu et de 8,25 % sur les prélèvements sociaux sur la plus-value potentielle — ces barèmes progressifs devant toujours être vérifiés au regard de la durée exacte de détention et des textes fiscaux en vigueur au moment de la cession.

CORUM ORIGIN, gérée par CORUM Asset Management depuis sa création en 2012, poursuit en 2026 sa stratégie de diversification sur plusieurs secteurs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, hôtels, santé, etc.) et sur plusieurs zones géographiques européennes, avec un patrimoine significatif et un nombre d'associés supérieur à plusieurs dizaines de milliers d'épargnants. Les indicateurs clés (capitalisation, taux de distribution, taux d'occupation financier, diversification géographique et sectorielle) demeurent suivis dans les rapports annuels et bulletins trimestriels de la société de gestion.

Les investissements réalisés et les performances passées ne présagent pas de ses performances futures. Le rendement des immeubles à leur acquisition ne prend pas en compte les frais de la SCPI et ne présage pas de sa performance annuelle. Le recours au démembrement ne supprime pas les risques propres aux SCPI : risque de perte en capital, risque locatif (vacance, baisse des loyers), risque de marché immobilier et risque de liquidité.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l'ORIAS sous le numéro 20002932 en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l'AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d'agent général d'assurance sous le contrôle de l'ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

La SCPI CORUM Origin, visa SCPI n° 12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012, est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l'ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l'AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d'agent général d'assurance sous le contrôle de l'ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.