Définition Démembrement de propriété

• L’usufruit : Le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (ex : loyers, dividendes de SCPI).
• La nue-propriété : Le droit de détenir le bien sans en percevoir les revenus. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Caractéristiques principales 

• Durée déterminée (ex : 5, 10, 15 ans) ou viagère.
• Avantage fiscal : Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement, ce qui permet d’échapper à l’impôt sur les revenus fonciers et à l’IFI.
• Intérêt pour les investisseurs : L’usufruitier (ex : une société) peut profiter des revenus pendant une période donnée tandis que le nu-propriétaire achète les parts à un prix réduit (environ 60 % du prix en fonction de la durée) et récupère la pleine propriété à terme sans coût supplémentaire.

Exemples 

• Un investisseur acquiert la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote de 40 %, sans percevoir de revenus, et récupère la pleine propriété après 10 ans.
• Un parent donne l’usufruit d’un bien immobilier à son enfant tout en conservant la nue-propriété, permettant une transmission patrimoniale optimisée.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale efficace pour optimiser sa fiscalité et préparer sa succession.