Comment investir 10 000 euros en parts de SCPI ?

Investir 10 000 euros en parts de SCPI : pourquoi ?

Il vous est probablement déjà arrivé à la suite d’une prime, d’un héritage ou de la constitution d’une épargne personnelle de vous poser la question : “Comment investir 10 000 euros ?”. Évidemment, il existe une multitude de solutions pouvant répondre à cette question mais c’est l’aversion au risque de l’investisseur qui décidera de son choix de placement.

Avec un capital de 10 000 euros, l'épargnant sera certainement tenté d’investir dans un produit avec un rendement attractif, peu volatile et à hauteur de ses moyens. Ainsi, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) répond à l’ensemble de ces critères en proposant en moyenne une rémunération non garantie supérieure à 4 % (4,20 % en 2020), des revenus stables et un ticket d’entrée abordable.

Mais la SCPI, qu’est-ce que c’est ? Aussi dénommé “pierre-papier”, la SCPI est un fonds d’investissement immobilier collectif qui a pour objectif d’acquérir des actifs (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), de les mettre en location et de distribuer ses revenus perçus sous forme de dividendes aux porteurs de parts de la SCPI.

La gestion du parc immobilier détenu par le fonds est entièrement déléguée à une équipe de professionnels appartenant à une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Celle-ci détermine la stratégie d’investissement du véhicule, la sélection des actifs acquis et cédés, la recherche de locataires, la recouvrement des loyers etc. et délaisse l’associé de contraintes de gestion.

Par ailleurs, la SCPI va investir dans un grand nombre d’actifs immobiliers et diluer le risque locatif sur l’ensemble de son portefeuille sous gestion. Ainsi, dans le cas où un imprévu survient dans la gestion d’un bien (vacance, non recouvrement des loyers…), celui-ci est compensé par les revenus perçus sur les autres actifs détenus. Si le gain en capital n’est pas garanti, l’investissement en pierre-papier a la faculté d’assurer un revenu régulier dans le temps.

Enfin, la SCPI à l’avantage d’être particulièrement accessible, à l'inverse d’un investissement immobilier en direct, et répond parfaitement à un placement de 10 000 euros. L'épargnant pourra ainsi calibrer son investissement comme il le souhaite, en souscrivant des parts de SCPI au fil de l’eau ou en les cédant en fonction de ses besoins.

Différentes façons d’investir en SCPI

Investir en pleine propriété

Un investissement de 10 000 euros en parts de SCPI peut être réalisé en pleine propriété. Cette modalité de souscription est adaptée notamment aux épargnants disposant de liquidités à optimiser, afin de commencer à préparer leur retraite ou se constituer un complément de revenus.

Simulation d’investissement en pleine propriété :

• Montant d’investissement : 10 000 €

• Rendement prévisionnel (non garanti) : 4,50 %

• Revalorisation des parts (non garanti) : 0,50 %

• Taux d’imposition : 30 %

• Durée de détention : 20 ans

Gain potentiel total à la revente après impôts : 4 587 €

Il est important de noter que l’investissement en parts de SCPI en pleine propriété peut être réalisé au comptant ou à crédit. Ainsi, dans le second cas, les 10 000 euros de capital vont servir d’apport pour réaliser un emprunt d’un montant plus important. Cette manière d’aborder l’investissement présente un double avantage : elle permet de se constituer un capital immobilier sécurisé avec un effort d’épargne modéré et surtout de profiter de l’effet de levier du crédit.

Simulation d’investissement en pleine propriété à crédit :

• Montant d’investissement : 100 000 €

• Capital emprunté : 90 000 €

• Apport : 10 000 €

• Taux d’intérêt : 2,40 %

• Rendement prévisionnel (non garanti) : 4,50 %

• Revalorisation des parts (non garanti) : 0,50 %

• Taux d’imposition : 30%

• Durée de détention : 20 ans

Gain potentiel total à la revente après emprunt et impôts : 33 512 €

Investir en nue-propriété

L’épargnant peut souscrire à des parts de SCPI démembrées, c’est-à-dire en dissociant la nue-propriété de l’usufruit. A la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien. La nue-propriété de parts de SCPI s’adresse notamment aux particuliers souhaitant valoriser un capital sur le long terme, ne nécessitant pas de revenus complémentaires immédiats.

Simulation d’investissement en nue-propriété :

• Montant d’investissement : 10 000 €

• Rendement prévisionnel (non garanti) : 4,50 %

• Revalorisation des parts (non garanti) : 0,50 %

• Taux d’imposition : 30 %

• Durée de démembrement : 10 ans

• Durée de détention : 20 ans

• Potentiel revenu net moyen mensuel après impôt, post-remembrement : 28 €/mois
  

Gain potentiel total à la revente après impôts : 7 529 €

L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Il implique également un risque de liquidité, la société de gestion ne garantissant pas la revente ou le retrait des parts.