Focus sur la fiscalité des SCPI européennes

Pour les épargnants, les SPCI européennes constituent une réelle opportunité en matière d’investissement hors de l’Hexagone. La fiscalité sur les revenus fonciers des actifs localisés en Europe s’avère particulièrement attrayante pour rentabiliser un placement immobilier.

SCPI européenne et conventions fiscales internationales

Les investisseurs particuliers privilégient de plus en plus les placements en SCPI pour se constituer une épargne sûre. Ces SCPI séduisent certes pour leur fort potentiel de rentabilité, mais le choix d’une SCPI s’avère également déterminant, notamment sur le plan fiscal.

Le régime applicable ne sera pas le même pour un placement dans des immeubles localisés en France et ceux sur d’autres marchés européens. Le patrimoine d’une SCPI française hors de la France est en effet soumis à la fiscalité du territoire de localisation des immeubles, et non à celle du lieu de résidence de l’épargnant. Mais pour éviter une double imposition, des conventions fiscales sont conclues entre les Etats. Concrètement, les épargnants français profitent d’une exonération partielle de fiscalité sur la quote-part des actifs fonciers à l’étranger. Deux méthodes d’imposition peuvent alors être appliquées : la méthode du crédit d’impôt et la méthode du taux effectif.

Deux régimes fiscaux distincts selon le pays

    Régime du crédit d'impôt

Cette fiscalité est applicable pour les revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Cette prérogative permet aux épargnants de bénéficier d’une fiscalité allégée, grâce au régime du crédit d’impôt. Concrètement, les revenus d’une SCPI de source étrangère seront imposés à un taux plus avantageux que ceux d’une SCPI investie en France. En percevant des revenus d’une SCPI investie en Allemagne par exemple, le contribuable réduit ses impôts français sur les revenus de source étrangère, grâce au crédit d’impôt.

    Régime de l'exonération

Les revenus de source étrangère peuvent également être soumis au régime de l’exonération d’impôt. Ce mode de calcul est applicable pour des revenus fonciers générés par des placements en Belgique, en Finlande, en Irlande, aux Pays-Bas et au Portugal. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France.

Imposition finale des SCPI européennes

En pratique, l’impôt final reste inchangé pour des revenus de source étrangère quelle que soit la méthode utilisée. Sur 10 000 euros de revenus tirés d’une SCPI, l’impôt sur les revenus est de 5,88 %, peu importe le pays source du revenu, au lieu de 14 % pour des revenus de source française.

Les formulaires à remplir sont par contre différents selon la source du revenu. A titre d’exemple, l’épargnant devra remplir les cadres 4 et 6 du formulaire 2047, relatif aux revenus de sources étrangères s’il a investi dans une SCPI ayant des actifs en Allemagne. En revanche, il devra remplir le cadre 8 du formulaire 2047, indiquant les revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif.