Cette actualité en 30 secondes
- Patrimoine proche de 1,3 M€ et peur de l’IFI ? Utilisez la nue-propriété pour sortir la valeur du bien de l’assiette IFI sans renoncer à l’immobilier.
- Rentabilité laminée par la fiscalité ? Combinez démembrement et prix d’achat décoté pour améliorer la performance nette à long terme.
- Crainte de frais et d’impôts à la revente ? Récupérez la pleine propriété en fin de démembrement sans fiscalité ni frais supplémentaires.
- Vision court terme centrée sur l’impôt ? Construisez une stratégie patrimoniale globale : objectifs de vie, horizon, risque, liquidité avant l’optimisation fiscale.
- Portefeuille trop concentré en immobilier taxable ? Diversifiez (nue-propriété, SCPI, financier) pour lisser risque, fiscalité et besoin de trésorerie.
La fiscalité immobilière reste en 2026 l'un des principaux freins à l'investissement immobilier, à l'instar de l'IFI qui peut dissuader les investisseurs, avec un seuil d'imposition fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine net immobilier. Des solutions permettent toutefois d'en limiter le poids, comme l'investissement en nue-propriété et plus largement la diversification fiscale de son patrimoine.
Conseil de l'auteur 2026 : il ne faut pas regarder que la fiscalité, mais il faut tout de même l'étudier avec soin et la diversifier dans le cadre d'une stratégie patrimoniale globale (horizon de placement, risques, liquidité, objectifs de revenus).
Remettre de l'ordre dans la fiscalité immobilière, une nécessité
En France, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) compte parmi les principaux freins à l'investissement immobilier. Il s'agit en effet de l'une des taxes les plus coûteuses prélevées sur les rendements locatifs des propriétaires.
En 2026, l'IFI repose sur un barème progressif appliqué au patrimoine immobilier net taxable :
- 0 % en dessous de 800 000 € ;
- 0,50 % entre 800 000 € et 1,3 M€ ;
- 0,70 % entre 1,3 M€ et 2,57 M€ ;
- 1 % entre 2,57 M€ et 5 M€ ;
- 1,25 % entre 5 M€ et 10 M€ ;
- 1,50 % au-delà de 10 M€.
La taxe foncière poursuit quant à elle son envolée, augmentant 3 fois plus vite que le prix des loyers et 4,5 fois plus vite que l'inflation entre 2011 et 2016. Cette tendance pèse de plus en plus sur la rentabilité nette des propriétaires bailleurs.
Par ailleurs, les dispositifs fiscaux mis en place par l'État, notamment le dispositif Pinel, censés soutenir le secteur de l'immobilier, peuvent entraîner un effet inflationniste sur les prix de vente dans certaines zones.
Dans son étude consacrée à l'immobilier, l'IFRAP suggère d'ailleurs la suppression de l'IFI et du Pinel. Elle propose aussi :
- l'intégration des revenus fonciers au prélèvement forfaitaire unique à 30 % ;
- une réforme des abattements exceptionnels sur les plus-values immobilières.
Selon l'IFRAP, ces mesures permettraient de relancer l'immobilier et la construction, deux poids lourds de l'économie française, dans un contexte budgétaire 2026 tendu, marqué par la recherche de 12 à 15 milliards d'économies pour ramener le déficit autour de 5 % du PIB.
La nue-propriété, une option à retenir
Face au poids de la fiscalité, de nombreux investisseurs renoncent à la pierre. Il existe pourtant une option pertinente pour alléger l'IFI : le démembrement temporaire de propriété.
Pour rappel, le démembrement est la séparation de la propriété du bien et de son usage entre un usufruitier (qui perçoit les revenus) et un nu-propriétaire (qui détient la valeur patrimoniale du bien).
Investir en nue-propriété permet au nu-propriétaire de réduire l'assiette taxable de l'IFI, car la nue-propriété n'entre pas dans la base imposable de ce dernier : seule la valeur de l'usufruit est retenue pour l'IFI.
Au-delà de l'avantage fiscal, le nu-propriétaire profite également d'autres atouts :
- un prix d'acquisition réduit grâce au partage de valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire ;
- la récupération de la pleine propriété sans fiscalité ni frais au terme du démembrement ;
- la revalorisation potentielle du bien au terme du démembrement, qui peut améliorer la performance globale de l'opération.
À retenir
En 2026, la fiscalité immobilière française (IFI, taxe foncière, plus-values, dispositifs type Pinel) pèse lourdement sur les investisseurs et la rentabilité locative. L'IFI reste particulièrement impactant, avec un barème progressif dès 800 000 € de patrimoine immobilier net.
Dans ce contexte, le démembrement de propriété et l'investissement en nue-propriété apparaissent comme des solutions efficaces pour optimiser la fiscalité, réduire l'IFI et préparer la transmission, tout en profitant d'un prix d'achat décoté et d'une récupération ultérieure de la pleine propriété.
Mais la clé d'une bonne stratégie patrimoniale reste la diversification : il ne faut pas se focaliser uniquement sur l'avantage fiscal, mais intégrer la fiscalité comme un levier parmi d'autres (rendement, risque, horizon de placement, liquidité).
Conseil d'expert en gestion de patrimoine
Pour 2026 et les années à venir, construisez votre stratégie immobilière en partant de vos objectifs de vie (revenus complémentaires, retraite, transmission) avant de regarder la fiscalité. Utilisez les outils fiscaux (démembrement, nue-propriété, enveloppes adaptées) pour optimiser votre situation, mais veillez à diversifier vos placements (immobilier direct, SCPI, financier) et à conserver une marge de sécurité en trésorerie. Un audit patrimonial personnalisé reste le meilleur moyen d'arbitrer entre rendement, risque et fiscalité.
Source : IFRAP
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