Charges déductibles des impôts en 2026 : ce que vous pouvez vraiment déduire

Lors de la déclaration de leurs revenus, les propriétaires de biens immobiliers se posent souvent des questions sur les charges déductibles du revenu global. Cette déduction des dépenses concerne les contribuables imposés au régime réel. Si le Code général des impôts donne une liste limitative des charges déductibles, il est tout de même important de connaître les charges non déductibles pour éviter les erreurs de déclaration et les redressements, notamment dans un contexte fiscal 2025‑2026 en constante évolution.

Les charges déductibles

Une charge déductible est une dépense qu'on peut retrancher du revenu global imposable avant le calcul de l'impôt sur le revenu. Toutes les charges ne sont cependant pas déductibles. Pour être déductible, la charge doit appartenir à l'une des catégories prévues par la loi et respecter des conditions de fond (lien direct avec le revenu imposable) et de date de paiement (principe des dépenses effectivement payées au cours de l'année). Les règles sont précisées par le Code général des impôts et la doctrine administrative (BOFiP) pour les revenus fonciers et le revenu global.

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent par exemple déduire sur leurs revenus fonciers soumis au régime réel :

• les frais et charges grevant les immeubles loués ;
• les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration du logement, à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
• les frais de gestion et de garde (honoraires de gestion, frais de syndic, rémunération de concierge ou gardien, frais de relance et de contentieux, etc.) ;
• les primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, assurance emprunteur liée au financement du bien…) ;
• les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la construction ou la rénovation du bien, ainsi que les frais de dossier et garanties bancaires (hypothèque, caution, etc.), intégralement déductibles l'année de leur paiement ;
• pour les biens en copropriété, les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante après ventilation pour ne conserver que la part non récupérable sur le locataire ;
• certaines impositions, dont la taxe foncière sur les propriétés bâties (100 % déductible, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire), la taxe spéciale d'équipement, la taxe additionnelle spéciale en Île-de-France et la contribution sur les revenus locatifs.

En 2026, les mesures d'encouragement aux rénovations énergétiques sont maintenues dans le cadre des revenus fonciers : les dépenses d'amélioration visant la performance énergétique des logements restent déductibles dès lors qu'il s'agit de travaux d'amélioration et non de construction ou d'agrandissement. Cela inclut notamment :

• l'installation de systèmes de chauffage écologiques (pompes à chaleur, chaudières performantes, systèmes de régulation, etc.) ;
• les travaux d'isolation thermique (murs, toiture, fenêtres, planchers) permettant une amélioration mesurable du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'achat de matériaux durables répondant aux critères de performance fixés par la réglementation thermique et les fiches techniques fiscales ;
• les travaux d'adaptation du logement aux personnes à mobilité réduite, qui continuent également de bénéficier d'une déduction fiscale dès lors qu'ils s'analysent comme des travaux d'amélioration.

Ces travaux, lorsqu'ils génèrent un déficit foncier, ouvrent droit au régime spécifique de majoration du plafond d'imputation lorsque le logement atteint, après travaux, au moins la classe D au DPE, conformément aux règles rappelées par l'administration fiscale.

Par ailleurs, la CSG déductible calculée sur les revenus du patrimoine de 2025 reste imputable sur le revenu global, sans pouvoir créer un déficit global :

• pour les revenus d'activité salariée, le taux global de CSG est de 9,2 %, dont 6,8 points sont déductibles du revenu imposable, la fraction restante demeurant non déductible ;
• pour les revenus du patrimoine et produits de placement imposés au barème progressif, le taux de CSG est de 10,6 %, dont 6,8 points sont déductibles, la fraction non déductible venant s'ajouter aux prélèvements sociaux.

En matière de revenus fonciers, lorsque les charges dépassent les revenus locatifs, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans les limites prévues par la loi. Le plafond d'imputation sur le revenu global demeure fixé à 10 700 € par an pour la fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt. Ce plafond est porté jusqu'à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre, au minimum, la classe D du DPE, dès lors que les conditions d'éligibilité sont remplies. L'excédent de déficit, hors intérêts d'emprunt, reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts d'emprunt, eux, ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années ultérieures en cas d'excédent.

La déduction de certaines charges sur les impôts n'est pas automatique. Les charges doivent répondre à plusieurs critères pour être déduites :

• elles doivent être directement liées aux biens générant le revenu foncier (les charges supportées pour des logements durablement vacants, sans mise en location effective ou sans intention démontrée de louer, ne sont donc pas déductibles) ;
• elles doivent être effectivement payées au cours de l'année pour pouvoir être imputées sur les revenus imposables de la même année, conformément au principe de la comptabilité de caisse applicable aux revenus fonciers ;
• elles doivent être justifiées par des factures, contrats ou appels de fonds conservés pendant au moins trois ans, voire davantage en pratique, ces justificatifs pouvant être exigés par l'administration fiscale en cas de contrôle.

Tableau récapitulatif des charges déductibles et non déductibles

Les charges non déductibles

Lorsqu'il s'agit de déclarer ses revenus, connaître les charges déductibles est plus simple car la loi les énumère de façon limitative. Les autres charges qui ne figurent pas dans cette liste sont donc, en principe, des charges non déductibles, à quelques exceptions près prévues par des dispositifs particuliers.

Il existe par exemple des charges qui peuvent être liées à l'exploitation du bien, mais qui ne sont pas déductibles des impôts. C'est le cas notamment des dépenses de construction et d'agrandissement : surélévation, création de surface habitable, extension importante modifiant la structure de l'immeuble, etc. Même si ces charges sont directement liées au bien générant les revenus, elles s'ajoutent au prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value immobilière et ne viennent pas en déduction des revenus fonciers.

En dehors de ces dépenses, ne sont pas déductibles :

• les cotisations diverses et cotisations mutuelles non obligatoires, qui ne répondent pas aux critères de déductibilité définis par la loi ;
• les dommages et intérêts versés à titre de pénalité ou de sanction, qui ne sont pas assimilés à des charges déductibles des revenus fonciers ;
• les dépenses de personnel non admises en déduction dans le cadre des revenus fonciers, notamment lorsqu'elles ne sont pas directement liées à la gestion ou à l'exploitation du bien loué ;
• les pertes suite à un vol ou un sinistre non couvert, celles-ci relevant de l'aléa patrimonial et non de la gestion courante du bien ;
• les dépenses liées à des revenus exonérés, qui ne peuvent logiquement pas venir en diminution d'un revenu qui n'est pas soumis à l'impôt.

En 2026, les dépenses liées aux nouvelles technologies et à la domotique (systèmes de pilotage intelligent du logement, objets connectés, équipements de confort high-tech) ne sont toujours pas déductibles du revenu global ni des revenus fonciers en tant que telles, même si elles contribuent à la valorisation ou à l'attractivité du bien. De plus, les frais de maintenance des bornes de recharge pour véhicules électriques ne sont pas déductibles dans le cadre du revenu global, bien que l'installation initiale puisse, sous certaines conditions, bénéficier de crédits d'impôt spécifiques ou d'aides distinctes des règles de déduction des charges foncières.

Les charges déductibles du revenu global, comme :

• les pensions alimentaires, dans la limite d'un plafond actualisé (autour de 6 700 € par enfant majeur dans le besoin accueilli ou aidé, selon les barèmes annuels publiés par l'administration fiscale) ;
• les cotisations d'épargne retraite (PER, PERP et anciens dispositifs assimilés), déductibles dans la limite de 10 % des revenus professionnels de 2025, retenus dans la limite de 8 fois le plafond annuel de la Sécurité sociale, conduisant à un plafond de déduction de l'ordre de 37 000 € pour les revenus 2025 ;

s'imputent sur l'ensemble des revenus catégoriels, mais sans créer de déficit global, conformément à l'article 156 du CGI.

En conclusion, il est essentiel pour les propriétaires de biens de bien comprendre quelles charges peuvent être déduites afin d'optimiser leur déclaration fiscale, que ce soit au niveau des revenus fonciers ou du revenu global. Pour toute information complémentaire, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal, un expert en gestion de patrimoine ou les services des impôts, et, pour les investisseurs en pierre‑papier, de se référer aux dossiers spécialisés sur la fiscalité des SCPI et du déficit foncier. Les évolutions fiscales étant fréquentes, notamment à l'occasion des lois de finances successives, il est conseillé de se tenir informé des nouvelles mesures susceptibles d'impacter la déduction des charges en 2026 et au-delà, en particulier sur les travaux de rénovation énergétique, la fiscalité des revenus fonciers et les contributions sociales.

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