Fiscalité des revenus immobiliers étrangers et taux effectif en 2026

La fiscalité des revenus provenant de biens immobiliers situés à l'étranger reste, en 2026, largement déterminée par la convention fiscale internationale applicable entre la France et le pays de localisation des immeubles. Ces conventions prévoient, dans la plupart des cas, que le droit d'imposer les revenus fonciers revient au pays de situation de l'immeuble. Pour certains États, la convention organise ensuite, côté français, une élimination de la double imposition par la méthode du taux effectif, tandis que pour d'autres, ou en cas d'absence de convention fiscale, un résident fiscal français doit intégrer les revenus immobiliers perçus à l'étranger à ses revenus ayant pour source la France, avec un risque de véritable double imposition.

Le mécanisme du taux effectif

En matière de placement immobilier à l'étranger, lorsque la convention fiscale applicable prévoit que les revenus fonciers sont imposables de façon exclusive dans l'État où se situe l'immeuble, le contribuable français peut bénéficier du mécanisme du taux effectif. Concrètement, les revenus fonciers étrangers ne sont plus imposés en France et ne sont pas additionnés aux revenus fonciers de source française. En revanche, ils sont pris en compte pour déterminer le taux moyen d'imposition appliqué aux revenus imposables en France, ce qui peut majorer le taux marginal sur les revenus français.

Contrairement au crédit d'impôt égal à l'impôt français — qui permet de neutraliser la double imposition en effaçant la charge fiscale en France — le taux effectif consiste à calculer l'impôt théorique sur l'ensemble des revenus mondiaux, puis à ne retenir qu'une fraction de cet impôt correspondant à la part des seuls revenus imposables en France. Cette méthode est strictement conditionnée par les stipulations de la convention fiscale signée entre la France et l'État concerné.

Plusieurs pays européens continuent d'appliquer ce mécanisme du taux effectif en 2026, notamment la Belgique, la Grèce, les Pays-Bas, l'Irlande, la Pologne, le Luxembourg, le Portugal, la Roumanie et la Slovaquie. Pour un investisseur, il demeure essentiel, avant tout placement immobilier à l'étranger ou via une SCPI européenne, de vérifier si le pays ciblé applique le taux effectif, un crédit d'impôt ou une autre méthode d'élimination de la double imposition, car la charge fiscale finale peut varier fortement.

Certaines conventions fiscales comportent par ailleurs des exceptions significatives. La convention franco-luxembourgeoise, dans sa version actuelle, continue de traiter les parts de SCI détenant des immeubles comme des biens immobiliers, ce qui les rend taxables en France à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque le foyer dépasse le seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net^[4]. En l'absence de convention fiscale entre la France et l'État du lieu de situation de l'immeuble, ou en présence d'une convention limitée, un résident français peut être effectivement imposé deux fois sur ses revenus fonciers étrangers : une première fois dans l'État de situation, une seconde fois en France.

Comment se calcule le taux effectif ?

Lorsque la méthode du taux effectif est applicable, l'administration calcule d'abord l'impôt français comme si l'ensemble des revenus — de source française et étrangère — étaient imposables en France. Sont alors pris en compte :

• les revenus imposables en France (salaires, pensions, revenus fonciers français, dividendes, etc.) ;
• les revenus exonérés en France en vertu de la convention, mais pris en compte pour la détermination du taux (notamment les revenus fonciers étrangers imposables seulement à l'étranger).

Une fois ce premier impôt théorique calculé sur les revenus mondiaux, l'impôt effectivement dû est réduit en appliquant le rapport entre :

• le total des revenus imposables en France et des revenus exonérés au sens conventionnel (revenus mondiaux) ;
• et les seuls revenus imposables en France.

En pratique, le mécanisme du taux effectif revient à calculer l'impôt sur la globalité des revenus (français et étrangers), puis à appliquer une règle de trois pour ne retenir qu'une fraction de l'impôt correspondant à la part des revenus imposables en France.

Par exemple, si les revenus imposables en France représentent 30 % du revenu total mondial, l'imposition en France équivaut à 30 % de l'impôt théorique calculé sur l'ensemble des revenus. Les 70 % de revenus étrangers restent exonérés en France, mais ont permis de " pousser " le taux moyen vers le haut.

Ce mécanisme peut donc conduire à un surcroît d'imposition sur les revenus de source française, même si les revenus étrangers ne sont pas eux-mêmes taxés en France. Il doit être intégré dans toute stratégie de diversification immobilière internationale, qu'il s'agisse d'investissements en direct ou via des SCPI européennes. Des véhicules comme les SCPI européennes, les SCI et l'assurance-vie peuvent être combinés pour optimiser l'exposition au taux effectif, la distribution de revenus et l'impact sur l'IFI.

Fiscalité des non-résidents en 2026

Pour les non-résidents français, la fiscalité en 2026 reste centrée sur les revenus et plus-values de source française. Les non-résidents sont imposés :

• sur leurs revenus immobiliers de source française (locations directes, revenus fonciers, loyers issus de SCPI investies majoritairement en France) ;
• sur les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d'un bien situé en France ou de parts de SCPI à prépondérance immobilière française.

Les revenus fonciers de source française perçus par des non-résidents sont soumis à l'impôt sur le revenu selon les règles spécifiques aux non-résidents (taux forfaitaires au-delà de certains seuils) et, en principe, aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni peuvent bénéficier d'un taux réduit de 7,5 % via le prélèvement de solidarité. Cette distinction est essentielle pour les expatriés investissant dans l'immobilier locatif français ou dans des SCPI françaises.

En cas de vente d'un bien immobilier français par un non-résident, la plus-value nette — après application des abattements pour durée de détention — est en principe taxée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auxquels s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % lorsque l'ensemble des prélèvements sociaux est dû.

Pour les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale européen ou suisse, la CSG et la CRDS peuvent être exonérées, ne laissant à charge que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, ce qui ramène la taxation globale de la plus-value à 26,5 % (19 % + 7,5 %).

Les abattements pour durée de détention restent, en 2026, un levier majeur d'optimisation :

• l'impôt sur la plus-value (19 %) est totalement exonéré après 22 ans de détention ;
• les prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 % pour certains non-résidents) sont totalement exonérés après 30 ans de détention.

Pour les plus-values très élevées (au-delà de 50 000 €), une surtaxe de 2 % à 6 % peut s'ajouter au taux de 19 %, par tranches de 50 000 €, ce qui renforce l'intérêt d'une stratégie patrimoniale anticipée, notamment pour les non-résidents détenteurs d'un patrimoine immobilier français significatif.

Notions clés de la fiscalité immobilière en 2026

Pour clarifier les concepts qui structurent la fiscalité immobilière internationale en 2026, voici trois notions essentielles :

• Le micro-foncier : régime simplifié d'imposition des revenus fonciers applicable lorsque les loyers bruts n'excèdent pas un certain seuil annuel. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans justifier les charges réelles — une option intéressante pour les investisseurs non-résidents aux revenus fonciers de source française limités.
• L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : impôt français appliqué aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Il porte sur les actifs immobiliers, incluant certains véhicules comme les parts de SCI et de SCPI, ce qui explique l'importance du traitement spécifique des parts de SCI dans la convention franco-luxembourgeoise.
• Le taux de distribution : indicateur clé de performance des SCPI, mesurant le rendement annuel versé aux associés par rapport au prix de souscription d'une part. Pour un investisseur international, il permet d'arbitrer entre SCPI françaises et européennes en intégrant non seulement le rendement brut, mais aussi le traitement fiscal applicable (taux effectif ou crédit d'impôt).