Fiscalité des revenus immobiliers étrangers : règles 2026

La fiscalité des revenus immobiliers provenant de biens situés à l'étranger dépend principalement de la convention fiscale conclue entre la France et le pays où se trouve l'immeuble. Le pays de situation du bien dispose souvent du droit d'imposer les revenus fonciers. En France, la méthode d'élimination de la double imposition dépend ensuite de la convention : crédit d'impôt, règle du taux effectif ou, en l'absence de convention, application du droit français.

Le traitement varie selon le pays, la nature du revenu imposable et les stipulations conventionnelles. Avant un placement immobilier à l'étranger, l'analyse de la convention applicable est donc déterminante.

Le mécanisme du taux effectif

Lorsque la convention attribue exclusivement au pays où se trouve l'immeuble le droit d'imposer les revenus fonciers, ces revenus ne sont généralement pas taxés directement en France. Ils peuvent cependant être pris en compte pour établir le taux d'imposition applicable aux autres revenus imposables en France.

La règle du taux effectif consiste à calculer l'impôt comme si l'ensemble des revenus mondiaux du contribuable, y compris les revenus immobiliers étrangers exonérés en France, était imposable en France. Le taux moyen ainsi obtenu est ensuite appliqué aux seuls revenus imposables en France. Les revenus immobiliers étrangers ne sont donc pas directement soumis à l'impôt français, mais peuvent augmenter le taux appliqué aux revenus de source française.

Ce mécanisme se distingue du crédit d'impôt égal à l'impôt français : dans ce cas, le revenu étranger peut être déclaré en France et l'impôt français correspondant est neutralisé par un crédit d'impôt. La méthode applicable dépend des stipulations de la convention fiscale concernée.

Les conventions fiscales conclues avec les pays européens ne prévoient pas toutes le même dispositif. Selon l'État, les revenus immobiliers peuvent relever du taux effectif, d'un crédit d'impôt ou d'une autre méthode d'élimination de la double imposition. La convention et la nature exacte du revenu doivent donc être examinées ensemble.

Certaines conventions comportent aussi des règles spécifiques en matière d'IFI. Les parts ou actions de sociétés détenant des immeubles peuvent, selon les stipulations applicables, être assimilées à des biens immobiliers situés dans l'État concerné. Les parts de sociétés immobilières, de SCI ou de véhicules détenant des immeubles à l'étranger peuvent ainsi entrer dans l'assiette de l'IFI français, sous réserve des règles conventionnelles et du droit interne.

En l'absence de convention fiscale, ou lorsque celle-ci ne prévoit pas de mécanisme suffisant pour éliminer la double imposition, les revenus immobiliers étrangers peuvent être imposés dans le pays de situation puis pris en compte en France selon les règles françaises. Une double imposition effective peut alors apparaître.

Comment se calcule le taux effectif ?

Lorsque la méthode du taux effectif s'applique, l'administration détermine d'abord le revenu mondial servant de référence au calcul du taux d'imposition. Celui-ci comprend notamment :

• les revenus imposables en France, comme les salaires, les pensions, les revenus fonciers français ou les revenus professionnels ;
• les revenus étrangers exonérés en France en application de la convention fiscale, mais retenus pour le calcul du taux effectif ;
• les autres revenus pris en compte selon les règles fiscales applicables au foyer.

L'impôt théorique est ensuite calculé sur l'ensemble du revenu mondial. Le taux moyen obtenu est appliqué aux seuls revenus imposables en France. Les revenus immobiliers étrangers exonérés ne sont donc pas taxés une seconde fois en France, mais ils peuvent modifier le taux appliqué au revenu imposable français.

À titre d'exemple, si les revenus imposables en France représentent 30 % du revenu mondial retenu pour le calcul, le taux moyen correspondant à l'ensemble des revenus est appliqué aux seuls revenus imposables en France. Cette proportion illustre la part des revenus imposable en France ; elle ne correspond pas, à elle seule, au montant de l'impôt.

Le taux effectif peut augmenter la charge fiscale pesant sur les revenus français, notamment lorsque les revenus immobiliers étrangers font franchir un seuil du barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'effet dépend du montant du revenu imposable, de la composition du foyer fiscal, des charges déductibles et des autres revenus perçus.

Fiscalité des non-résidents en 2026

Les personnes fiscalement domiciliées hors de France restent imposables en France sur leurs revenus de source française. Cela concerne notamment les revenus tirés d'immeubles situés en France, les droits immobiliers attachés à ces biens et, sous certaines conditions, les revenus provenant de parts ou d'actions de sociétés à prépondérance immobilière française.

Les revenus issus de la location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Les locations meublées relèvent, quant à elles, des bénéfices industriels et commerciaux. Les revenus fonciers de source française sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum applicable aux non-résidents, sauf si le contribuable justifie que le taux moyen calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux est inférieur.

Les revenus fonciers de source française sont également soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global est de 17,2 %. Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS sur ces revenus ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste applicable. Cette règle dépend de l'affiliation à un régime éligible et ne concerne pas automatiquement toutes les personnes vivant à l'étranger.

Les plus-values immobilières réalisées par un non-résident lors de la cession d'un bien situé en France, ou de certains droits dans une société à prépondérance immobilière française, sont en principe soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Les prélèvements sociaux peuvent s'ajouter au taux de 17,2 % ou, pour les personnes remplissant les conditions d'affiliation, sous la forme du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

La taxation peut ainsi atteindre 36,2 % lorsque les prélèvements sociaux sont intégralement dus, ou 26,5 % lorsque seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique. Ces taux s'apprécient après prise en compte de la plus-value imposable et des abattements liés à la durée de détention.

L'impôt sur le revenu bénéficie d'un abattement progressif à partir de la sixième année de détention et devient nul après 22 années. Les prélèvements sociaux suivent un régime distinct et sont totalement exonérés après 30 années de détention.

Une taxe supplémentaire peut s'appliquer lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 euros. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value. Elle s'ajoute, le cas échéant, à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Des règles particulières peuvent concerner la cession de l'ancienne résidence principale d'un contribuable ayant transféré son domicile fiscal hors de France. L'exonération dépend notamment du délai écoulé depuis le départ de France, de la date de mise en vente et du lieu de résidence du cédant.

Notions clés de la fiscalité immobilière

Le revenu imposable correspond à la base retenue pour calculer l'impôt après application des règles propres à chaque catégorie de revenus, des charges déductibles et, le cas échéant, des abattements. Pour un bien loué nu, il relève en principe de la catégorie des revenus fonciers.

• Le micro-foncier : régime simplifié accessible sous conditions lorsque les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % ; le revenu imposable correspond alors à 70 % des recettes brutes, sans déduction séparée des charges réelles. Le régime réel peut être plus adapté lorsque les charges déductibles dépassent l'abattement.
• L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) : il concerne les patrimoines immobiliers nets dont la valeur dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Il peut inclure les immeubles détenus directement ainsi que certaines parts ou actions de sociétés et de véhicules d'investissement représentant une fraction de patrimoine immobilier, sous réserve des règles d'exclusion et des conventions fiscales applicables. L'impôt sur la fortune immobilière dépend donc aussi de la nature des actifs détenus.
• Le taux de distribution : indicateur propre aux SCPI, il rapporte le montant distribué au titre d'une année au prix de souscription de la part au début de la période. Il ne garantit pas un rendement futur et ne résume pas, à lui seul, la performance globale d'une SCPI. Pour une SCPI européenne, l'analyse tient également compte du pays de détention des immeubles, de la convention fiscale, de la méthode d'élimination de la double imposition et de la situation fiscale de l'associé.

Les parts de SCPI peuvent aussi être concernées par les règles applicables aux revenus immobiliers et aux plus-values de source française. La situation dépend notamment de la localisation des actifs et du statut fiscal de l'associé. Les SCPI constituent ainsi un cas où la fiscalité du placement doit être examinée au regard de la composition du patrimoine immobilier.

Un guide pratique de l'investissement immobilier à l'étranger peut compléter ces repères généraux.