FAQ SCPI — Le saviez-vous ?

Les SCPI ont été officiellement créées par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne, complétée par le décret n°71-524 du 1er juillet 1971.

On distingue traditionnellement trois types de SCPI : Les SCPI de rendement, qui investissent dans l’immobilier d’entreprise et ont pour objectif de verser des revenus réguliers à leurs associés. Les plus fréquentes sont les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces et les SCPI diversifiées (aucun type d’actifs ne constitue plus de 70% de leur patrimoine). Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier résidentiel et ont pour but de faire bénéficier leurs associés d’avantages fiscaux. Les SCPI de plus-value ont vocation à réaliser des plus-values de long-terme : elles investissent dans des biens immobiliers à rénover et ne versent pas de dividendes.

L’objectif d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus à ses associés sous forme de dividendes. Ceux-ci proviennent de la location du patrimoine immobilier que détient et gère la SCPI. En règle générale, la distribution des dividendes est trimestrielle pour assurer une meilleure régularité des revenus versés aux détenteurs de parts.

Vérifiez la pérennité du revenu distribué. Si le résultat courant (différence entre les revenus locatifs et les charges) est inférieur au revenu distribué, la société de gestion utilise les réserves de la SCPI pour maintenir son niveau de distribution. Cela peut ne pas durer et le versement est peut-être menacé à terme.

L’objectif d’une SCPI fiscale est de faire bénéficier ses associés d’avantages fiscaux spécifiques, prévus par les lois de promotion de l’investissement résidentiel et de protection du patrimoine culturel français. Ces avantages fiscaux sont soumis à des conditions précises et impliquent notamment que les associés conservent leurs parts pendant une durée déterminée (entre 3 et 15 ans). Les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier d’habitation.

Investir en parts de SCPI présente des avantages spécifiques qui s’ajoutent à ceux d’un investissement immobilier direct. Tout d’abord, la gestion du patrimoine immobilier est prise en charge par une société agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) : vous n’aurez pas à vous soucier du recouvrement des loyers, des travaux à engager ou des relocations en cas de libération des locaux. L’investissement collectif permet ensuite de mutualiser les risques sur l’ensemble des actifs constituant le patrimoine, ce qui stabilise le rendement. Enfin, l’investissement en parts de SCPI est accessible dès 5.000€, contrairement à un investissement direct : vous pouvez moduler votre placement selon vos capacités financières et accéder ainsi au marché de l’immobilier tertiaire d’ordinaire réservé aux investisseurs institutionnels.

L’investissement en parts de SCPI présente certains risques :

En cas de gestion insuffisamment rigoureuse ou d’une évolution défavorable des marchés immobiliers, le rendement et le prix des parts peuvent se révéler inférieurs aux attentes. Ce risque peut être atténué grâce à une bonne diversification du patrimoine.

Le capital n’est pas garanti. En revanche, la responsabilité financière des associés est limitée à leurs apports.

La société de gestion peut être amenée à faire faillite. Dans ce cas, la gestion de la SCPI est transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

Enfin, la liquidité des parts de SCPI peut être limitée, notamment au sein de marchés secondaires peu actifs ou dans le cas de SCPI à capital variable où les demandes de retrait excèdent la demande de souscription. La revente de parts se fait donc parfois au prix d’une décote significative.

MeilleureSCPI.com peut répondre à vos questions concernant les risques d’un investissement dans la pierre-papier.

Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable. Dans une société à capital fixe, de nouvelles parts sont créées exclusivement à l’occasion d’augmentations de capital. Entre deux augmentations de capital, il est possible d’acquérir des parts déjà existantes sur un marché dit « secondaire », tenu par la société de gestion. Dans une société à capital variable, il est possible de souscrire des parts à tout moment : de nouvelles parts sont créées dès lors que la demande excède l’offre de parts existantes, dans la limite du capital statutaire maximum décidé par les associés.

À noter qu’une SCPI peut changer de statut et passer d’un capital fixe à un capital variable (et inversement) : il suffit pour cela aux associés de voter ou de mettre fin à une clause dite « de variabilité du capital ».

Les SCPI de rendement louent leurs actifs à des grandes entreprises, des PME, des commerçants, des hôtels, des établissements de santé, de sociétés de logistique ou des administrations. Pour les SCPI fiscales, il s’agit exclusivement de locataires résidentiels.

L'objectif d’une SCPI est d’avoir des locataires stables et au profil financier solide afin de réduire le risque d’impayé et de vacance.

Il n’est pas possible de visiter physiquement les actifs composant le patrimoine d’une SCPI : des locataires s’y trouvent et les actifs, qui se comptent parfois en dizaine, peuvent se situer dans l’ensemble de la zone euro !

En revanche, MeilleureSCPI.com vous permet de visualiser sur une carte interactive le patrimoine des SCPI : chaque bien immobilier est accompagné de descriptions qui vous permettent de vous faire une idée précise des portefeuilles d’actifs.

Il est possible de souscrire des parts de SCPI sur le marché primaire (à tout moment pour une SCPI à capital variable et lors d’une augmentation de capital d’une SCPI à capital fixe) à un prix dit de reconstitution. Sur le marché secondaire, la souscription s’effectue à un prix dit d’exécution, qui résulte de la confrontation entre l’offre et la demande. Dans tous les cas, le prix d’achat intègre une commission de souscription (5 à 12% du prix) qui sert notamment à couvrir les frais de collecte de la société de gestion.

Les parts peuvent être souscrites comptant, à crédit ou dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Il est également possible de souscrire des parts en nue-propriété.

En l’absence d’épargne préalable, il est possible de souscrire des parts de SCPI à crédit. Vous pouvez ainsi profiter de taux de crédit historiquement bas pour financer un investissement dont le rendement est nettement supérieur (5% en moyenne ces dernières années) et les intérêts d’emprunt sont par ailleurs déductibles des revenus fonciers issus des parts de SCPI.

Il est possible de financer jusqu’à 100 % des parts de SCPI achetées en direct, avec :
Un prêt bancaire amortissable : les échéances sont composées des intérêts et d’une partie du capital. Il est possible de négocier un différé d’amortissement du capital pour faire coïncider le premier remboursement avec le premier versement de dividendes de la SCPI.
Un prêt bancaire in fine : les mensualités ne représentent que les intérêts d’emprunt et le capital est remboursé à l’échéance.

Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Oui, car les banques traditionnelles sont généralement réticentes à l’idée de financer les placements dans des SCPI de banques concurrentes ou même dans des SCPI indépendantes.

Pour vous aider dans votre projet d’investissement, MeilleureSCPI.com a noué des partenariats avec des courtiers et des banques qui financent les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales.

Que l’on soit déjà associé ou futur acquéreur, les SCPI mettent à disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note d’information, le rapport annuel et les bulletins trimestriels d’information. Ces documents sont également consultables sur le site de MeilleureSCPI.com, dans la rubrique « actualités – publications » des pages des SCPI.

Le rapport annuel et les bulletins trimestriels retracent les évolutions du patrimoine immobilier et financier de la SCPI. Ils comportent aussi des analyses et des recommandations de la société de gestion et du comité de surveillance.

Les parts de SCPI ne donnent pas immédiatement droit aux revenus qui leur sont attachés. Un délai de jouissance, fixé pour chaque SCPI, détermine la période pendant laquelle l’associé ne perçoit pas de revenus. À la date d’entrée en jouissance, les parts créent des droits au bénéfice de l’associé, qui perçoit ses premiers revenus à l’occasion de la distribution de dividendes suivante.

Les SCPI sont fiscalement transparentes. Elles ne sont donc pas assujetties à l’impôt, seuls les associés sont imposés sur les revenus tirés de leurs parts. Une SCPI génère trois types de revenus : des revenus fonciers (les dividendes distribués grâce aux loyers), des revenus financiers (provenant des placements de trésorerie effectués par la SCPI) et d’éventuelles plus-values sur les cessions de parts. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux.

Vous trouverez plus de détails dans notre Guide des SCPI. Il est conseillé de consulter un avocat pour des questions concernant les régimes, les exceptions, les déductions et les taux applicables.

Comme tout placement immobilier, l’investissement dans des parts de SCPI se conçoit dans une perspective de long terme. Il est en général conseillé d’attendre au moins huit ans, notamment pour amortir les frais de souscription.

Dans le cas des SCPI fiscales, les parts doivent être détenues pendant une durée déterminée à compter de la mise en location du dernier bien du portefeuille immobilier de la SCPI, sous peine de perdre l’intégralité des avantages fiscaux.

Lorsqu’un associé d’une SCPI à capital variable souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la SCPI. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement, sauf si la société de gestion a constitué un fonds de remboursement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux associés.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la cession a lieu sur le marché secondaire qui est organisé par la société de gestion. Le prix d'échange - appelé "prix d'exécution" - résulte de la confrontation périodique entre les ordres d'achat et de vente retranscrits sur un registre. À noter que le prix d'exécution peut différer largement de la valeur vénale d'une part.

Non, car l'avantage fiscal associé à la détention de part de SCPI fiscale n'est pas transmissible, ce qui réduit très fortement la liquidité des parts. Acheter des parts de SCPI fiscale suppose donc de les conserver jusqu’à la dissolution de la SCPI fiscale, car toute vente avant terme sera difficile. Il reste néanmoins possible de céder ses parts de SCPI fiscales, cela se fera généralement par un accord de gré à gré avec l’acheteur secondaire et à un prix fortement décoté.