Eternam

Eternam intervient sur l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier : fonds d’investissement immobilier, club deals, conseil en allocation de SCPI, investissements en lots résidentiels.
Créée en 2011, la société gère 1 SCPI / fonds (donnée au 31/12/2023), ce qui permet de situer son périmètre d’activité sur le segment des véhicules d’investissement immobilier.

Sur le plan du patrimoine, les bulletins déclarent 11 immeubles (au 31/12/2023). En matière d’exploitation locative, le taux d’occupation financier moyen ressort à 97,00 % (au 31/12/2023), un indicateur à suivre dans le temps car il reflète la part des loyers effectivement facturés par rapport au potentiel locatif.

Repères pédagogiques : comprendre les solutions évoquées

• Fonds d’investissement immobilier : véhicules (souvent professionnels) qui investissent dans un portefeuille d’actifs (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, etc.). Selon la stratégie, l’objectif peut être le rendement locatif, la valorisation à la revente, ou un mix des deux. Les documents réglementaires et périodiques (rapport annuel, bulletins) permettent de suivre la stratégie, la composition du patrimoine et les principaux indicateurs.
• Club deals : opérations réalisées par un groupe restreint d’investisseurs autour d’un ou plusieurs actifs identifiés. Ils peuvent offrir une meilleure visibilité sur l’opération (actif, emplacement, business plan), mais impliquent souvent un ticket d’entrée plus élevé et une liquidité plus limitée. Comme pour tout investissement immobilier, il est utile d’examiner la durée cible, les scénarios de sortie et les frais.
• Conseil en allocation de SCPI : accompagnement dans le choix et la répartition entre plusieurs SCPI (typologies d’actifs, zones géographiques, secteurs, niveau de risque), en cohérence avec un horizon de placement et un objectif (revenus, diversification, préparation retraite). Le conseil doit s’appuyer sur les documents d’information (DIC, note d’information, rapports) et sur l’adéquation au profil de risque.
• Lots résidentiels : investissement direct dans un ou plusieurs biens d’habitation. Il peut répondre à des objectifs patrimoniaux (constitution de capital, transmission) mais nécessite une gestion plus opérationnelle (travaux, location, vacance, fiscalité). Les coûts (travaux, charges, fiscalité) et la vacance locative sont des éléments clés à anticiper.

Points d’attention avant d’investir

• Risque de perte en capital : la valeur des actifs immobiliers peut baisser (hausse des taux, baisse des loyers, vacance, travaux imprévus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• Liquidité : certains supports (club deals, fonds non cotés, SCPI) peuvent nécessiter un horizon long et une revente non immédiate. Il est important d’aligner le placement avec votre besoin de disponibilité.
• Frais : ils varient selon les supports (frais d’entrée, de gestion, de performance, frais d’acquisition des actifs). Les comparer permet d’évaluer l’impact sur la performance nette, et de comprendre ce qui est inclus (gestion, arbitrages, distribution, etc.).
• Revenus non garantis : loyers, taux d’occupation et distributions peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Pour une SCPI, l’évolution du taux d’occupation et la qualité des locataires sont des éléments de lecture importants.
• Fiscalité : elle dépend du support (revenus fonciers, éventuels prélèvements sociaux, imposition des plus-values). Un arbitrage peut être pertinent selon votre tranche marginale et votre situation, notamment en présence d’enveloppes (assurance-vie, PER) ou d’un financement à crédit.

Pour aller plus loin (sources utiles) : pour mieux comprendre les mécanismes, les risques et la réglementation, vous pouvez consulter les ressources pédagogiques et institutionnelles de l’Autorité des marchés financiers (AMF) (épargne, frais, risques, information des investisseurs) ainsi que celles de la Banque de France (éducation financière). Pour le cadre administratif, les publications officielles sur service-public.fr et le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) constituent également des références. Pour approfondir la lecture d’un véhicule immobilier (documents périodiques, indicateurs comme l’occupation, composition du patrimoine), les documents publiés par la société de gestion dans ses bulletins et rapports annuels restent les sources de base.