Bilan 2014 : des résultats encourageants pour la suite!

Bilan immobilier bureaux 2014 : record d'investissements et reprise du marché locatif

La fin de l’année est l’occasion pour les grands acteurs de l’immobilier de bureaux de revenir sur les performances du marché des bureaux en 2014. C’est l’exercice auxquels se plient entre autres Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield ainsi que BNP Paribas Real Estate, qui nous livrent leur vision de l’année écoulée, afin de mieux envisager celle à venir. Un tel bilan est riche d’enseignements, car l’année 2014 a été inégale dans ses performances. En effet, le marché locatif n’a pas suivi le fort rebond du marché de l’investissement, qui revient pour sa part à des niveaux d’avant-crise (avec une spectaculaire hausse de 46% pour l’Ile-de-France). On constate également de fortes disparités géographiques, avec des chiffres record pour Paris QAO (quartier des affaires de l’ouest) et La Défense.

L’investissement au beau fixe

La bonne santé du marché de l’investissement se vérifie aussi sur l’investissement dans l’immobilier de bureaux, qui représente la majorité des transactions. Selon Cushman & Wakefield, 14,4 milliards d’euros ont été investis dans ce type de biens en France, soit une hausse de 48% par rapport à 2013. Si Paris QCA reste privilégié avec 28% du volume investi, La Défense atteint cette année les 13% (contre 9% en 2013). Stephan von Barczy de Jones Lang LaSalle note que ce marché est “décorrelé du marché locatif et de l’économie locale pour répondre à une logique de marchés financiers”, ce qui explique de telles performances dans un contexte locatif un peu moins extatique.

La reprise tranquille du marché locatif

Si la moyenne décennale n’est pas atteinte en 2014, le marché locatif des bureaux en France se redresse de 13 % après une année 2013 difficile et se rapproche des résultats de 2010.Alors que l’année avait bien commencé, l’attentisme a finalement pris le dessus au second semestre, pour Cushman & Wakefield, les doutes sur la reprise de la croissance n’étant toujours pas dissipés. Malgré les stimuli gouvernementaux, monétaires et pétroliers qui bénéficient à l’économie et restaurent les taux de marge des entreprises, l’environnement macroéconomique incertain a découragé des acteurs locatifs en manque de visibilité. Les incertitudes sur l’environnement politique, réglementaire et fiscal ont freiné le retour à une meilleure situation.

JLL insiste néanmoins sur le dynamisme du dernier trimestre. Au regard des demandes, l’activité locative devrait ainsi confirmer sa reprise en 2015.

Des disparités fortes par quartier et par type de bien

On notera dans ce contexte la surperformance de certains quartiers particulièrement recherchés par les investisseurs et les locataires. Ainsi, La Défense se démarque par des résultats exceptionnels, en hausse de 123% par rapport à 2013 pour Cushman & Wakefield (124% selon la BNP). Ceux-ci sont portés par 13 transactions de plus de 4 000 m2 (30 000 m2 pour AXA IM, 23 000 m2 pour HSBC par exemple...) qui représentent 74% du volume total de la demande placée dans ce quartier.
Paris QCA demeure une valeur sûre même si, pour la BNP la hausse de 17% des transactions se fait en trompe-l’œil. En effet, plus de la moitié des transactions supérieures à 4000 m2 dans ce secteur ont été réalisées au premier trimestre.

De son côté, Paris QAO regagne en dynamisme avec des niveaux supérieurs de 16% à la moyenne décennale. A noter, la surperformance de Levallois-Perret qui bat son record en captant à elle seule 43% de la demande placée à Paris QAO.
En revanche, les boucles Nord et Sud de Paris sont en retrait avec des baisses respectives de 36% et 29% du volume des transactions et de moins en moins de chantiers en cours (en repli de -35% et -41% sur 2014).

Les grandes surfaces (> 5000 m2) représentent le créneau le plus dynamique du trimestre (+24 par rapport à 2013), avec 62 transactions. Les petites et moyennes surfaces ont bien performé (+8 % selon BNP), tandis que les surfaces intermédiaires sont en repli.