Cette actualité en 30 secondes
- Les prix des appartements anciens à Paris atteignent 9 480 €/m² fin 2024, en baisse de –4,6 % sur un an : le bon moment pour négocier.
- Les volumes de ventes ont chuté de –39 % en deux ans en Île-de-France : le marché se tend, la sélectivité des acheteurs est clé.
- La stabilisation s'amorce en 2025 (–0,2 % sur 3 mois), mais reste fragile : attendez une détente des taux avant de vous engager.
- La SCPI reste une alternative crédible pour s'exposer à l'immobilier sans subir les contraintes du crédit ni de la gestion directe.
Depuis 2023, la conjoncture de l'immobilier résidentiel ancien en Île-de-France a changé de ton : après des années de hausse continue, le marché est entré dans une phase de correction, avec des prix en recul mais qui montrent depuis 2024–2025 des signes de stabilisation, en particulier à Paris. Les derniers chiffres des notaires confirment une baisse des prix au mètre carré et des volumes de transactions, même si la chute s'atténue et laisse entrevoir une reprise fragile.
Un marché francilien en phase d'ajustement des prix
Alors que l'immobilier ancien en région parisienne terminait 2016 sur une forte dynamique haussière, la situation observée depuis 2023 est radicalement différente. Les Notaires de France indiquent qu'au 3e trimestre 2024, le nombre de transactions de logements anciens en France est tombé à environ 780 000 sur douze mois, en baisse de 17 % sur un an, avec une correction plus prononcée en Île-de-France qu'en province. En Île-de-France, la baisse annuelle des prix des logements anciens atteint autour de –5,3 % au 3e trimestre 2024, traduisant un marché moins fluide, notamment sous l'effet du resserrement des conditions de crédit et du coût de l'endettement.
Les données consolidées par les notaires du Grand Paris montrent que les prix reculent en moyenne de 4,6 % sur un an en Île-de-France, avec :
- Un prix moyen de 6 140 €/m² pour les appartements anciens
- Un prix moyen de 330 700 € pour les maisons anciennes
- Un prix moyen de 9 480 €/m² à Paris fin 2024, en baisse de 4,6 % sur un an
Les volumes de ventes de logements anciens ont également chuté, avec 28 710 ventes au 3e trimestre 2024 en Île-de-France, soit –10 % sur un an et –39 % sur deux ans. Cette phase de correction s'inscrit dans un mouvement national de repli, où l'exigence de financement et la prudence des ménages pèsent sur la demande.
En parallèle de ce marché " physique ", les investisseurs qui cherchent à se positionner autrement sur l'immobilier se tournent davantage vers des véhicules comme la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui permet d'investir collectivement dans un portefeuille de biens immobiliers — bureaux, commerces, santé, résidentiel — sans gérer directement les biens, via une société de gestion agréée par l'AMF. Pour analyser la performance globale de ces investissements, l'indice de rendement immobilier, qui mesure les revenus locatifs perçus par rapport à la valeur des actifs, devient un indicateur clé pour comparer différentes stratégies d'exposition au marché.
Des prix en baisse mais une stabilisation en vue pour l'immobilier
Les dernières notes de conjoncture des notaires montrent qu'en Île-de-France, la baisse des prix tend à se modérer à partir du 4e trimestre 2024, avec un recul d'environ –3,6 % sur un an, plus marqué pour les maisons (–5 %) que pour les appartements (–2,9 %). Sur trois mois, les prix sont en légère baisse (–0,2 %), ce qui traduit une forme de stabilisation en sursis.
À Paris, le prix moyen des appartements anciens se situe autour de 9 480 €/m² fin 2024, et une projection pour février 2025 anticipe un léger repli à 9 420 €/m², limitant la baisse annuelle à environ –1,4 %. D'autres sources évoquent un prix autour de 9 500 €/m² en février 2025, pour une baisse annuelle proche de –1,9 %, ce qui confirme une correction moins brutale que celle observée en 2023–début 2024.
En Île-de-France, les prix des appartements anciens tournent autour de 6 120–6 150 €/m², avec des baisses annuelles comprises entre –3,8 % et –5,2 % selon les périodes et les périmètres étudiés. Les maisons anciennes affichent un prix moyen proche de 330 700–335 400 €, en recul d'environ –5 % sur un an. Les notaires soulignent que la baisse reste plus forte dans la région capitale que dans le reste du pays, mais qu'elle est désormais relativement stable par rapport à l'année précédente.
Les perspectives pour 2025–2026 s'articulent autour d'un scénario de reprise fragile :
- Les prix semblent se rapprocher d'un point d'équilibre
- Les pressions baissières s'atténuent progressivement
- La demande reste contrainte par des coûts de financement élevés et des ménages plus sélectifs
Dans ce contexte, la conjoncture immobilière francilienne ne s'annonce plus comme une simple phase haussière, mais comme une période d'ajustement où la stabilisation des prix pourrait ouvrir progressivement la voie à un redémarrage, sous réserve d'une amélioration des conditions de crédit et de la confiance des acquéreurs.
📌 À retenir
- Le marché immobilier ancien en Île-de-France est entré en correction depuis 2023, avec des baisses de prix de l'ordre de –4,6 % à –5,3 % sur un an.
- À Paris, le m² des appartements anciens avoisine 9 480 € fin 2024, en recul mais avec des signaux de stabilisation pour 2025.
- Les volumes de transactions ont chuté de –39 % en deux ans en Île-de-France, témoignant d'un marché sous pression.
- La SCPI s'impose comme une alternative d'investissement immobilier indirect pour les profils cherchant à contourner les contraintes du marché physique.
- Une reprise fragile est envisagée pour 2025–2026, conditionnée à la détente des taux de crédit et au retour de la confiance des ménages.
Sources
- Notaires de France — Notes de conjoncture immobilière 2024
- Chambre des Notaires de Paris — Communiqués de presse conjoncture immobilière
- Notaires du Grand Paris — Données prix et volumes Île-de-France 2024
- MeilleureSCPI.com — Analyses marché immobilier et SCPI
💡 Conseil de l'expert en gestion de patrimoine
Dans un contexte où le marché immobilier francilien traverse une phase d'ajustement, il serait prématuré de se précipiter sur un achat en espérant profiter d'un " bas de cycle " : les coûts de financement restent élevés et la visibilité sur les prix à court terme est limitée. Pour les investisseurs souhaitant maintenir une exposition à l'immobilier sans subir directement la pression des taux d'emprunt ni les contraintes de gestion locative, les SCPI diversifiées — notamment celles investies en Europe — offrent une alternative pertinente : mutualisation du risque, revenus potentiellement réguliers et ticket d'entrée accessible. Dans tous les cas, une analyse personnalisée de votre capacité d'endettement, de votre horizon de placement et de votre fiscalité reste indispensable avant toute décision d'investissement.
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