Rivoli Avenir Patrimoine : la SCPI parisienne s'ouvre à l'international

Anne Duperche Rabant présente la stratégie 2017 de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

Anne Duperche Rabant, Gérante de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, elle revient sur l'année 2016 de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine (collecte, investissements immobiliers, Europe, TOF) et sa première acquisition en Allemagne, et présente également les perspectives pour l'année 2017 (dividendes).

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI à capital variable, créée en 2001. Son patrimoine est constitué presque exclusivement d'actifs immobiliers de bureaux (à plus de 86 %), mais également de commerces, d'actifs de logistique, de locaux d'activité et d'hôtels. Son patrimoine se situe pour plus de la moitié dans Paris intra-muros. Cette SCPI est spécialisée dans les bureaux "prime" en région parisienne, principalement dans le Quartier central des affaires (QCA) et à la Défense.

Retranscription de l'interview vidéo sur la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

Pouvez-vous nous présenter la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine ?

Alors, créée en 2001, Rivoli Avenir et Patrimoine, c’est une SCPI de rendement à capital variable, spécialisée dans les bureaux. Avec une capitalisation à ce jour de plus de 2 milliards d’euros, elle compte parmi les plus importantes SCPI du marché français en termes de taille et compte désormais plus de 300 000 m² à ce jour. C’est une SCPI qui a une particularité à laquelle on tient beaucoup, sa typologie géographique, à savoir la SCPI parisienne de référence puisque plus de 50% de son patrimoine est situé dans Paris, intra-muros.

Pouvez-vous revenir sur l'année 2016 de la SCPI ? (Collecte, investissements)

Alors, l’année 2016 a été une année record en termes de collecte de l’ordre de 380 millions d’euros de collecte net sur l’exercice, totalement investis au 31 décembre, non seulement la collecte, mais également le produit des arbitrages, puisque c’est une année pendant laquelle on a réalisé également de l’ordre de 180 millions d’euros d’arbitrage sur Rivoli Avenir Patrimoine. 

Nous avons procédé à une bonne dizaine d’acquisitions au cours de l’exercice, essentiellement sur la deuxième partie de l’année correspondant au moment où on a réalisé les arbitrages également. Nous avons investi plus de 600 millions d’euros sur l’exercice avec une grosse nouveauté sur 2016 qui sont nos acquisitions à l’étranger, qu’on allait réaliser à partir du deuxième semestre, à la fois Allemagne et Pays-Bas, mais également des acquisitions très françaises, également très parisiennes puisqu’on est resté sur notre patrimoine phare parisien avec plusieurs acquisitions qui ont été réalisées dans Paris intra-muros - Quai d’Orsay, Boulevard Malesherbes, à côté de la Gare de Lyon, rue Hector-Malot - donc vraiment des acquisitions qui sont restées dans la stratégie historique de Rivoli et auxquelles on tient. 

La SCPI affiche un TOF compris entre 90 % et 93 % depuis cinq années. Comment expliquez-vous cette stabilité ?

En effet, Rivoli Avenir Patrimoine a une allocation claire à laquelle elle tient beaucoup, c’est miser sur des emplacements avec un fort potentiel de valorisation dans le temps, donc Paris et l’Ile-de-France. C’est vraiment ce sur quoi on axe nos priorités.

Et puis également, donc depuis 2016, l’ouverture vers de grandes métropoles européennes. Donc, cette stratégie en période de crise se ressent totalement de façon favorable, puisqu’en effet, on peut le voir souvent sur Paris où le taux d’occupation reste élevé même en période de crise et les niveaux de loyer se maintiennent puisque l’offre de surface n’est pas extensible, les locataires sont donc toujours intéressés par les surfaces proposées. C’est en effet une stratégie défensive et comme nous pouvons le voir sur 2016, le taux d’occupation financier annuel est ressorti à plus de 92% de nouveau. Un taux d’occupation très attractif : en effet, le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine répond à l’ensemble des attentes des locataires, un patrimoine de qualité, récent et donc des emplacements phares, des locataires qui partent peu, un patrimoine qui est donc adapté à la demande avec des emplacements et des services dans les immeubles qui répondent aux attentes des locataires. 

Vous avez réalisé vos premières acquisitions à l'étranger. Pourquoi s'ouvrir à d'autres marchés ?

Alors, en effet, en 2016, ça a marqué un tournant pour Rivoli Avenir Patrimoine, puisque nous avons commencé les acquisitions à l’étranger. Non seulement aux Pays-Bas, mais également en Allemagne au mois de décembre. En fait, c’est assez simple, je dirais. Nous avions la présentation de certains actifs tout aussi qualitatifs que ceux qu’on aurait pu acheter sur le marché français, des emplacements de qualité, des actifs qualitatifs, et des locataires de premier rang.

On trouvait ça un petit peu dommage d’exclure de tels actifs qui répondent complètement à nos critères de recherche, parce qu’ils étaient sur un secteur autre que le marché français. 

Complètement en accord avec le conseil de surveillance, nous avons décidé courant 2016, de s’ouvrir vers les pays européens. Nous avons commencé avec les Pays-Bas et l’Allemagne. De surcroit, une analyse historique montre que les différents marchés européens ne sont pas totalement corrélés. Donc, en investissant sur différents marchés, on permet aux porteurs de part d’avoir encore une plus grande mutualisation des risques, également au travers d’acquisitions sur des marchés qui évoluent différemment avec des cycles qui sont différents. 

Un tournant sur 2016 donc, et d’autres pays pourraient venir se rajouter à l’Allemagne et aux Pays-Bas pour les prochains mois, sur 2017 ou 2018.

En 2016 vous avez distribué 11€50 par part. Quelles sont vos perspectives pour 2017 ?

Sur 2017, l’objectif, prévision de distribution est de partir sur des acomptes de distributions de 2,83€ par part sur les trois premiers acomptes, soit une distribution analysée de 11,30€ et d’ajuster le dernier trimestre en fonction du résultat réel de 2017 et des perspectives de l’année suivante. 

Notre stratégie sur 2016 et 2017 c’est vraiment de faire corréler la distribution avec les résultats de Rivoli Avenir Patrimoine dans l’intérêt des porteurs. 

Comme l’ADN de Rivoli Patrimoine, c’est en effet de miser sur un foncier recherché et qualitatif, évidemment, le rendement est lié, nous nous orientons donc plus vers des rendements qui sont corrélés avec le marché Parisien, tels qu’on peut les voir actuellement.