Cristal Rente, une stratégie d’investissement autour de trois grandes thématiques

Publié le 24 avr. 2019 par Jonathan - Mis à jour le 24 avr. 2019

Cristal Rente est une SCPI de commerces qui offre aux épargnants l’opportunité d’investir dans des murs de boutiques. Ce véhicule de placement immobilier géré par la société de gestion Inter Gestion axe ses investissements immobiliers autour d’une conviction forte, celle de l’efficacité du Commerce, et de trois thématiques sectorielles principales : l’alimentaire, le jardinage-bricolage et la restauration.

Présentation de la société de gestion Inter Gestion

Inter Gestion est une société de gestion de portefeuille créée en 1990. Forte d’une trentaine d’années d’expertise, la société gère 15 SCPI représentant plus de 530 M€ d’actifs sous gestion. Aujourd’hui deux SCPI sont ouvertes à la collecte, Cristal Rente et une SCPI fiscale : Pierre Capitalisation.

Véritable expert en matière de SCPI fiscales, Inter Gestion gère depuis 2011 une SCPI de rendement : Cristal Rente. Le gestionnaire de portefeuille se démarque par sa gestion. Cette stratégie d’investissement permet à cette société indépendante de capter la performance des marchés de niche et de mutualiser les risques.

Inter Gestion conçoit et distribue une offre d’épargne immobilière haut de gamme, à destination des épargnants. Acteur reconnu dans le secteur de la pierre-papier, Inter Gestion compte plus de 10 000 associés et plus de 200 000 m² de surface sous gestion.  

Focus sur la SCPI Cristal Rente

Cristal Rente est une « pure player » commerce, cette SCPI de rendement à capital variable créée en 2011 est ouverte à la collecte, pour le prix d’acquisition de 1 188 € par part (au 23 avril 2019).

La SCPI de commerces détient un patrimoine français réparti en régions et en Île-de-France. Ayant une vraie conviction sur la pertinence des murs commerciaux, la SCPI prône le commerce avec des enseignes reconnues.

Pour mutualiser le risque lié aux locataires, la SCPI signe des baux long terme avec les maisons mères, et non les franchisés ce qui offre une sécurité supplémentaire. La durée moyenne des baux restant à courir sur les immeubles acquis en 2018 s’élève à 12 ans en moyenne. Outre sa solvabilité, le choix des locataires est basé sur la qualité de leur stratégie en terme de résilience aux cylces économiques et de maîtrise de l’impact du digital.

Répartition par typologie

Cristal_Rente_Répartition_par_typologie

Source : MeilleureSCPI.com

Cristal Rente : une performance régulière depuis sa création

Depuis sa création en 2011, la SCPI Cristal Rente enregistre de belles performances, notamment avec un TDVM supérieur à 5 % chaque année. En 2018, la SCPI a distribué 5,04 % de revenus locatifs grâce à un TOF de 97,57 %. Cristal Rente compte parmi les meilleurs véhicules de sa catégorie, dont le taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans s’établit à 7,51 % en 2018.

En 2018, les dividendes versés par part en jouissance ont connu une progression de 1,97 % par rapport à 2017. La SCPI a ainsi distribué un dividende de 59,06 € par part à ses 1 727 associés enregistrés à la fin de 2018. Pour une SCPI spécialisée dans les commerces, Cristal Rente réalise d’excellentes performances largement supérieure à la moyenne de sa catégorie qui s’élève à 4,39 % en 2018 (source : MeilleureSCPI.com).

Cristal Rente maintient un bon rythme de croisière en termes de collecte depuis 2016. A raison de 3 à 12 M€ de collecte encadrée par trimestre, elle a franchit le cap de 100 M€ de capitalisation en 2018. Sur la période, la SCPI a collecté plus de 40 M€ lui permettant de saisir des belles opportunités d’acquisitions.

Évolution de la capitalisation entre 31/12/2013 et 31/12/2018

Evolution_de_la-capitalisation_de_Cristal_Rente

Source : MeilleureSCPI.com

Patrimoine : une surface totale de 135 616 m² gérée

Depuis sa création, Cristal Rente s’est constitué progressivement un patrimoine immobilier composé à 89 % de commerces. La partie restante diversifiée se repartie entre 7 % d’actifs de santé, 4 % de logistique et 1 % de résidences gérées.

Le véhicule privilégie les emplacements de premier ordre, en accord avec la stratégie originale de la société Inter Gestion. Le parc immobilier de Cristal Rente est majoritairement constitué de murs de magasins localisés en « retail park » (zones d’activités commerciales). Ce qui justifie la répartition géographique de son patrimoine immobilier à 82 % en régions et 18 % en Île-de-France.

Les actifs sont exploités par des enseignes reconnues ou activités pérennes. La SCPI de commerces gère également des locaux commerciaux situés en zones de chalandises de centre-ville, ainsi que des parkings. Par ailleurs, le gestionnaire de portefeuille vise également les acquisitions de « résidentiel dynamique », prioritairement focalisées sur le Tourisme.

Répartition géographique de patrimoine de Cristal Rente

Répartition_géographique_de_patrimoine_Cristal_Rente

Source : MeilleureSCPI.com

En 2018, la SCPI Cristal Rente a investi dans 16 actifs pour un montant d’acquisition estimé à 53 M€ (pour rappel, la collecte de l’année a été entièrement absorbée). Ces investissements immobiliers représentent 3,3 M€ de loyers, occupés dans le cadre de baux moyens de 12 ans.

Exemple des acquisitions récentes de Cristal Rente

Ville (CP) Surface en m² Prix d'acquisition AEM en € Rendement Locataire(s)
Nogent sur Marne (94) 967 7 375 200 (VEFA) BIO C’BON, CRECHE DE France, Brasserie Italienne, local médical

Portefeuille

Île-de-France

Lot-et-Garonne (47)

15 182 14 295 239 6,25 % JARDILAND
Vesoul (70) 1 733 2 080 200 6,97 % POINT P (Groupe SAINT GOBAIN)

Portefeuille

Bondy (93)

Rocques (31)

3 058 5 810 606 6,21 % Restauration (KFC et Hippopotamus)

Source : MeilleureSCPI.com

Ces actifs viennent renforcer le portefeuille par les grandes enseignes telles que : Hippopotamus, KFC, Buffalo Grill, Bio C’Bon, Jardiland et Point.P. Sur l’ensemble de son patrimoine actuel de 36 bâtiments, Cristal Rente compte 60 locataires alliant business résistant aux crises et digitalisation, qui impacte significativement le commerce physique d’aujourd’hui.

Exemple de locataires de Cristal Rente avec des échéances des baux

Exemples_de_locataires_de_Cristal_Rente

Source : Inter Gestion

Une revalorisation constante de son prix de part

La SCPI à capital variable se caractérise par une revalorisation annuelle de son prix acquéreur depuis son lancement. En quatre années, le prix de la part (frais de souscription compris) est passé de 1 124,20 € à 1 188 €, soit une revalorisation de plus de 7 % depuis l’origine. Cela constitue la deuxième mécanique d'un investissement en SCPI accessible dès 2 376 € (minimum de deux parts pour la première souscription). Le report de jouissance des parts est fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.

Les épargnants ont la possibilité de souscrire des parts de la SCPI Cristal Rente en démembrement. Concrètement, les souscripteurs acquièrent des parts en nue-propriété, ce qui leur permet de bénéficier des avantages fiscaux de ce mode d’acquisition. Le souscripteur ne perçoit pas de dividendes trimestriels pendant toute la durée du démembrement. Il n’est donc pas imposé sur les revenus pendant cette période. Sans frais ni fiscalité, l’épargnant récupère la pleine propriété à la fin de durée de démembrement.

Objectifs de performance de Cristal Rente

Cristal Rente maintient sa stratégie d’investissement en 2019. D’ici la fin d’année, la SCPI de rendement convoite une capitalisation supérieure à 200 M€. La SCPI de commerces maintient également son objectif de distribution supérieur à 5 %, de même qu’une revalorisation régulière de son prix de souscription.

Historique de performance de Cristal Rente (distribution des dividendes et prix de la part hors frais de souscription)

Historique_de_performance_de_Cristal_Rente

Source : Inter Gestion

Parallèlement à ces objectifs de performance, la stratégie d’acquisition de Cristal Rente sera maintenue. En accord avec la politique d’investissement d’Inter Gestion, le véhicule vise à renforcer son portefeuille d’actifs de commerces dans l’alimentaire, le bricolage-jardinage, la restauration et une poche dite opportuniste. La diversification de portefeuille de commerces en plusieurs catégories constitue en effet une des sources de performance pour Cristal Rente, qui garde également la capacité de s’ouvrir à des investissements paneuropéens.

MeilleureSCPI.com est convaincu du bien-fondé de la SCPI Cristal Rente, répondant à une demande croissante de diversification de patrimoine des épargnants. La SCPI de rendement propose un investissement pointu dans des murs de commerces et locaux d’activités. Elle se positionne également dans un secteur peu représenté sur le marché, et dispose d’une large profondeur d’acquisition sur le marché domestique au regard de son savoir-faire.

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