SCPI de logements : comment vont-elles résister à la crise ?

Depuis le début de la pandémie de la Covid-19, l’immobilier, actif tangible par excellence, a montré sa résistance en matière de protection du capital et des revenus. Cela est encore plus vrai pour l’immobilier résidentiel. Les logements ont, en effet, particulièrement bien résisté aux confinements. Les quelques SCPI détenant des logements semblent à même de surmonter la crise sans dommages. 

Les SCPI : peu investies dans les logements 

Un peu plus de 93 %* du patrimoine des SCPI est investi dans l’immobilier tertiaire : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…. Les 7 %* restants sont constitués d’immobilier résidentiel, c’est-à-dire de logements. Ils sont détenus par des SCPI généralement adossées à un dispositif fiscal : déficit foncier, Denormandie, Malraux, Pinel…. 

En effet, les SCPI étant fiscalement transparentes, les associés ont accès à ces avantages fiscaux dans les mêmes conditions que s’ils détenaient le bien immobilier en direct. En 2018 sont apparues Primofamily (Primonial REIM) et Kyaneos Pierre (Kyaneos AM), deux nouvelles SCPI de logements. Ce qui porte à six le nombre de SCPI de logements décorrélées de tout dispositif fiscal. L’immobilier résidentiel, longtemps délaissé au profit des actifs tertiaires, suscite de nouveau l’intérêt des investisseurs.

Le logement, une classe d’actifs résiliente

Pour le moment, le secteur de l’immobilier résidentiel a bien résisté à la crise sanitaire. En 2020, au niveau national, l’activité a diminué de 8%** mais les prix des logements ont progressé sur la même période : + 4 %** sur la même période. Quant aux loyers, ils n’ont jamais cessé de croitre : l’indice sur lequel ils sont indexés (l’IRL) ayant, en effet, régulièrement augmenté en 2020. 

De plus, compte-tenu des incertitudes économiques et d’un accès au crédit immobilier plus difficile, de nombreux ménages vont repousser leur premier achat immobilier. Selon une étude publiée par le réseau d’agences Orpi en décembre 2020, 60% des locataires envisageant de déménager souhaitaient rester en location.

Les SCPI, pour mutualiser les risques 

Si elle perdure, la crise sanitaire risque d’engendrer une hausse du chômage avec, pour possible corolaire, une augmentation des loyers impayés. Toutefois, chaque SCPI détient un grand nombre de logements. Cela permet une mutualisation des risques d’impayés et de vacance locative. 

Investissement locatif : en direct ou via des SCPI ? 

Vous pouvez réaliser un investissement locatif en direct. Cependant, cela nécessite de mobiliser un budget important, au moins 100 000 euros. Même si vous confiez la gestion à un professionnel, vous restez confronté au risque de vacances locatives et d’impayés. Investir dans des logements via des parts de SCPI présente de nombreux avantages. Ce placement est accessible à partir de quelques milliers d’euros, vous êtes déchargé des soucis de gestion et vous bénéficiez d’une mutualisation des risques locatifs. Pour la renforcer, il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI gérées par des sociétés différentes. 

*Source : Aspim (Association française des sociétés de placements immobiliers) 

**Source : Fnaim / décembre 2020