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La défiscalisation immobilière avec les SCPI comment faire ?

Publié le 6 avr. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 6 avr. 2021

SCPI_Fiscales_la_défiscalisation_immobilière

Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts, immédiates ou échelonnées, en échange d’une conservation des parts pendant une durée minimale. Il existe aujourd’hui différentes catégories de SCPI défiscalisantes : les SCPI Malraux (pour une réduction « one-shot »), les SCPI Déficit Foncier (pour réduire ses revenus fonciers), les SCPI Pinel (pour bénéficier de réductions étalées sur plusieurs années) et les SCPI Monuments Historiques (pour déduire le montant des travaux de son revenu global). Ces dispositifs fiscaux sont venus remplacer des dispositifs fiscaux antérieurs : les SCPI Scellier, les SCPI Scellier BBC, les SCPI Scellier BBC intermédiaire, les SCPI Duflot.

 

SCPI Pinel

Les SCPI Pinel (anciennement Duflot) investissent dans des appartements éligibles au dispositif Pinel (logements loués nus). Les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs ou réhabilités dans une zone de tension (définie par décret), respectant des critères de performance énergétique. Le montant de la réduction fiscale dont bénéficient les associés dépend de l’engagement de location décidée par la société de gestion : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans. La réduction est calculée sur 100 % du montant de la souscription.

La réduction d’impôt est donc de 2% par an calculée sur le montant investi avec un maximum 300 000 euros et réduction par an maximum de 10 000 euros.

Exemple : 

Investissement 200 000 €
Engagement de location 9 ans
Montant de la réduction (en %) 18 %
Montant de la réduction (en €) 200 000 €*18 % = 36 000 €
Montant de la réduction par an 4 000 €

Dans ce cas, l’associé bénéficie d’un montant de 4000€ / an de réduction d’impôts.

 

SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie (sous-catégorie du dispositif Pinel) investissent dans des appartements éligibles au dispositif Denormandie. Les SCPI Denormandie investissent dans des logements neufs ou réhabilités dans une zone de tension (définie par décret), respectant des critères de performance énergétique. Le montant de la réduction fiscale dont bénéficient les associés s'élève à 18 % sur 9 ans. La réduction est calculée sur 100 % du montant de la souscription.

2 % du montant investi en réduction d’impôts annuel pour l’associé.

 

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux permettent de bénéficier du dispositif fiscal Malraux. La loi Malraux permet de déduire de ses impôts, le déficit foncier résultant de travaux de rénovation éligibles dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal. En contrepartie de l’avantage fiscal, lorsque l’on acquiert des parts de SCPI Malraux, il y a un engagement de conservation des parts pour une durée de 15 ans. La réduction fiscale varie en fonction de la localisation des biens immobiliers réhabilités : pour les immeubles situés en secteur sauvegardé, il y a une réduction de 30 % et pour ceux situés dans les AMVA, la réduction s’élève à 22 %. La réduction s’applique sur la quote-part des travaux affectés au montant des travaux.

Exemple :

Investissement 50 000 €
Engagement de conservation des parts 15 ans
Montant de la réduction (en %) 22 %
Quote-part des travaux (en %) 65 %
Montant de la réduction (50 000*65 %)*22 % = 7 150 €
Montant de la réduction sur le total investi (en %) 16 %

Dans ce cas, les travaux représentent 65% de la valorisation du bien (valorisation du bien et travaux inclus). L’associé bénéficie d’une réduction d’impôt de 22% appliquée sur la quote-part des travaux affectés au montant des travaux.

L’associé bénéficie d’une réduction de 7 150€ d’impôt sur le revenu, applicable à l’année de souscription.

 

SCPI de Déficit Foncier

Le dispositif du déficit foncier permet d’imputer sur ses revenus fonciers (sans limite), la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générée par ses biens immobiliers. Ce dispositif permet aussi de déduire sur son revenu global dans la limite de 10 700 € la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générées par ses biens immobiliers.

L'un des grands atouts des SCPI déficit foncier est d'offrir non pas une réduction ou un crédit d'impôt mais une déduction d'impôt. Alors que les réductions et crédits d'impôts viennent se soustraire directement de l'impôt dû, la déduction d'impôt s'impute sur les revenus, le plus souvent sur un revenu catégoriel de même nature. 

Exemple :

Un épargnant dispose de revenus fonciers de 30 000€ par an. Son taux marginal d’imposition s’élève à 41 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,20 %. Il dispose d’un capital de 100 000€ qu’ils souhaitent investir en SCPI de déficit foncier. La quote-part affectée au travaux est de 45 000€ sur deux ans. 

Investissement 100 000 €
Quote-part des travaux 45 %
Déduction concernée 2 ans
Revenus fonciers annuels 30 000 €
Déficit déductible (100 000*45 %)/2 ans = 22 500 €
Base imposable annuelle 30 000 € - 22 500 € = 7 500 €
Economie d’IR sur les 2 ans 45000*(41 %+17,20 %) = 26 190 €
Par rapport au capital investi 26,19 %

Dans ce cas, l’épargnant obtient un gain fiscal de 26,19 %. 

 

 

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