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SCPI fiscale : la solution de fin d’annĂ©e ?

Publié par Jonathan Dhiver le 29 nov. 2021 Mis Ă  jour le 16 oct. 2023 18 min. de lecture

Ce mercredi 24 novembre 2021, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com, et Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance étaient les invités de Nicolas Pagniez pour Patrimoine Thématique sur B Smart. Un échange consacré aux SCPI fiscales.

SCPI fiscale : la solution de dĂ©fiscalisation 

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview

N.P.

Et nous enchaßnons à présent avec Enjeux Patrimoine.

Un Enjeux Patrimoine consacrĂ© Ă  la pierre-papier, Ă  la SCPI, mais que nous allons aborder sous l’angle fiscal.

Comment investir dans une SCPI fiscale ? Et qu’est-ce que cela veut dire concrùtement.

Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan Dhiver !

J. D.

Bonjour Nicolas ! 

N.P.

Bienvenue sur ce plateau ! 

Et Jérémy Schorr également à vos cÎtés, directeur commercial de Primaliance.

Bonjour Jérémy Schorr !

J.S.

Bonjour Nicolas ! 

N. P.

Bienvenue Ă©galement sur ce plateau.

Nous allons commencer tout simplement par vous dĂ©finir ce que c’est une SCPI fiscale, puisqu’en suite nous verrons qu’il y a plusieurs moyens d’investir en SCPI fiscale et plusieurs types de SCPI fiscales.

Jonathan Dhiver, premiùre question avec vous : qu’est-ce que c’est qu’une SCPI fiscale ?

J. D.

La SCPI, c’est important de le rappeler, c’est de la pierre-papier. C’est pouvoir investir Ă  partir de quelques centaines d’euros Ă  de l’immobilier. Et la SCPI fiscale, c’est finalement pouvoir accĂ©der Ă  tout l'immobilier desfiscalisant. Nous en parlons souvent, il y a du Pinel, du Malraux, du DĂ©ficit Foncier, du Denormandie. C’est finalement pouvoir accĂ©der Ă  ces lois fiscales.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

Il est important de rappeler que ces lois fiscales permettent de favoriser le logement, parce qu’il y a un besoin de logements important en France. Et vous pouvez le faire Ă©galement en SCPI. 

N. P.

JĂ©rĂ©my Schorr, aller chercher un avantage fiscal, non pas en achetant directement un bien, mais via le vĂ©hicule SCPI. Donc finalement, cela revient Ă  faire de la SCPI traditionnelle, mais avec un objectif fiscal. C’est le seul l’objectif qu’il faut avoir en tĂȘte ?

J.S.

Non, ce n’est pas le seul objectif qu’il faut avoir en tĂȘte.

D’abord, nous achetons de l’immobilier, c’est le premier objectif. C’est de l’immobilier rĂ©sidentiel, contrairement au marchĂ© de la SCPI qui est majoritairement investi sur de l’immobilier professionnel, donc des bureaux, des commerces, des logistiques, etc. 

LĂ , nous achetons de l’immobilier rĂ©sidentiel, comme le disait Jonathan, cela permet de favoriser le parc immobilier français.

Et nous avons droit Ă  un avantage fiscal, en contrepartie de cette aide. C’est-ce-dire que c’est l’investisseur particulier qui va aider Ă  amĂ©liorer ce parc. Et nous sommes souvent dans l’immobilier ancien, dans lesquels il faut faire beaucoup de travaux pour les remettre au gout du jour et pour amĂ©liorer la performance Ă©nergĂ©tique, etc. 

Donc, en contrepartie de cela, l’Etat va octroyer un avantage fiscal.

scpi-fiscales-avantages-et-inconvénients

N. P.

Nous pouvons diviser en quatre dispositifs, ces SCPI fiscales. Il y a le Malraux, le Denormandie, le Pinel. D’ailleurs, nous pourrons parler de l’ancien ou du nouveau Pinel, le super Pinel. Et le DĂ©ficit Foncier.

Nous allons commencer avec Jonathan Dhiver. Nous allons vous laisser en dĂ©finir deux, et nous laisserons JĂ©rĂ©my Schorr en dĂ©finir deux. 

Quel est le premier dispositif, ou celui auquel vous ĂȘtes le plus confrontĂ©s ?

J.D.

Le plus connu, c’est le Pinel.

C’est celui qui permet d’investir dans l’immobilier neuf, l’immobilier qui est en cours de construction.

GĂ©nĂ©ralement, quand vous achetez en direct, vous achetez un actif en vente en Ă©tat futur d’achĂšvement (VEFA).

C’est investir dans une SCPI  qui va acheter des actifs auprĂšs de promoteurs.

J’aime bien ce type de SCPI, parce que finalement vous achetez un prix au mĂštre carrĂ© qui est fixĂ© avec un promoteur. Et c’est gĂ©nĂ©ralement le prix du marchĂ©. 

Et l’alĂ©as de travaux, il n’y en a quasiment pas, et en tout cas, le risque est portĂ© par le promoteur. C’est le premier Ă©lĂ©ment.

Le deuxiĂšme Ă©lĂ©ment sur les SCPI Pinel, c’est que quand un directeur des investissements d’une sociĂ©tĂ© de gestion de SCPI fiscale achĂšte sur du Pinel, il va imposer son cahier des charges, parce qu’il ne va pas acheter un actif immobilier. Il va en acheter plusieurs. Il va avoir un vĂ©ritable levier de nĂ©gociation.

N. P.

Quand nous parlons d’actif immobilier, nous parlons d’un immeuble ?

J.D.

Généralement ce sont des lots.

Imaginons que vous ĂȘtes promoteur, vous avez un actif Ă  vendre. Vous avez 40 lots.

Moi, je suis directeur des investissements. Je viens vous voir. Je vous dis : je vais acheter 15 ou 20 lots. Vous allez ĂȘtre un peu plus Ă  l’écoute de ce que je vais vous demander.

N. P.

Oui, nous pouvons un peu peser dans la balance. 

J.D.

VoilĂ  !

En termes de finition, en termes d’emplacement dans l’immeuble, d’avoir plutĂŽt des actifs qui sont exposĂ©s Sud.

Tous ces critĂšres-lĂ , ils sont extrĂȘmement importants, parce qu’il faut penser “revente”. Et une SCPI fiscale, elle se crĂ©e Ă  une date, mais elle est liquidĂ©e entre 15 et 20 ans aprĂšs. 

Cela veut dire qu’il faut bien avoir en tĂȘte, la revente. 

N. P.

Nous allons parler du fonctionnement des SCPI fiscales.

Nous allons juste finir avec le Pinel. Quel est l’avantage fiscal sur le dispositif Pinel ?

J.D.

L’avantage fiscal sur la durĂ©e, c’est gĂ©nĂ©ralement 18 %. 

C’est 2 % par an, dĂšs l’annĂ©e de souscription. Ce qui est un gros avantage, par rapport Ă  un actif en direct.

Un actif en direct, il faut attendre la livraison. Mais la livraison, quand vous achetez un appartement neuf, elle n’est pas immĂ©diate. C’est entre 12 et 24 mois. 

Alors que sur les SCPI fiscales, l’épargnant Français qui veut ĂȘtre dĂ©fiscalisĂ© en 2021, il va pouvoir le faire immĂ©diatement. 

N. P.

Donc, lĂ  il souscrit en 2021, et mĂȘme si l’immeuble est livrĂ© en 2023, l’avantage fiscal commence dĂšs 2021, donc sur la feuille d’imposition 2022 ?

J.D.

Exactement !

N. P.

Un mot peut-ĂȘtre sur le Super Pinel. Est-ce que cela va changer quelque chose pour les SCPI fiscales ? Ou, nous ne le savons pas encore ?

J.D.

Je n’ai pas encore d’information pour le moment, mais dùs que nous en aurons, nous vous la transmettrons.

Mais ce qu’il faut avoir en tĂȘte, c’est que gĂ©nĂ©ralement qu’à chaque fois qu’il y a une loi fiscale, les SCPI en bĂ©nĂ©ficient, puisque le vĂ©hicule est transparent.

N. P.

Vous dites que, que nous achetons en nom propre ou que nous achetons via une SCPI, nous bĂ©nĂ©ficions du mĂȘme avantage.

Nous reviendrons plus tard sur le montant minimum, effectivement, le fonctionnement, il y a la pĂ©riode de collecte, ensuite la pĂ©riode d’exercice, si je puis le dire, et puis la liquidation. 

Jérémy Schorr, sur le Denormandie, nous sommes sur un fonctionnement un peu différent, similaire par rapport au Pinel ?

J.C. 

C’est trĂšs ressemblant au dispositif Pinel, sauf que lĂ  nous nous attaquons Ă  de l’immobilier dans de l’ancien. 

Et nous sommes contraints à un certain nombre de villes. Puisque la loi Denormandie, nous ne pouvons pas la faire partout, comme nous pouvons le faire sur du Déficit Foncier. De mémoire, il y a une liste de 230 villes, dans lesquelles nous pouvons investir.

Nous achetons un parc immobilier ancien, que nous rĂ©novons intĂ©gralement, et ensuite nous allons le mettre en location. 

N. P.

Donc, mĂȘme fonctionnement. Nous pouvons acheter une quarantaine de lots, si je reprends l’exemple de Jonathan Dhiver sur le Pinel ? Et ensuite le directeur des investissements va s'engager  Ă  rĂ©nover - j'imagine - via un intermĂ©diaire, les 40 lots en question ?

J.S.

Oui, tout Ă  fait. 

C’est important cette notion de volume, parce que pour complĂ©ter ce que disait Jonathan, le fait d’acheter plusieurs lots, Ă©videmment cela donne un peu de poids. Mais cela permet aussi de diminuer un peu les prix et de mieux nĂ©gocier. 

Parce que le promoteur, quand il lance un programme immobilier, sĂ»rement il a besoin d’avoir assez rapidement ce que nous appelons la GFA ou la garantie financiĂšre d'achĂšvement. Et il est bien content qu’un investisseur arrive assez rapidement et prenne le nombre de lots nĂ©cessaire, qui va lui permettre d’obtenir cette GFA.  

Donc, souvent, nous pouvons négocier un peu les prix à ce moment-là.

N. P.

Et l’avantage fiscal est le mĂȘme que dans le Pinel ?

J.C.

L’avantage fiscal est le mĂȘme. 

Sur Denormandie, nous sommes Ă©galement sur 2 % de rĂ©duction d’impĂŽt par an, sur les neuf premiĂšres annĂ©es. 

Et si nous choisissons l’option d’aller jusqu’à 12 ans d’engagement de location, nous avons 1 % supplĂ©mentaire de la 10Ăšme Ă  la 12Ăšme annĂ©e. Donc, nous avons une rĂ©duction d’impĂŽt globale de 21 %.

N. P.

Cela veut dire que nous sommes obligĂ©s de nous engager pour minimum 9 ans, et ensuite c’est en fonction de la SCPI que nous aurons choisi que nous aurons la durĂ©e rĂ©elle de la SCPI ?

J.C.

De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, c’est la sociĂ©tĂ© de gestion qui achĂšte les immeubles qui s’engage Ă  louer pendant une certaine durĂ©e. Mais l’investisseur, lui, est engagĂ© beaucoup plus longtemps, puisqu’il y a d’abord la phase de collecte, d’acquisition des immeubles, de rĂ©alisation des travaux, de mise en location sur 9 ans ou 12 ans selon le dispositif, et de revente ensuite. 

Donc, nous sommes souvent sur un cycle de 15-20 ans d’investissement. 

J.D.

Et c’est trĂšs important d’avoir cet horizon-lĂ , parce que si nous avons un horizon qui est plus court, nous risquez d’ĂȘtre déçu.

N. P.

Bien sĂ»r, nous ne pouvons pas sortir quand nous voulons, ou bien si nous sortons, nous pouvons ĂȘtre perdant.

J.D.

TrĂšs forte dĂ©cote ! Il y a de trĂšs fortes dĂ©cotes, et c’est important de le dire Ă  nos tĂ©lĂ©spectateurs, pour ceux qui aiment un peu chercher des opportunitĂ©s.

Il y a des opportunitĂ©s Ă  aller chercher sur le marchĂ© secondaire des SCPI fiscales, parce que l’épargnant qui achĂšte une “SCPI fiscale d’occasion”, n’a pas l’avantage.

Qu’est-ce qui va l’intĂ©resser ? C’est d’avoir du rendement. 

Et qui dit rendement, va avoir 3,5 - 4 % de rendement. 

N. P.

Nous ne pouvons bĂ©nĂ©ficier de l’avantage fiscal, que lorsque nous sommes lĂ  au dĂ©marrage ?

J.D.

Exactement ! 

N. P.

AprÚs, nous ne pouvons plus en bénéficier ?

J.D.

Impossible ! 

N. P.

Nous avançons sur les autres dispositifs avant de parler stratégie de SCPI fiscale.

Le Malraux. JĂ©rĂ©my Schorr parlait de l’ancien. Jonathan Dhiver, le Malraux est dans l’historique mĂȘme. 

J.D.

Oui. C’est une fois de plus, faire en sorte d’amĂ©liorer le centre-ville. C’est ce qu’il faut avoir en tĂȘte. Le centre-ville de certaines villes de rĂ©gions. 

Alors, ce qui est intĂ©ressant, nous sommes sur un avantage, ce que nous appelons “One shot”.

L’annĂ©e de la souscription, c’est entre 15 et 20 % de rĂ©duction d’impĂŽt, sur son montant d’investissement. 

AprĂšs, il faut ĂȘtre un peu vigilant sur le prix du foncier, plus les travaux. C’est bien de dĂ©fiscaliser, mais si c’est dĂ©fiscalisĂ©, parce que vous payez un peu plus cher votre prix au mĂštre carrĂ© et que vos travaux ne sont pas bien encadrĂ©s.

Dans l’ancien, nous savons trĂšs bien, cela dĂ©rape trĂšs vite.

N. P.

Nous pouvons avoir des mauvaises surprises, effectivement. 

J.D.

Nous risquons d’avoir des mauvaises surprises à la sortie.

N. P.

Oui, si nous nous retrouvons avec un bien qui coûte 5 000 du mÚtre, alors que sur le marché il en vaut 3 000. Nous aurons défiscalisé, mais la revente sera plus compliquée.

J.D.

Voilà ! Elle sera plus compliquée.

Moi je suis toujours de nature trĂšs prudente. 

La défiscalisation, il faut y aller. Nous pouvons y aller de maniÚre prudente.

Cela doit reprĂ©senter une part non significative de votre Ă©pargne, parce que ce n’est pas liquide.

NĂ©anmoins, si vous avez la volontĂ© de participer Ă  la rĂ©novation de certains centre-villes, cela peut ĂȘtre pertinent. Mais il faut ĂȘtre vigilant.

Il faut regarder les millĂ©simes passĂ©s, en posant des questions Ă  vos conseillers de plateformes SCPI, ou sinon aux sociĂ©tĂ©s de gestion, de savoir combien est le prix au mĂštre carrĂ© de sortie en totalitĂ©. 

N. P.

Bien sûr ! Comme si nous avions acheté directement finalement ?

Il faut vérifier que le directeur ou la directrice des gestions fait au minimum ce que nous aurions fait tout seul si nous avions acheté un seul bien ?

J.D.

Exactement !

Et le dernier Ă©lĂ©ment important aussi quand nous investissons dans une SCPI fiscale qui fait des travaux, c’est que vous avez un avantage fiscal Ă  l’entrĂ©e.

Le gérant a acheté le bùti, le foncier, et aprÚs il a ajouté la couche travaux.

Lors de la cession de l’actif immobilier, vous vendez votre actif, admettons 3 000 € du mĂštre. Au dĂ©part, vous avez achetĂ© 1 000 € de foncier, et vous avez fait 1 500 € de travaux. 

Votre plus-value ne sera pas de 3 000 € moins 2 500 €, elle sera 3 000 – 1 000 €.

N. P.

Parce que nous ne prenons pas en compte les travaux ? Et en mĂȘme temps nous dĂ©fiscalisons ? Plus nous avons de travaux, plus nous dĂ©fiscalisons.

C’est important de faire le calcul pour trouver le bon Ă©quilibre.

J.D.

Il faut juste avoir en tĂȘte qu’à la fin, il y a quand mĂȘme une plus-value qui est payĂ©e par le gĂ©rant. C’est pas dĂ©caissĂ© par l’épargnant, mais c’est important de l’avoir en tĂȘte. 

N. P.

JĂ©rĂ©my Schorr, le dernier dispositif, c’est le DĂ©ficit Foncier tout simplement.

Nous restons dans les travaux, dans la rénovation, dans les charges associées aux biens immobiliers que la SCPI a acheté.

J.C.

DĂ©ficit Foncier, pour moi c’est le plus intĂ©ressant fiscalement, parce que nous ne sommes pas sur un systĂšme de rĂ©duction d’impĂŽt, comme les trois prĂ©cĂ©dents dispositifs que nous venons de dĂ©crire. Nous sommes sur de la dĂ©duction, c’est-Ă -dire que nous agissons en haut de la feuille d’imposition, mais pas sur le montant de l’impĂŽt qu’il faut payer.

Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance

Cela va ĂȘtre trĂšs intĂ©ressant pour les contribuables qui sont dans les tranches marginales les plus Ă©levĂ©es. A partir du moment oĂč vous ĂȘtes dans une tranche Ă  30, 41 ou 45 % par exemple, puisque les revenus fonciers sont imposĂ©s Ă  hauteur de la tranche marginale d’imposition, plus 17,2 % de prĂ©lĂšvements sociaux. 

Donc, si je prends le cas le plus extrĂȘme, 45 % plus 17,2 %, nous sommes Ă  62 % d’impĂŽt.

N. P.

D’accord. C’est le cas le plus extrĂȘme ?

J.C.

C’est le cas le plus extrĂȘme.

Donc, si j’ai beaucoup de revenus fonciers, j’ai plutĂŽt intĂ©rĂȘt Ă  faire du DĂ©ficit Foncier, puisque je vais gommer ce montant-lĂ , et je vais avoir une Ă©conomie d’impĂŽt, trĂšs importante. Cela peut aller jusqu’à 35-36 % de son investissement. 

N. P.

Alors, nous avons défini ensemble différents dispositifs.

Nous allons parler un petit peu de stratĂ©gie SCPI. Vous avez rappelĂ© que ce sont des investissements longs, puisqu’il y a la pĂ©riode de collecte, ensuite moi j’appelle cela la pĂ©riode d’exercice, vous appelez cela d’acquisition, ensuite de location et la pĂ©riode de revente. 

Et lĂ  il faut faire attention, vous l’avez dit Jonathan Dhiver, Ă  regarder combien ce sera vendu Ă  la sortie, et si c’est en lien avec les prix du marchĂ©. Parce que si nous achetons, que nous faisons du fiscal pendant 15 ans, mais qu’à la fin il y a une dĂ©cote Ă  la sortie. Il faut quand mĂȘme que nous soyons gagnants au finale. 

Sur les minutes qui nous restent, vous avez des SCPI ou des gestionnaires, dont vous savez que nous pouvons leur faire confiance ?

Aller rĂ©nover un centre-ville d’une ville dans laquelle nous n’avons jamais Ă©tĂ© pour faire du fiscal, cela peut ĂȘtre fiscalement intĂ©ressant. Mais cela peut ĂȘtre aussi un petit peu angoissant.

Jonathan Dhiver, avez- vous des intermédiaires ou des partenaires de confiance ?

J.D.

Moi sur l’idĂ©e, au sein de MeilleureSCPI, nous avons fait une Ă©tude pour montrer un peu l’impact sur le long terme. 

Ce que nous avons vu, c’est que les SCPI qui Ă©taient investies dans du neuf, Ă©taient celles qui arrivaient Ă  rĂ©sister mieux, en termes de valeur de capital. C’est un point important.

DeuxiĂšme Ă©lĂ©ment, c’est plus la partie SCPI de rendement. Nous voyons que les sociĂ©tĂ©s de gestion indĂ©pendantes sont gĂ©nĂ©ralement un mieux disantes que les sociĂ©tĂ©s de gestion rattachĂ©es Ă  des groupes bancaires.

En synthĂšse, aujourd’hui sur le marchĂ© - moi, Ă  titre perso, si je devais y aller - j'irai sur Kyaneos Denormandie 2. C’est une sociĂ©tĂ© de gestion qui s’appelle Kyaneos AM. Le gĂ©rant est quelqu’un qui est  extrĂȘmement engagĂ© dans la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique des bĂątiments, et qui a finalement une approche trĂšs terre Ă  terre. Il est trĂšs dynamique dans sa façon d’ĂȘtre.

Et aujourd’hui, il y a une SCPI qui s’appelle Kyaneos Denormandie 2. C’est le deuxiĂšme millĂ©sime.

Ce qui est intĂ©ressant, c’est qu’il veut bĂ©nĂ©ficier de la loi Denormandie, c’est de l’ancien. Aujourd’hui, il n’y a pas de SCPI qui sont investis dans le neuf, type Pinel.

Il n’y a que des SCPI qui sont dans l’ancien. Et cette SCPI-lĂ , elle va avoir pour vocation, comme le disait JĂ©rĂ©my, de rĂ©nover les bĂątiments de façon significative, et de les relouer.

Elle est accessible Ă  partir de 10 000 € d’investissement, et un objectif de rendement une fois que le patrimoine sera constituĂ© de plus de 3,5 %.

Ce qui est intĂ©ressant, c’est que vous aurez cet avantage de 2 % par an pendant 9 ans, et puis aprĂšs 1 % par an pendant 3 ans, et cet objectif de rendement de 3,5 %. Cela vous fait un performance sur les neuf premiĂšres annĂ©es, d’environ 5,5 %.

scpi-kyaneos-denormandie-2

N. P.

Nous allons finir avec Jérémy Shoor sur les quelques secondes qui nous restent.

Vous, si vous deviez y aller, vous irez comment ? Avec qui ?

J. C.

Denormandie 2, c’est vraiment la SCPI la plus attractive du marchĂ© aujourd’hui, je pense, puisque pour complĂ©ter ce que disait Jonathan, la performance qui est ciblĂ©e, 3,5 - 4 %, c’est plus du double des autres SCPI. 

Généralement les gérants visent un rendement entre 1,5 et 2 %.

N. P.

Et ce mĂȘme si elle a 15 ans d’historique, parce que nous aimons bien quand mĂȘme savoir les performances passĂ©es, mĂȘme si cela ne prĂ©sage pas des performances futures.

J.C.

Sur les SCPI fiscales, nous ne pouvons pas les connaßtre, puisque les millésimes sont créés et ils existent.

N. P.

Bien sûr, puisque nous investissons au moment de la collecte.

J.C.

Exactement ! 

Mais nous savons que Kyaneos AM sait faire de la performance dans des villes moyennes de provinces,  puisqu’ils ont une “SCPI de rendement”, aussi investi sur du rĂ©sidentiel, qui a des performances supĂ©rieurs Ă  5 ou 6 %.

Ils ont ce savoir faire, pourquoi ? Parce qu’ils achĂštent de l’immobilier dans des villes oĂč il n’y a pas  beaucoup d’investisseurs. Donc, ils sont un peu tout seuls sur le marchĂ©, et ils ont un pouvoir de nĂ©gociation assez important. 

N. P.

Merci beaucoup Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance.

Merci Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Merci de vous ĂȘtre prĂȘtĂ©s Ă  l’exercice de dĂ©finir les SCPI fiscales dans un temps trĂšs court.

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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