Kyaneos Denormandie une belle opportunité pour cette fin d'année

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jeremie Rouzaud, le Président de Kyaneos AM. Un échange pour parler la nouvelle SCPI lancée seulement depuis quelques semaines, la SCPI Kyaneos Denormandie.

Kyaneos Denormandie : un objectif de défiscalisation de 18 % de l'investissement

Retrouvez la restranscription de l’interview de Jeremie Rouzaud

Nous sommes ravis de poursuivre ces échanges, cette prise de paroles aux gérants de SCPI. C’est important d’apporter de la transparence.

C’est quoi la SCPI Kyaneos Denormandie ?

Merci beaucoup de me laisser présenter cette SCPI. C’est une SCPI qui nous tient fortement à cœur.

Donc, c'est toujours la même stratégie d'investissement de tous les fonds de de Kyaneos. Nous achetons de l’immobilier ancien que nous rénovons, puis nous les louons.  Cette fois-ci, nous faisons des rénovations qui sont plus lourdes, dans des villes spécifiques qui sont éligibles à la loi fiscale Denormandie et qui permettent d'obtenir un avantage fiscal. Ce sont des villes que nous connaissons bien, des villes dans lesquelles nous sommes déjà investis sur Kyaneos Pierre. Ce sont des villes dans lesquelles nous avons déjà notre réseau d’artisans d’agence immobilière etc…

Très concrètement, la période de souscription est ouverte jusqu'au 31 décembre 2020. Pendant que nous collectons, au fur à mesure, nous achetons des immeubles et nous avons déjà commencé à en acheter. Nous allons les rénover jusqu'à l'été prochain, entre juin et septembre 2021. Et ensuite, nous allons les louer pendant neuf ans. Ce qui nous amène jusqu'à peu près le mois de septembre 2030, en fin d'année 2030. Nous allons dissoudre la SCPI pour rembourser les porteurs de parts en 2031. Donc, vous voyez que SCPI fiscale avec une durée de vie très courte, c'est-à-dire, environ onze ans pour les gens qui souscriraient d’ici à la fin d’année.

2 % d’avantage fiscal, soit 2 % du montant investi viendra en réduction de vos impôts pendant neuf ans, entre 2020 et 2028. Et un objectif de rendement, entre le moment où tout est loué, c'est-à-dire de septembre 2021 à septembre 2030, un objectif de taux de distribution proche de 5 % qui a été revue à la hausse très récemment.

Nous sommes donc vraiment, à la fois sur un avantage fiscal. Ces 2 % par an qui font un avantage fiscal global de 18 %, c'est généralement le chiffre qu'ont les épargnants en tête. Mais c'est important de repréciser que c'est bien 2 % par an, pendant neuf ans, dès l'année de souscription. Et aussi cet objectif de rendement que vous venez d’évoquer, c’est une très bonne nouvelle. Une SCPI avec un objectif de rendement de 5 % à partir du moment où tous les actifs sont loués et c'est important de le repréciser. Mais du coup, vous allez vous positionner sur quoi comme classes d'actifs sur quoi comme type d'immobilier ? C’est quoi les sous-jacents ?

Les sous-jacents, encore une fois, c'est notre savoir-faire, c'est-à-dire, ce sont des immeubles plutôt de centre-ville de taille moyenne.  La loi fiscale Denormandie s'adresse typiquement à des sous-préfectures de chaque département. Cela en fait trois ou quatre villes par département et 222 villes sur l'ensemble de la France.

Nous par exemple dans le quart sud-est, il y a une ville sur laquelle nous sommes déjà présentes sur Kyaneos Pierre, Cavaillon que nous aimons beaucoup, sur laquelle nous avons acheté plusieurs actifs. Il y a vraiment une forte demande locative et un certain dynamisme, du point de vue de la démographie, de l'économie qui nous plait bien. Donc cette ville est éligible à la loi Normandie. Il est extrêmement probable que nous nous positionnons dessus sur Kyaneos Denormandie. Au sud de l'Île-de-France, il peut y avoir des villes comme le Mours, Etampes, et un peu plus bas le Montargis, etc. Et dans les sud-ouest, des villes comme Pamiers, Foix… Donc, ce sont toutes ces villes-là.  

Nous allons essayer de mixer la géographie sud-est, sud-ouest et sud de l’Île-de-France, mais aussi la typologie. Si nous arrivons à trouver des opportunités d'investissement, je peux vous dire que nous en avons déjà trouvé une ou deux où nous avons trouvé quelques maisons à rénover, des maisons individuel. Nous savons qu'à la revente, cela serait plus propice à matérialiser des plus-values. Mais la grande partie du portefeuille sera sur des immeubles, toujours des appartements moyens ou grands, c'est-à-dire avec une chambre, deux chambres ou trois chambres. Nous avons très peu de studios dans Kyaneos Pierre et ce sera pareil pour Kyaneos Denormandie. Voilà pour la typologie.

L'impact environnemental de cette SCPI est probablement inégalé.

Jeremie Rouzaud, le Président de Kyaneos AM

Il y a un véritable savoir-faire et c’est cette volonté aussi, comme vous l'avez évoqué, de travailler avec les entreprises locales. Pouvoir se positionner sur une SCPI, où le gérant investit assez rapidement dans des plutôt bonnes conditions de ce que nous sommes en train de comprendre. C'est quand même le cœur du réacteur, de ne pas laisser tranquillement dormir l'argent, parce que d'argent rapporte plus rien alors qu’en immobilier, cela génère des loyers. Est-ce que vous avez une bonne nouvelle, peut-être une dernière bonne nouvelle à nous partager ?

La bonne nouvelle vient de ce que vous avez dit, effectivement. Alors, nous sommes capable d'investir rapidement, pourquoi ? Parce qu’il y a aujourd'hui en France dans ces villes de taille moyenne des énormes besoins de rénovation du parc immobilier. Et certains acteurs publics constatent que Kyaneos participent à la rénovation du parc immobilier locatif privé. Ils voient cela d'un très bon œil. À tel point que sur cette SCPI Kyaneos Denormandie, nous allons bénéficier de subventions.

Laissez-moi vous donner quelques chiffres : sur 1 000 € investis à peu près dans la SCPI Kyaneos Denormandie aura à peu près – en moyenne – 600 € pour acheter 400 € l’immeuble, et 400 € de travaux. Sur ces 400 € de travaux, il y en aura un peu près un quart qui sera subventionné. C’est-à-dire que nous allons dépenser 400 € pour faire des travaux, et il y aura 100 € qui nous seront reversés par une entité publique.

Alors pourquoi ? Déjà, parce que Kyaneos a réussi à montrer son savoir-faire sur la rénovation immobilière. Parce qu’il y a une certaine utilité publique dans ce que nous faisons. C’est vraiment de rénover ces villes de taille moyenne. Et aussi, parce que je le pense sincèrement, l'impact environnemental de cette SCPI est probablement inégalé. Je ne veux pas rentrer dans les détails techniques des calculs, mais l'idée, c'est de se dire qu'aujourd'hui la construction est un secteur d'activité qui émet beaucoup de CO2. Nous, nous allons récupérer des logements, et qu’aujourd’hui, nous avons déjà fait trois acquisitions et nous en avons deux autres qui sont en cours. Donc nous voyons bien la typologie de ce que nous achetons. Ce sont des logements qui sont extrêmement délabrés, inhabitable en l'état. Après rénovation, c'est comme si nous mettons des nouveaux logements sur le marché, mais sans avoir le coût environnemental de la construction. Donc, si vous êtes capables de faire la différence entre les deux, entre le coût environnemental de la construction qui est très élevé et le coût environnemental de la rénovation qui est beaucoup plus bas. Vous vous dites que l'économie, en termes d'émissions de gaz à effet de serre entre les deux, cela devrait représenter à peu près 5 000 tonnes de CO2.

Nous allons faire un suivi très précis de ses émissions de CO2 économisées, et comme vous le savez et comme nous l'avons déjà fait sur Kyaneos Pierre. Nous demandons à des auditeurs externes, des cabinets de conseil spécialisés dans les émissions de gaz à effet de serre, de venir vérifier les chiffres que nous fournissons à nos investisseurs. Parce que pour nous, ce sujet environnemental nous tient vraiment à cœur et je pense que c'est aussi pour cela que ces organismes publics ont décidé de venir subventionner ces travaux pour aider et contribuer au développement de Kyaneos Denormandie. C’est donc la partie financière, la boucle est bouclée.

Nous avons initialement un objectif de rendement compris entre 4 % et 4,5 %. Suite à ces bonnes nouvelles de subvention, l'objectif de rendement a été revenu à la hausse et maintenant nous visons un rendement proche de 5 %. Une fois que tout est loué bien évidemment, l’objectif est non garanti comme il se doit de le rappeler.

Et avec un potentiel il n'y a pas de garantie ni sur le dividende ni sur le capital ni sur la liquidité, c'est important de rappeler. Mais néanmoins, c’est un bon outil de diversification ! Il y a des convictions en termes d'immobilier. Il y a des convictions en termes d'environnement. Il y a des convictions en terme social. Donc nous avons vraiment triptyque, qui est vraiment intéressant. Et dernier point, c’est en termes de performance, parce que c'est un point qui vous est cher aussi.

Merci beaucoup Jeremie Rouzaud d’avoir pu échanger avec vous sur la SCPI Kyaneos Denormandie, accessible à partir de 10 000 €. Pour les internautes qui le souhaitent, n’hésitez pas à vous rendre sur MeilleureSCPI.com pour avoir toutes les informations.

À très bientôt Jeremie pour pouvoir faire un autre point sur vos différentes SCPI.

Merci, à bientôt !

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